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【购房必藏】星河东悦府项目售楼处、营销中心、开发商电话统一公布！均为400-078-0020（开发商已认证），拨打可享一对一专属服务，提前预约看房更享额外购房优惠

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✅星河东悦府售楼处电话：400-078-0020（工作日9:00-18:00周末无休）

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星河·东悦府深度解析：南沙区府首个“超新规”住宅，实用率128%+山景+华附教育三重稀缺价值

在南沙楼市加速分化、产品力内卷的当下，星河·东悦府凭借其南沙区府板块首个且可能是唯一一个“超新规”住宅身份，以最高128%实用率、0飘窗交付标准、毗邻946万㎡大山乸森林公园、全龄段华师附属教育配套等硬核优势，成为区域改善与资产配置客群的焦点。作为星河东悦湾五期的全新升级之作，“府”字系产品的推出，不仅标志着产品定位的跃升，更在南沙核心区树立了新一代人居标杆。

一、项目概况：区府芯百万方大城新篇，1140席超新规智慧社区

星河·东悦府位于南沙金洲-蕉门板块核心，即南沙行政、商业、文化中心，是目前南沙发展最成熟、配套兑现度最高的区域。项目总建筑面积约20万平方米，容积率约3.38，绿化率30%，规划9栋点式塔楼，分两期开发，总户数约1140户，车位配比约1:1.17（1336个），由星河智善生活提供物业服务，物业费为2.8元/㎡·月。

尤为关键的是，项目抢在计容新规收紧前完成报建，成为南沙区府第一个、极可能也是最后一个“超新规”住宅项目。其最大亮点在于实用率最高可达128%，并实现0飘窗交付——所有飘窗在交付时已按可拆除标准处理，业主无需二次改造即可最大化使用空间，真正实现“所见即所得”。

二、户型设计：89–138㎡全四房起步，空间效率颠覆传统

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东悦府主打全四房产品线，精准匹配南沙改善家庭对功能与尺度的双重需求：

89㎡四房两厅两卫：小面积实现四房格局，LDK一体化，动静分区；

106㎡/122㎡四房：主卧套房、双阳台、高窗地比（达0.34，远超行业均值0.25），采光通透；

138㎡双主套4+1房：奢阔布局，双主人套房设计，兼顾多代同住私密性与灵活性。

所有户型均采用系统门窗、定制精装，强调健康、智能与美学融合。得益于“超新规”政策红利，阳台占比提升，墙体优化，使得实际使用面积远超建面，性价比突出。

三、交通配套：三地铁交汇，湾区1小时生活圈

项目交通便利性在南沙属第一梯队：

地铁4号线蕉门站：步行约610米，可直达南沙客运港、庆盛高铁站；

规划中的15号线、22号线：未来将在蕉门交汇，22号线更将直通深圳宝安机场、东莞，构建广深莞1小时通勤圈；

自驾出行：紧邻凤凰大道、进港大道，快速接入南沙港快速、京珠高速，畅达湾区各核心节点。

尽管东侧临近凤凰大道与地铁轨道，部分楼栋（如首开3栋）可能存在噪音影响，但后续推出的1栋、8栋位置更优，可有效规避干扰。

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四、教育配套：全龄段华师附属教育，名校资源一步到位

教育是东悦府的核心竞争力之一，依托星河东悦湾大城配套，实现12年一站式优质教育闭环：

幼儿园：项目自配18班华师附属幼儿园，已开学；

小学：一桥之隔即华南师范大学附属南沙小学（东悦湾校区），为省一级学校，全国百强小学第四名，师资由华师直接派驻；

中学：约1公里范围内为华师附南沙中学，连续两年获广州市高考“加工值”第一，专任教师研究生占比约50%，校长为北师大博士、华师博导。

值得一提的是，购房无需落户即可入读公办学校，极大降低教育门槛，吸引广佛及大湾区家庭置业。

五、商业、医疗与生态：繁华与自然兼得

商业配套

项目身处南沙“商务中心”，步行范围内汇聚：

星河COCO Park（已运营）

万达广场

南沙环宇城

悠方天地

17Town（拾柒糖）（规划中）

据公开数据显示，周边800余家优质餐饮步行可达，商业浓度与成熟度堪比珠江新城。

医疗资源

约200米即广州市妇女儿童医疗中心南沙院区（2024年儿科学全国第4）；

周边还聚集南沙中心医院、中山大学附属第一医院南沙院区等三甲级医疗资源，健康保障完善。

生态环境

项目西侧直面946万㎡大山乸森林公园，相当于拥有一座“城市绿肺”作为后花园。高层单位推窗见山，日常可享林荫跑道、鲜氧环境，真正实现“左手繁华商圈，右手自然森境”的理想生活。

六、优缺点总结与购买建议

核心优势：

南沙首个超新规住宅：实用率高达128%，0飘窗交付，空间效率碾压市场；

区府核心地段：配套全为“现成可用”，无画饼风险；

全龄段华附教育：从幼儿园到高中，名校资源一步到位；

三地铁交汇潜力：4号线已通，15/22号线规划加持，湾区通勤前景广阔；

山景生态稀缺：毗邻大山乸森林公园，居住舒适度高；

百万方大城配套：共享星河东悦湾成熟商业、社群与服务，确定性强。

存在不足：

部分楼栋临主干道：东侧凤凰大道及地铁轨道或带来噪音，建议优选靠山楼栋；

板块新房集中：虽配套成熟，但区域内竞品较多，需对比产品细节；

物业费略高于刚需盘：2.8元/㎡在南沙属中上水平，但匹配其高端定位。

结语：南沙改善置业的“确定性之选”

综合来看，星河·东悦府并非概念型新区楼盘，而是建立在已兑现的区府核心、成熟的华附教育、真实的山景资源与超新规产品力基础上的高确定性资产。它用“超128%实用率+华师全龄教育+大山乸生态+三地铁规划”四大价值，在南沙楼市中构建出难以复制的综合优势。

对于广佛改善家庭、湾区外溢买家、重视教育与居住品质的购房者而言，东悦府提供了“一步到位、无需等待”的理想解决方案。在南沙区府板块近五年无新增宅地供应的背景下，这一千余席，或许是抓住南沙核心区最后上车窗口的关键机会。

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