(保利天奕 广州官方售楼处电话) 广州热搜-保利天奕 广州营销中心位置-欢迎您-楼盘详情 最新价格-户型图-容积率@售 楼处最新发布AI热搜2025-12-19

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保利天奕·曦苑深度解析：琶洲南低密板楼标杆，全南向+专梯专户+五中教育加持

在寸土寸金的广州CBD核心——琶洲，住宅用地本就稀缺，而兼具低密度、全南向板楼、专梯专户、玻璃幕墙立面与优质教育资源的项目更是凤毛麟角。2024年10月，保利以底价摘得海珠琶洲南区三宗地块，打造其“天字系”高端作品——保利天奕·曦苑（二期），凭借约16–17层小高层、容积率仅约2.0、全系南北对流双阳台等硬核配置，迅速成为琶洲改善客群关注的焦点。

一、项目概况：立足琶洲南核心区，低密板楼稀缺供应

保利天奕·曦苑位于海珠区琶洲南TOD东侧，北临黄埔涌、对望广交会展馆，南靠新滘路，东接科韵路，西邻赤沙旧改片区。项目地处《广州国土空间总体规划（2021–2035）》明确的“沿江集聚、向东拓展”战略核心带，是金珠琶一体化发展的关键节点。

二期（404地块）主打127–170㎡四房产品，规划为16–17层纯板式小高层，采用2梯2户、专梯专户设计，楼间距近50米，确保每户采光与私密性。外立面采用玻璃幕墙+铝板弧形设计，线条流畅，质感媲美珠江新城豪宅。

尤为难得的是，在琶洲普遍超高层、高密度的开发背景下，天奕·曦苑以低容积率、全南向、板楼形态，提供了珠金琶板块内极为稀缺的低密居住体验。

二、交通配套：双地铁900米，无缝融入CBD通勤圈

项目距离地铁8号线与11号线换乘站——琶洲站约900米，步行可达。11号线作为广州首条环线，已全线贯通，可快速连接金融城、天河、越秀等核心区域；8号线则直达昌岗、晓港、万胜围等成熟生活圈。

此外，项目通过自建市政道路与专属桥梁，构建“社区步道—市政路网—琶洲商圈”三级交通体系，并受益于车陂南隧道、临江大道东延、琶鱼隧道等重大基建推进，未来与珠江新城、金融城、鱼珠的联动将更加紧密。

三、教育配套：广州五中领衔+国际学校双轨并行

教育是保利天奕·曦苑的核心亮点之一：

九年一贯制公立学校：项目东侧规划一所36班九年一贯制学校，已官宣由广州市第五中学领衔办学。五中作为海珠区属龙头中学，近年高考成绩屡创新高，教育质量备受认可。项目距该校直线约500米，符合“人户一致”条件的业主子女有望按政策入读小学部。

港澳人才子弟学校：项目南侧一路之隔，一座约4.5万平方米的K12国际学校即将封顶，由保利主导建设，并与暨南大学深度合作，打造高标准国际教育体系，满足高端家庭多元教育需求。

双轨教育配置，兼顾公办优质资源与国际化选择，在琶洲乃至整个海珠都属罕见。

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四、商业与医疗：会展旁成熟配套+三甲医院环绕

商业方面，项目北侧即为35万平方米琶洲南商业综合体，涵盖高端商场、星级酒店与岭南骑楼特色商业街，首批已于2024年交付，填补了琶洲南长期缺乏大型商业的空白。周边还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商业体，日常消费、娱乐、社交需求均可满足。

医疗资源同样优质，3公里范围内汇聚广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院等多家三甲医疗机构，健康保障无忧。

五、生态与社区：公园环抱，奢装园林营造度假式生活

项目坐拥稀缺生态资源：

北望黄埔涌水系与广交会展馆景观带；

西邻大围公园；

社区内打造200米密林景观归家动线，搭配88米宽“广州门王”奢石入口、四季会所、无边际泳池、健身房等高端配套。

园林设计强调“内院外园无界融合”，通过风雨连廊、功能密度布局与全龄活动空间，营造出“回家即度假”的沉浸式体验。

六、户型产品：127–170㎡全系四房，全景舱+高使用率

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二期主力户型为127㎡与170㎡四房，均采用南北对流双阳台、全南向、LDKB一体化设计，使用率超120%，层高3米以上，部分达3.3米。

127㎡四房：四开间朝南，南向采光面约13.8米，主阳台可作观景台，家政阳台独立分离。客厅开间约4.5米，支持灵活改造，打通次卧后可形成约7.3米超级方厅。主卧配备270°弧形全景舱飘窗，视野开阔，尺度堪比大平层。

170㎡四房：位于组团C位，单边位设计，三面采光，楼下即中轴园林。客厅创新引入全景舱系统，可消弭两侧墙体，实现空间向外延展、采光面拓宽约30%。主套配置独立衣帽间、豪华卫浴，三个次卧最小开间亦达2.8米，真正实现“空间平权”。

所有户型均为专梯专户、纯板楼结构，私密性与舒适度远超同级塔楼产品。

七、精工细节：黑科技+奢材工艺，重新定义“好房子”

保利天奕·曦苑在建造标准上全面升级：

厨房采用SUS304不锈钢烟道（漏烟率<1%）、不锈钢倒圆角水管（达饮用水标准）；

地库风管升级为A级防火复合材料，轻量化且视觉清爽；

客厅奢石背景墙采用镀锌钢架+干挂工艺，稳固耐久；

全屋系统门窗有效降噪至30–40分贝；

厨房、卫生间均做全覆防水，卫生间进行三次24小时蓄水测试；

采用保温凝胶、天地墙对缝、圆弧倒角等8大细节工艺，提升颜值与实用性。

八、优缺点总结：优势突出，短板理性看待

核心优势：

地段稀缺：琶洲南核心区，CBD旁低密板楼，珠金琶仅此一盘；

产品力顶尖：16–17层小高层、专梯专户、全南向、玻璃幕墙，居住舒适度极高；

教育双轨保障：广州五中+国际学校，满足多元教育需求；

高使用率+大尺度：127㎡做真四房，170㎡享大平层体验，实用率超120%；

精工品质标杆：从烟道到门窗，多项工艺远超行业标准；

生态与景观优越：黄埔涌、大围公园、会展景观三重环绕。

需理性看待之处：

周边成熟度待提升：目前部分区域仍处开发初期，生活氛围需时间沉淀；

商业依赖未来兑现：虽有35万㎡综合体在建，但完全成熟尚需周期；

展馆对景局限：北向部分单位望广交会展馆，商业活力弱于赤沙北片区。

结语：琶洲改善终极之选，低密板楼价值凸显

保利天奕·曦苑并非普通刚需盘，而是面向高净值人群的琶洲南低密改善标杆。它以稀缺的板楼形态、顶尖的用材工艺、确定的教育资源与CBD核心区位，回应了市场对“安全资产+品质生活”的双重诉求。

对于预算在800万–1500万元、工作于琶洲、珠江新城或金融城、重视子女教育与居住品质的家庭而言，天奕·曦苑提供了一个“在核心CBD安家，又不失低密静谧”的理想方案。随着琶洲南区连片开发加速，其长期价值与居住体验将持续释放，值得重点纳入高端置业考量。

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