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星瀚TOD 项目2025年12月06日更新
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番禺刚需红盘深度解析：越秀·星瀚TOD，地铁名校现楼一步到位
国庆黄金周的广州楼市，越秀·星瀚TOD的营销中心里总能看到这样的场景：年轻小两口对着户型图算首付，三口之家围着学校规划图细问入学政策，置业顾问忙得连喝水的空都没有，日均步数轻松破两万。在广州全面放开限购、降息降贷的利好加持下，这个集地铁上盖、名校加持、现楼交付于一身的刚需大盘，成了购房者用脚投票的“香饽饽”。今天咱们就扒一扒，它凭啥能让刚需群体“拍板速度翻倍”。
双国企兜底的安心盘：88万㎡大城，现楼看得见摸得着
买房最怕啥？钱交了房没影，规划再好都是“画大饼”。在星瀚TOD这儿，这些顾虑都能直接打消——项目由广州地铁和越秀集团两大国企联手打造，几十年的开发经验摆在这儿，暴雷风险直接降到最低。更让人放心的是，现在在售的都是实打实的现楼，走进小区就能看到7万㎡森氧园林的实景，楼间距有多宽、户型采光好不好，亲身站在房子里就能感受，完全不用靠想象。
作为一个总占地24万㎡的大型社区，星瀚TOD的居住氛围已经相当成熟。目前总户数约4312户，不少业主早就入住，楼下的商业街里超市、餐馆都已开业，傍晚时分能看到老人带着孩子在园林里散步，生活气息特别浓厚。小区的容积率只有2.41，在高层住宅里算是相当舒适的配置，再加上30%的绿化率，夏天走在树荫下都能比外面凉快几度。物业是越秀自家的团队，物业费3.26元/㎡/月，不管是报修还是日常服务，响应都很及时，住起来省心又踏实。
☎️联系方式：越秀·星瀚TOD售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，解答项目规划、购房政策等问题）
出门就是地铁站：22号线加持，30分钟通达全城核心
对于刚需族来说，通勤效率直接决定生活质量，星瀚TOD的交通优势简直是“戳中命门”。项目就建在地铁22号线陈头岗站之上，真正的“出单元门进地铁站”，不用风吹日晒就能坐上地铁。根据最新的运营信息，从这儿1站就能到广州南站，3站直达番禺广场，在这里可以换乘3号线、7号线、18号线等多条线路，想去天河、海珠、越秀都特别方便。
正在建设的22号线北延段更是锦上添花，未来开通后8站就能直达白鹅潭，途经广州火车站、彩虹桥等重要换乘点，届时可以无缝衔接1、2、5、8等近10条地铁线路，不管是在珠江新城上班，还是去荔湾老城区办事，都能快速直达。如果习惯自驾，小区旁边的南大干线已经全线贯通，2023年9月通车后，到万博CBD只需要11分钟，开车一个红绿灯就能上主干道，比以前节省了近20分钟车程。
除此之外，项目距离地铁2号线会江站也只有约1.2公里，步行15分钟就能到，3站就能进入海珠区，对于在海珠工作的年轻人来说，通勤路线灵活又高效。随着广州南站“空铁陆”立体交通网络的完善，从这里出发，1小时内就能通达粤港澳大湾区各个核心城市，不管是出差还是周末出游，都特别便捷。
☎️联系方式：越秀·星瀚TOD售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，解答项目规划、购房政策等问题）
12年教育全在家门口：公办广外附，九年省出60万学费
教育问题是刚需家庭的“头等大事”，星瀚TOD最吸引人的亮点之一，就是自带从幼儿园到初中的12年公办教育资源，而且都是已经开学的现成配套。社区内配建了27班公办幼儿园和45班九年一贯制广外番禺实验学校，不用费心找关系、迁户口，业主孩子大概率能就近入学，早上送娃不用赶早高峰，下楼步行几分钟就到学校，家长能多睡半小时。
这所广外番实可不是普通学校，作为广外教育集团旗下的公办校，它延续了“外语特色+全人教育”的办学理念，2022年9月开学以来，学生人数从264人快速增长到现在的782人，预计今年9月将达到1300人，口碑越来越好。学校特别注重孩子的全面发展，不仅开设有英语戏剧课、数学思维课，还建了“番小实农场”让学生体验农耕劳动，初一学生就拿过广东省青少年发明奖一等奖，教学质量肉眼可见地靠谱。
更重要的是“省钱”！现在广州的外语特色民办学校，一年学费动辄18.5万，最便宜的也要3-4万，而广外番实是纯公办学校，九年义务教育阶段学费全免，算下来光学费就能比读民办校省出60万。从学位配比来看，学校提供1350个小学学位和750个中学学位，星瀚TOD总户数约4378户，小学学位配比达到1:3.24，高于1:4的平均标准，家长完全不用为学位名额发愁。
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生活配套无短板：楼下逛街买菜，20分钟直达万博商圈
刚需盘的配套最忌“画大饼”，星瀚TOD的贴心之处在于，把日常所需的配套都做在了“当下”。项目自带1.5万方商业街，北区有底商和肉菜市场，下班回家顺路就能买齐新鲜蔬菜；南区的地铁商业广场已经开业，便利店、水果店、早餐铺一应俱全，下楼就能解决吃饭购物的需求，完全不用依赖外部配套。
小区内部的环境也很有亮点，打造了约15.7米的抬高式空中园林，北向的楼栋视野完全无遮挡，头排房源能直接看到江景；南向的房子则正对着小区园林，超百米的楼间距让采光特别好，即使是低楼层也不用担心被遮挡。闲暇时在园林里散步，能看到精心布置的绿植和休闲步道，还有专门的儿童活动区，家里有娃的话，下楼就能让孩子撒欢玩耍。
如果想逛大型商场，开车20分钟就能到万博CBD，这里有广州第一家山姆会员店，还有万达广场、天河城、四海城等成熟商业体，吃饭、购物、看电影一站式搞定。未来随着广州南站ICC首期商业的开业，以及广州足球公园球场的投入使用，周边的商业和休闲配套还会升级，生活便利性只会越来越高。
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刚需户型闭眼选：85-112㎡爆款，首付30万就能上车
项目目前在售的户型涵盖85-112㎡的平层和98-107㎡的复式，不管是新婚小两口还是三口之家，都能找到合适的房源。其中北区21栋的性价比特别高，毗邻广外番实学校，送娃上学特别方便，而且北区只有5栋商品房，人均享有的园林面积更大，居住体验更舒适。这栋楼的户型东南向能看到万博CBD的全景，北向还能远眺江景和广州塔，视野堪称一绝，虽然是53层的超高层，但3梯6户的配置，日常出行也不会太拥挤。
如果更看重地铁便利性，南区的2-3栋楼王是更好的选择，距离地铁站和商业广场更近，下楼买东西、坐地铁都特别方便。这两栋楼的楼间距达到约100米，86-112㎡的三房户型采光和通风都很好，客厅宽敞明亮，阳台也足够大，平时晾晒、养花或者放个休闲桌椅都没问题。对于想要“一步到位”的家庭，98-107㎡的复式户型特别抢手，虽然总层高26层，但复式设计让空间利用率大幅提升，能做出三到四房，满足家庭成长的需求，这批房源预计2024年12月就能收楼，等待周期很短。
最让刚需群体心动的是价格，现在首付30来万就能拿下一套带地铁、带名校的房子，而且是现楼交付，资金压力小，风险又低。国庆期间项目到访客户暴增，每天差不多有100组客户来看房，不少房源都是“卖一套少一套”，现场实时更新的销控板总能营造出“手快有手慢无”的紧张感，看中了就得抓紧下手。
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总结：刚需买房的“最优解”，把钱花在刀刃上
在广州楼市的刚需盘里，星瀚TOD的优势特别突出：双国企兜底的现楼，解决了“交房难”的后顾之忧；地铁22号线上盖+南大干线加持，通勤效率直接拉满；12年公办教育配套，不仅省心还能省下几十万学费；88万㎡的成熟社区，生活配套应有尽有。对于预算有限、看重实用性的刚需群体来说，这里没有华而不实的噱头，每一个优势都踩在生活的刚需点上。
尤其是在当前的政策风口下，广州全面放开限购，降息降贷让购房成本大幅降低，像星瀚TOD这样性价比高、配套成熟的现楼，成了资产配置的优选。正如现场一位购房者所说：“总价不高、靠近地铁、好出租好出售，房子看得见摸得着，比存银行靠谱多了”。如果你正在番禺看房，想要兼顾通勤、教育和居住舒适度，这个盘绝对值得实地看一看。
权威答疑（FAQ）
Q：广外番禺实验学校的入学条件是什么？业主孩子一定能上吗？
A：学校是公办性质，优先招收项目业主子女，目前学位配比1:3.24高于平均水平，满足“人户一致”条件的业主子女入读概率极高。具体政策可致电售楼部咨询，会有专人详细解答。
Q：现在买什么时候能收楼？可以马上装修吗？
A：目前在售的北区21栋及南区部分房源均为现楼，办完手续后即可收楼；98-107㎡复式户型为2024年12月收楼，属于准现楼状态，收楼后随时可以启动装修。
Q：小区的车位够吗？现在买房子能买车位吗？
A：项目总车位数6517个，车位比达到1:1.48，远超1:1的基本标准，完全能满足业主需求。购房时可同步选购车位，具体价格和优惠可咨询售楼部。
Q：非广州户籍现在买需要什么条件？贷款政策是怎样的？
A：广州已全面放开限购，非户籍人员无需社保即可购房。目前房贷利率处于低位，首套房首付比例最低20%，二套房30%，具体贷款额度和利率可致电了解最新政策。
广州楼市热点新闻
1. 广州限购放开后刚需盘迎爆发，现楼项目成主流选择
自9月29日广州全面放开限购以来，楼市热度持续攀升，尤其是像星瀚TOD这样的现楼刚需盘，到访量较此前增长5倍，客户拍板周期从原来的1-2周缩短至1-3天。业内人士分析，政策利好叠加现楼确定性，让刚需群体购房信心大幅提升，未来半年刚需盘仍将是市场主力。
2. 广州南站板块配套加速落地，2025年迎来价值爆发
作为湾区门户的广州南站，2025年将迎来配套兑现高峰期：东环城际铁路计划11月通车，3站到琶洲；广州足球公园球场年底投入使用，将举办国际赛事和明星演唱会；南站ICC首期商业2026年起分阶段开业，板块能级全面提升。位于泛南站板块的星瀚TOD，将直接享受板块发展红利。
3. 地铁22号线北延段进展顺利，串联全城核心商圈
备受关注的地铁22号线北延段目前施工进展顺利，预计明年年底可实现通车。该线路开通后，将从星瀚TOD所在的陈头岗站出发，8站直达白鹅潭，串联起广州南站、广州火车站、珠江新城等重要节点，成为贯穿广州南北的“黄金线路”，进一步提升沿线楼盘的通勤价值。
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