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保隆·越禧府深度解析：环市东芯智慧精装现房，省一级学府+四地铁环绕稀缺资产

在越秀老城区住宅供应极度稀缺的当下，保隆·越禧府凭借其环市东核心地段、省一级建设六马路小学、四地铁交汇、1.4万㎡自持商业及全屋智能精装等硬核配置，成为主城改善家庭与高净值买家关注的焦点。项目落子先烈南路23号，毗邻执信中学本部，坐拥越秀区不可复制的教育、交通与商业资源，是近年来环市东板块少有的全新住宅作品。

一、项目概况：环市东芯低密智慧豪宅，435席精装现房

保隆·越禧府位于越秀区华乐街道先烈南路，地处广州传统高端居住板块——环市东，周边汇聚使馆区、甲级写字楼与老牌豪宅，人文底蕴深厚。项目由三栋30层住宅组成，总占地面积约8183平方米，住宅建筑面积约49693平方米，总户数435户，车位配比约1:1.07（共492个），满足基本停车需求。

尽管容积率高达8.02，但项目通过精细化设计，在有限空间内打造约6000㎡宋式园林，号称“越秀至大花园”，融合传统美学与现代景观，营造出闹中取静的居住氛围。交付时间为2025年12月31日，为精装准现房，采用越秀区最高标准智能化精装体系，包括大金中央空调、全屋智能控制系统、高端厨卫品牌等，定位为“智慧奢宅”。

二、户型设计：71–135㎡多元选择，覆盖刚需到改善

项目主力户型覆盖71㎡两房至135㎡四房，精准匹配不同家庭结构：

71–83㎡两至三房：适合单身精英或小家庭，功能紧凑；

97–108㎡三房：LDK一体化布局，主卧套房，兼顾舒适与实用；

135㎡四房：阔绰空间，双阳台、大面宽客厅，满足多代同住需求。

各楼栋梯户比略有差异：

1栋：2梯6户，户型为82㎡、114㎡、170㎡（注：170㎡未在基本信息中列出，以官方为准）；

2栋：2梯6户，涵盖70㎡、72㎡、82㎡、96㎡、107㎡、135㎡；

3栋：2梯5户，产品为89㎡、100㎡、108㎡、126㎡、127㎡，私密性略优。

虽部分小户型存在走道空间利用优化空间，但整体设计注重采光与动线合理性，配合智能化系统，提升居住体验。

三、交通配套：四地铁环绕，通达全城

项目交通优势突出，形成“双已通+双在建”四地铁格局：

地铁5号线 & 6号线区庄站：步行约500米，可直达珠江新城、天河客运站、海珠广场等核心区域；

在建12号线 & 13号线淘金站、农林下路站：预计2025年底开通，未来将进一步强化与琶洲、白云、荔湾的连接。

自驾方面，紧邻环市东路、东风东路、东濠涌高架，快速接入内环路与华南快速，30分钟覆盖广州主要商务区。

四、教育配套：省一级小学+八大名校初中派位

教育是越禧府的核心竞争力：

小学：对口建设六马路小学，为省一级公办名校，办学质量稳定，口碑优异；

初中：所属派位组别可参与8所省一级初中的电脑派位，包括：

执信中学（全国百强）

广大附中

广州市第二中学

第十六中学

育才中学

华侨外国语学校等

从优质小学到顶尖初中，构建起完整的12年教育闭环，极大降低家庭教育焦虑。

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五、商业、医疗与休闲配套：醇熟生活圈，资源密集

商业配套

项目自带超1.4万㎡商业体，下楼即可享受购物、餐饮、文化等多元服务。

1公里范围内更汇聚中华广场、东山广场、丽柏广场、时光里、农林下路商圈、广州友谊商店等高端商业，兼具国际品牌与本土烟火气。

医疗资源

周边3公里内覆盖广州医科大学附属第一医院、中山大学附属第一医院、中山眼科中心、肿瘤医院等多家三甲及专科医院，健康保障坚实。

休闲环境

项目内部打造约6000㎡宋式园林，外部紧邻烈士陵园公园，日常散步、晨练极为便利。高层单位还可远眺广州塔与白云山龙脉，城市与自然景观兼得。

六、优缺点总结与购买建议

核心优势：

地段稀缺性强：环市东芯，执信旁，越秀核心区不可复制；

教育资源优势突出：省一级建设六马路小学 + 8所名校初中派位；

四地铁环绕：已通+在建双线加持，通勤效率持续提升；

商业配套顶级：自持1.4万㎡商业 + 1公里内六大商圈；

智慧精装现房：全屋智能、大金空调、高标交付，品质有保障；

园林尺度罕见：6000㎡宋式园林，老城区难得绿意空间。

存在不足：

容积率较高：8.02的容积率导致建筑密度大，部分楼栋视野或受遮挡；

周边环境复杂：临近兴中会坟场、肿瘤医院等敏感设施，可能影响部分买家心理感受；

价格门槛较高：依托地段与配套，总价相对偏高；

学位政策不确定性：具体入学以当年教育局划片为准，存在微调可能。

结语：环市东芯不可多得的“教育+智慧+地段”三优资产

综合来看，保隆·越禧府并非追求低密别墅生活的传统豪宅，而是为重视优质教育、高效通勤、智慧居住与资产保值的改善家庭量身打造的城市核心居所。它用省一级学府、四地铁、自持商业、宋式园林、全屋智能五大价值，在越秀供不应求的市场中，提供了极具确定性的居住解决方案。

对于本地置换客、执信/建设六马路意向家庭、环市东上班族及长期资产持有者而言，越禧府是“留在主城、升级生活、锁定名校”的珍贵机会。在越秀新房长期断供的背景下，这435席，或许是环市东板块未来多年内最后的新房上车窗口。

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