20年地产风云,教你看懂中国房地产市场变换

搜狐焦点韶关 2019-10-04 00:17:18
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中华五千年文明,亘古不变的是房子,有房才有家的观念在每一个人脑海里根深蒂固。

20年地产风云,教你看懂中国房地产市场变换

中华五千年文明,亘古不变的是房子,有房才有家的观念在每一个人脑海里根深蒂固。

开端

1978年国内理论界提出了住房商品化、土地产权等观点,1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕,1990年国务院颁布的55号令,是中国房地产业开始的标志。随后亚洲金融危机爆发,日本、香港等地房地产泡沫破裂,国内落实紧缩性的调控政策,经济过热的势头放缓,经济处在通货紧缩的通道中。

1998年,国务院正式宣布停止住房收入分配,逐步实行住房分配货币化,"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向,央行出台《个人住房贷款管理办法》,鼓励贷款买房。

黄金十年

1999年,正式结束福利分房,房地产迈入商品房时代,中国房地产正式进入"黄金十年"。一直持续到2002年,商品房制度的确立,房贷成为了热门。在2001年北京申奥成功、成功加入WTO两大热门事件的刺激下,我国房地产市场快速发展,出现了第一批温州炒房团,同时也助推了房地产发展的热潮,与此同时,土地招拍挂正式登上历史舞台。

2003年,中央整治近两年的房地产过热现象,央行出台了121号文件,规定开发商申请贷款其自有资金不得低于开发项目总投资的30%,商业银行只能给购买已封顶住房的个人贷款,强制抑制贷款,震动了整个房地产业,后建设部公布了国务院18号文件,要继续加大力度支持信贷才算安抚了市场,但是还是成功的抑制了房价上涨,同年SARS爆发,重创了整个房地产,短暂"寒冬"来临。

2004年,国家在2002年开始实行的旧城改造,其形成的住房购置需求也在这一年集中爆发,供需矛盾凸显。虽然中央颁布了"71号令"正式规定土地拍卖和9年来首次加息措施,但是供需矛盾已经不可抑制,全国房价一片大涨。

2005年是我国房地产业历史上第一个大举"宏观调控"年,中央相继出台"国八条""新国八条"等多项调控措施,但房价依旧坚挺,旨在打击投机行为的交易税非但没有控制房价,反而转嫁了成本,加大了新房市场的需求。这一年北京的房价6776元/平,上涨了20%。

2006年是房地产业的"多事之秋",全国范围内宏观调控的力度更大,温家宝总理在政府工作报告里明确提出"要解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题","国六条"、"国十五条"、"70/90政策"、加息等等措施,旨在重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房,但是如此密集的调控政策依然挡不住房价的快速上涨。这一年北京房价达8050元/平,上涨了20%,房价问题已经成为了民生问题。

2007年是"政策年",同年9月27日,央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,提高贷款利率和贷款门槛,年内4次加息,在多重措施之下,"疯长"的房价逐渐被安抚。这一年北京的房价破万,达到了12436.2元/平。

2008年,全球金融危机爆发,进而致使房地产市场转淡,中天置业、长河地产、创辉租售等一批中介出现了倒闭潮,恒大在港IPO失败,深圳、杭州等地房价大跌,房地产行业一片惨淡。同年12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的"国13条",明确扶持房地产行业,各地纷纷出台救市措施,各种信贷宽松、税收减免和财政扶持政策纷纷出台。

2009年,在2008年一连贯的政策刺激之下,一线城市房地产市场开始出现复苏迹象,三级市场呈现出前所未有的大调整,房价成倍上涨。

白银年代

2010年,房价大涨,中央势必要调控。果不其然,同年1月10日,国务院出台国十一条,要求二套房贷款首付不得低于40%;4月15日,国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%;4月17日,新国十条出台,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;4月30日,北京版国十条实施细则出台,宣布一个家庭只能购买一套商品住房。这一年不仅调控政策频出,限购令也第一次出现。至此,市场又开始进入低迷期。

2011年到2013年,是连续调控年,目的是遏制房价上涨。在全国范围内限购、限贷、金融收紧、"新国八条"、"新国五条"、提高二套房贷款比例和门槛、打击小产权房和投机性购房、坚持调控不放松等等一系列措施调控下,房地产持续低迷。

2014年到2015年,受经济下行影响,各城市逐渐取消限购令,央行"国五条"、"930新政"等政策刺激下,房地产市场复苏,这一阶段,"去库存"成为经常听到的名词,"330新政"、央行6次降息迅速释放需求,楼市快速回暖。

2016年是不寻常的一年,是经历过"冰火两重天"的一年。上半年降准、降息、降税、降首付、去库存;下半年限购、限贷、限地价、控房价、去杠杆,房价迅速飙升,多地上演抢房戏码,在房价"疯长"之下,是"930"政策等升级版的调控政策接踵而至。

2017年,246条调控政策,加码调控。随一线及热点城市调控加码,需求外溢,三四线城市超预期回暖,调控政策不断跟进蔓延,限购/限贷/限价/限售/限商/信贷收紧等组合,致整体楼市降温显著。到年底,中央各部门对明年楼市定调:坚持房住不炒,加快建立租购并举住房制度及长效机制,满足首套刚需,支持改善需求,首提县域去库存政策。

2018年,450次密集调控。政策前紧后松,经历了三个阶段的变化:3月两会重申"房住不炒",加快建立租购并举的住房制度及长效机制,各地城市调控加码。6-8月"坚决遏制房价上涨,稳地价、稳房价、稳预期",治理房地产市场乱象,多方面稳控楼市。到年底,调控政策略有松动迹象,菏泽打响2018年调控放松的第一枪,广州、珠海、杭州等多地进行政策微调。但是房住不炒、因城施策的主基调不变。

2019年,全国房地产市场持续稳定,44字定调房地产市场:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

房地产调控的规律

纵观我国房地产发展历程,共经历了三次集中调控期:

第一次集中调控期:2003年-2007年,历时5年。

第二次集中调控期:2010年-2013年,历时4年。

第三次集中调控期:2016年下半年-至今,已经历时3年3个月。

可以预见,本轮调控可能将在未来1-2年内结束,但是调控之后的结果会是房地产市场的更加健康和稳定的发展。任何投机的行为将不会有太多的生存空间,房价暴涨或者暴跌的情况相信不会出现。

作者:赟乔说

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