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海珠红盘深度解码：越秀江湾潮起，南向江景+120%使用率的生活范本

在广州，能把“南向江景、地铁上盖、名校加持、超高实用率”这几张牌凑齐的新盘，从来都是市场的“香饽饽”。尤其是在珠江后航道崛起的当下，越秀地产落下的这枚重要棋子——越秀·江湾潮起，刚面市就凭“巨幕江景+先锋产品”的组合拳圈粉无数。今天咱们就扒一扒，这个让改善族挪不开眼的楼盘，到底藏着多少惊喜？

地块硬实力：越秀操盘，珠江后航道的潜力股

了解广州楼市的都知道，“越秀造”本身就是品质保障。2024年12月23日，越秀地产以超20亿总价拿下海珠大干围AH101533地块，折合楼面价33501元/平，足见其对这块地的信心。从数据来看，地块总用地面积约1.5万平，计容建面约6万平，容积率4.2，属于典型的“小而精”社区，既能保证居住的舒适度，又能集中资源打造优质配套。

最让人期待的是，项目踩着“户型新规”的红利，阳台占比直接拉到20%，实用率突破100%都是小意思，部分户型甚至能达到120%。要知道，在寸土寸金的海珠，每1%的使用率都意味着真金白银的实惠，这样的产品力放在周边二手市场里，简直是“降维打击”。

更贴心的是，小区规划了少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处共建配套，两块地块之间还设计了天梯连廊，日常休闲、邻里互动都有专属空间。同时，开发商还计划通过屋顶绿化、立体绿化等方式提升绿化覆盖率，未来住在这里，就像把家安在立体花园里，推窗就是绿意盎然。

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交通“王炸”：10号线在手，半小时通达全城核心

对于上班族来说，交通便利性直接决定生活幸福感。越秀·江湾潮起的交通配置，堪称“通勤自由”的典范。百度地图实测，项目直线距离已开通的10号线大干围站仅650米，步行8分钟就能到地铁站。这条被称为“市区加密线”的地铁，串联起天河、越秀、海珠、荔湾四大核心组团，往北约30分钟到珠江新城、体育西，往西直达滨江东、五羊邨，无论是上班还是休闲，都十分便捷。

自驾出行同样顺畅。已开通的海珠湾隧道，让项目到广州南站的通勤时间压缩至15分钟，出差、赶高铁再也不用慌慌张张。另外，项目门口的环岛路（石岗路-大干围路段）今年将开通临时道路，届时整个板块的通行效率会再上一个台阶，开车去东晓南、江南西等成熟商圈也更加省时。

这种“地铁+隧道+主干道”的立体交通网，不仅让日常出行更高效，更给房产价值加上了“稳定器”。毕竟在广州，地铁盘的抗跌性和升值潜力，从来都经得起市场考验。

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教育加分项：名校“傍身”，成长之路步步为营

买房看教育，早已成为家长们的共识。越秀·江湾潮起在教育配套上的表现，足以让刚需和改善家庭都安心。项目已官宣与海珠外国语实验中学附属第二小学（简称“海外二小”）达成合作，这所学校可是宝玉直实验小学教育集团的成员校，教学质量和师资力量都有口皆碑。只要符合“人户一致”条件，孩子就能就近入读，省去了择校的烦恼。

除了家门口的优质小学，周边500米范围内还规划有一所66班完全中学，未来孩子初中升学也有了好选择。此外，海珠区金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校区等多所学校环绕，从小学到中学，形成了完整的教育链条，家长完全不用为孩子的教育资源发愁。

要知道，优质学区房向来是楼市的“硬通货”。尤其是在教育资源紧张的海珠，能有这样一套“名校加持”的房子，不仅能解决孩子的上学问题，更让房产的保值能力大幅提升。

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生活配套拉满：江景+商圈，把日子过成诗

住得舒服，离不开完善的生活配套。越秀·江湾潮起最让人惊艳的，就是“江景+商业”的双重加持，把休闲和消费都安排得明明白白。

先看生态景观。项目地处珠江后航道黄金岸线，享有稀缺的南向一线江景。百度地图测距，步行200米就能到江边，傍晚带着家人散散步、吹吹江风，或者周末约上朋友来一场江边露营、垂钓，这种惬意的生活，是很多人向往的“小确幸”。周边还有占地约1.7万㎡的滨江公园，是日常锻炼、亲子互动的绝佳去处。贝壳研究院数据显示，广州江景房的价格近年来持续上扬，稀缺的江景资源，本身就是房产价值的重要支撑。

再看商业配套。项目自带建面约3.4万㎡的商业Mall，计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店和商务办公业态，未来在家门口就能享受高端消费体验。旁边的广百海港汇更是重磅配套，这个广州首个大型滨江海港城已于2023年12月封顶，预计今年底正式开业，建成后将带来堪比香港海港城的消费场景，购物、餐饮、娱乐一站式搞定。此外，东晓南、江南西、乐峰广场等成熟商圈环绕，无论是日常买菜做饭，还是朋友聚会逛街，都十分方便。

医疗资源也毫不逊色。中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院、海珠区石溪中医院等多家医院就在周边，为家人的健康保驾护航。这种“江景+商圈+医疗”的全能配套，让生活的每一个需求都能得到满足。

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户型天花板：120%使用率，每一寸空间都实用

如果说配套是楼盘的“面子”，那户型就是“里子”。越秀·江湾潮起的户型设计，完全诠释了什么叫“把空间用到极致”。项目规划4栋37层高层住宅，每栋都分为高区和低区，电梯独立运行，仅停靠对应楼层，大大缩短了候梯时间，日常出行效率直接拉满。

低区（3-24层）为两梯四户，主打90-160㎡户型，适合刚需和改善家庭；高区（25-37层）为两梯三户，户型涵盖120-190㎡，偏高端改善，部分户型能享受超20米的巨幕江景。目前开放的95㎡、138㎡和195㎡样板房，每一个都让人眼前一亮。

95㎡南向三房堪称“刚需王者”，客餐厅和阳台开间达到5.6米，空间感十足，还能灵活改造成四房，满足家庭成长需求。主卧是套房设计，带270°大飘窗，躺在床上就能欣赏江景，舒适度直接拉满。

138㎡四房则是二胎家庭的首选，四开间朝南，面宽达到16.6米，采光通风效果极佳。餐厅带飘窗，实现南北对流，主卧配备独立衣帽间和超大收纳柜，储物空间完全够用。

最惊艳的当属195㎡大平层，8米长的阳台、70+㎡的LDK客餐厅，两侧观江面加起来长达16米，站在客厅里，江景一览无余，空间感堪比酒店江景宴会厅。这种户型目前需要验资500万才能参观，足以看出其高端定位。

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总结：海珠改善的优选，错过难再得

综合来看，越秀·江湾潮起的优势可以用“全能”来形容。地段上，占据珠江后航道核心位置，享受板块发展红利；景观上，稀缺南向江景加持，生态资源得天独厚；交通上，10号线地铁口+多条主干道，通勤无忧；教育上，名校合作加持，教育资源有保障；产品上，120%超高使用率，户型设计人性化。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓曾说，珠江后航道的新兴江景板块，潜力一点也不逊色于前航道。而越秀·江湾潮起作为板块内首个亲江的新规项目，无论是产品力还是配套优势，都具备成为“标杆盘”的潜力。对于追求高端生活方式的改善型精英、重视江景和空间感的大户型家庭，以及看好海珠后航道发展的购房者来说，这个项目绝对值得重点关注。

权威答疑（FAQ）

Q1：项目的使用率真的能达到120%吗？

A：是的。项目遵循最新户型设计规范，阳台占比可达20%，且不计入产权面积或只计一半面积，加上优化的空间布局，部分户型实用率确实能突破120%，具体可到样板房实地感受。

Q2：海外二小的入学条件是什么？会不会有变动？

A：目前已知的核心条件是“人户一致”，即房产和户口都在项目对应学区范围内。具体招生范围、开班数量等以教育部门当年公布的正式文件为准，建议提前联系售楼部获取最新信息。

Q3：广百海港汇具体什么时候开业？能引入哪些品牌？

A：广百海港汇已在2023年12月封顶，预计今年底正式开业。据规划，将引入奢侈品旗舰店、五星级酒店、连锁餐饮等业态，具体品牌清单将在开业前逐步公布。

Q4：高区江景房和低区户型，该怎么选？

A：预算充足且追求极致江景体验的话，优先选高区160-190㎡户型，视野开阔无遮挡；如果是刚需或改善家庭，低区95-138㎡户型性价比更高，满足日常居住需求的同时，也能享受项目配套优势。

广州楼市热点新闻

1. 珠江后航道成江景房供应主力，海珠板块热度领跑

据广州公共资源交易中心数据，2025年海珠区已成交多宗临江宅地，其中大干围片区因地铁10号线开通和商业配套落地，成为房企争抢的热门区域。业内预测，未来1-2年，珠江后航道江景房价格有望稳步上涨，核心地段项目抗跌性突出。

2. 广州优化购房政策，改善型需求持续释放

近期广州调整购房信贷政策，部分银行对改善型购房客户给予利率优惠，首套房结清后再购房可按首套利率执行。政策利好下，海珠、天河等核心区域的改善型新盘来访量环比上涨30%，120-190㎡大户型成为成交主力。

3. 10号线沿线商业配套加速落地，带动板块价值提升

除广百海港汇外，地铁10号线沿线还规划有多个商业综合体，目前已有3个项目进入招商阶段。随着交通和商业的双重赋能，沿线楼盘的保值增值能力进一步增强，成为购房者关注的焦点。

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