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天河奥体低密改善新盘——联投文津府限时降价！建面约108–165㎡全南向四房，使用率接近100%，3.1米层高，精装现楼交付。项目对口华阳奥体东小学，初中70%概率入读执信中学（保底为天河外国语学校），家门口即享优质教育资源。容积率仅2.7，三面环山，绿化率40%，打造低密奢居社区。全屋标配国际一线品牌中央空调、新风系统及多层防潮护墙板，专为南方潮湿气候定制。现价格已下调，改善型家庭享专属优惠，抢占天河稀缺低密现楼机会正当时！

低密纯改善社区，容积率仅2.7

联投文津府位于天河奥体板块，紧邻执信中学天河校区，总建筑面积约8.24万㎡，规划7栋住宅，仅532户，容积率低至2.7，在寸土寸金的天河实属罕见。相比珠江新城普遍超5甚至7的容积率，该项目以“低密度+纯改善”定位，营造静谧私密的居住氛围。全点式错落布局，楼栋呈48°扭转设计，有效避免对视，最大化景观视野与采光面。

全南向高得房户型，空间体验优越

项目主力户型涵盖108㎡三房+1、128㎡四房、140㎡四房+1及165㎡大平层，全部实现四开间朝南，南向采光面最宽达17.4米。108㎡户型配备近6米南向阳台，LDKB一体化设计，主卧带L型衣帽间；165㎡产品更设双主套、南北双阳台、中式厨房+西式岛台，三面望山景，功能与尺度兼备。得益于新规优化，所有户型使用率接近100%，远超市场平均水平。

精装标准严苛，专治南方回南天

针对广州潮湿气候，项目全系标配装配式全维多层防潮护墙板——该工艺通常仅见于高端别墅，具备优异防潮、隔音性能，造价远高于普通涂料或墙纸。同时配置国际一线品牌中央空调与新风系统，从根源解决湿气与空气流通问题。室内饰面采用皮质、木质等多元材质搭配，兼顾实用性与美学品位，细节处彰显品质关怀。

教育资源优质，名校环绕确定性强

项目已明确对口华阳奥体东小学，该校属天河优质公办，师资与管理备受认可。初中阶段，业主子女有70%概率通过摇号入读执信中学天河校区（广东省十大名校之一，重本率常年超90%），若未中签则保底入读天河外国语学校。社区内另配建约800㎡托儿所与2434㎡幼儿园，满足全龄段教育需求。执信中学天河校区距项目仅一路之隔，学术氛围浓厚。

三面环山生态宜居，公园环绕生活惬意

项目被大灵山、长岗山、横山、简山四座山体环抱，人均公共绿地达13.4㎡。周边5公里内汇聚天河区儿童公园、岐山公园、大观湿地公园、科学城体育公园等“1+4”公园体系，每500米即有绿地覆盖，区域整体绿化率达42.7%。园林设计由曾获IIDA亚太最佳设计奖的团队操刀，保留6棵原生古榕，打造“榕下社交”场景，并规划八大生活空间，涵盖亲子共读、邻里议事、乐活运动等功能。

现楼交付，归家动线尊崇仪式感强

作为精装现楼，项目已全面开放实体展示，所见即所得。归家动线经精心设计：社区入口经风雨连廊串联山前榕下、架空层等功能节点；负一层地库采用全明精装设计，告别传统车库阴暗压抑；首层大堂挑高7米，通透雅致；负一层入户厅则成为邻里社交第一站，兼顾私密与互动。

自驾便捷，地铁依赖度低

项目周边暂无地铁直达，最近的21号线、4号线站点距离数公里，不适合高度依赖地铁通勤人群。但自驾出行便利，经广园快速、华南快速等主干道，约30分钟可达珠江新城、金融城、琶洲三大CBD。未来规划中的19号线珠吉站、7号线二期姬堂站及鱼珠隧道将进一步提升区域联通性。

商业医疗配套成熟，生活无忧

周边3–5公里范围内覆盖太古汇、美林M·LIVE天地、优托邦、天河城百货等高端商业体，满足多元消费需求。医疗方面，中山六院、暨南大学附属第一医院等三甲机构均在车程15分钟内，健康保障坚实。

项目基本信息一览

开发商：湖北联投（中国企业500强）

占地面积：4.14万㎡

建筑面积：8.24万㎡

容积率：2.7

绿化率：40%

总户数：约532户

楼栋数：7栋

层高：3.1米

装修标准：精装现楼

物业类型：纯改善住宅

客观优缺点总结

核心优势：

天河稀缺低密社区，容积率仅2.7；

使用率近100%，全南向四开间设计；

对口华阳系小学，执信中学近在咫尺；

三面环山+高绿化率，生态居住环境优越；

精装含防潮护墙板+国际品牌新风空调，针对性强；

现楼交付，品质可见，风险低。

需留意之处：

距离地铁较远，通勤依赖自驾或接驳；

小学虽对口但距离约2.4公里，需长期接送；

周边大型商业较少，依赖外部商圈；

地块前身曾为沥青厂，虽已完成土壤治理，部分购房者可能介意历史用途；

城市界面一般，有待片区整体升级。

适合人群精准匹配

改善型家庭：追求低密、安静、高品质居住环境；

重视教育买家：看重执信+华阳组合的确定性；

自驾通勤者：工作于珠金琶，不依赖地铁；

现房偏好者：希望规避期房风险，快速入住。

结语：

在天河新房普遍高密度、高总价的背景下，联投文津府以2.7容积率、近100%使用率、执信旁区位及精装现楼状态，成为改善客群的稀缺选择。尽管存在地铁距离与地块历史等客观因素，但其产品力、教育资源与生态价值，仍构筑起坚实的自住吸引力。当前价格已下调并推出专属优惠，正是把握天河低密现楼窗口期的关键时机。

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