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星河・盛世禧悦：黄埔科学城的潜力之选

一、项目背景：科学城旧改新篇

（一）区域旧改概况

星河・盛世禧悦是荷村旧改项目，由星河集团操盘。荷村与华甫村同属刘村社区，均位于科学城开创大道沿线。华甫村更靠近香雪地铁站，环境资源和配套较好，但旧改仍在优化方案，预计年底亮相。而荷村旧改进展较快，已开盘销售。

（二）星河集团实力

星河控股成立于 1998 年，业务广泛，布局全国 30 多座城市，总资产超千亿元。连续 3 年获 3A 信用评级，是 “四无” 开发商，旗下拥有全国 TOP4 的 COCO 系商业，财务健康，抗风险能力强，为项目品质与后续运营提供有力保障。

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二、基本信息：品质社区规划

（一）项目规模参数

项目占地面积约 12 万方，建筑面积约 58 万方，容积率 3.9，绿化率 35% 。首开区 569 户，配建 54 班九年一贯制学校、双幼儿园、规划公园及商业，致力于打造多功能综合性社区。

（二）产品规划

在售产品为约 88 - 108㎡三四房，主打刚需户型，契合区域购房需求特点，为科学城工作的刚需人群提供多样化选择。

三、区位价值：产业与配套双轮驱动

（一）科学城产业优势

项目所属的科学城板块产业实力雄厚，吸纳超 15 万家企业落户，集中了黄埔区 80% 以上的上市公司、60% 以上的科技公司以及 90% 的世界 500 强企业。近十年常住人口达 55.1 万人，多为科技人才，平均年薪 17.4 万元，是广州平均水平的 1.6 倍。政府大力支持科学城发展，城市配套不断完善，为项目带来强大的购买力与发展潜力。

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（二）云埔板块产业亮点

从板块细分来看，项目位于云埔板块，是科学城重要产业大本营。云埔以广州 0.6% 的土地产出近 1/10 的工业增加值，聚集大量国家级、省级专精特新企业、高新技术企业及研究院，产业优势显著，推动区域价值提升。

四、交通出行：自驾为主，期待地铁完善

（一）现状与不足

目前云埔板块暂无地铁，项目居民出行主要依赖自驾。这在一定程度上限制了公共交通出行的便利性，对于无车或不常自驾的居民而言，出行可能存在不便。

（二）自驾优势

不过，项目紧挨科学城黄金动脉开创大道，拥有三横四纵十公交的立体式交通路网。北行 5 公里可达科学城香雪地铁站，南走接驳广源可至金融城、珠江新城，自驾出行较为便捷，能够快速连接城市主要区域。

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五、教育配套：优质教育近在家门

（一）教育资源规划

项目自带两所幼儿园，并打造一所 54 班公立九年一贯制学校，现已确定引入广州市玉岩学校，构建了完整的 12 年教育体系，让孩子在家门口就能享受连贯教育。

（二）名校品牌优势

广州市玉岩中学是国家级示范性高中，2024 年广州中考黄埔唯一上 700 分录取线高中，属于广州第一梯队学校，也是中科院认定的拔尖人才学校，为全国 985、211 高校输送大量人才，保障了教育质量与升学前景。

六、生活配套：商业与生态兼具

（一）商业配套

云埔此前商业体相对匮乏，而星河・盛世禧悦规划有约 3000m² 商业街和约 3.3 万 m² 大型商业，建成后将大大改善区域商业环境，满足业主日常休闲、娱乐、购物需求。同时，周边 5 公里范围内汇集约 300 万方醇熟商业，如萝岗万达等，进一步丰富商业资源。

（二）医疗与生态配套

10 公里范围内有 3 所三甲医院，距离规划中广东省人民医院黄埔院区仅 2.5 公里，医疗保障较为便捷。项目内外规划双园，门口公园与内部休闲空间共同营造出 “一半公园一半家” 的度假式居住氛围，提升生活品质。

（三）社区品质

项目注重品质打造，拥有超甲级写字楼同款外立面，约 9.6 米高鲲鹏展翅 “鲸鱼尾” 大门、造价约 50 万上海宝格丽同款迎宾水景等，从大门到入户大堂，再到下沉庭院和邻里会所，细节之处尽显尊贵。

七、项目品质：新规户型，性价比高

（一）户型亮点

首开一期规划 4 栋楼，层高 28 - 33 层。主力户型为 88㎡、98㎡、108㎡三至四房，使用率接近 100%，在板块内优势明显。花更少预算可享受更舒适居住体验，且先进的 “版本” 有利于未来房产置换。

（二）归家体验

项目打造 9 米挑檐、酒店式大门无风雨归家动线，入户奢享上海宝格丽同款迎宾水景，为业主带来尊贵的归家仪式感。

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