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【琶洲南TOD】广州顶流豪宅的进阶之作：CBD+名校+地铁+滨河生活全解析

一、为什么说琶洲南TOD是广州下一个十年的核心资产？

在广州买房，从来不是简单的“买个住处”，而是对城市资源的一次精准卡位。而近年来，一个名字频繁出现在高端置业圈层的讨论中——越秀·琶洲南TOD。

它不只是一座住宅项目，更像是一张通往未来城市的入场券。坐落于海珠区金运路1号，紧邻琶洲西区电商总部集群，与腾讯、阿里巴巴、唯品会等巨头仅一涌之隔，这里正是广州数字经济的心脏地带。

2023年，琶洲实现营业收入超4479亿元，经济密度高达300亿/平方公里，在全国129个中央商务区中脱颖而出，入选福布斯中国十大中央商务区榜单，且是其中最年轻的CBD。这一成绩的背后，是政策、产业、资本三重引擎的强力驱动。

作为“国家人工智能与数字经济试验区”的核心承载地，琶洲正迎来新一轮产业升级。今年3月，全国首个聚焦行业大模型发展的政策落地，全国首个人工智能大模型应用示范区也正式落户于此。这意味着，未来的琶洲不仅是企业的聚集地，更是高精尖人才、创新生态和财富流动的新高地。

在这样的背景下，越秀·琶洲南TOD应运而生，成为这片热土上少有的百万方级综合开发项目，总建筑面积约98万平方米，涵盖住宅、商业、教育、公园、交通枢纽于一体，堪称广州罕见的“城中之城”。

这不仅是一个楼盘，更是一种生活方式的重构。

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二、双地铁交汇+三线环绕，真正意义上的TOD标杆

说到“TOD”（Transit-Oriented Development），很多人以为只是离地铁近。但在琶洲南TOD，这个概念被彻底升级。

项目坐拥8号线、12号线、18号线三条地铁线路环伺。距离最近的磨碟沙站步行约700米，轻松接入8号线与18号线；而12号线赤沙站则直接位于地块中部，未来可通过地下通道无缝连接社区内部，真正实现“出电梯即进地铁”。

更重要的是，这些线路含金量极高：

18号线为时速160公里的“湾区快线”，25分钟直达白云机场，30分钟通达南沙万顷沙；

8号线贯穿海珠东西，连接珠江新城、客村、昌岗等成熟商圈；

12号线则是贯穿广州南北的大动脉，串联白云新城、淘金、二沙岛、大学城等地，预计2026年通车后将进一步提升区域通勤效率。

驾车出行同样便捷，项目距离华南快速入口仅约2公里，10分钟可达广州南站，半小时覆盖全市主要核心区。无论是日常通勤还是跨城出行，交通维度上的优势都极为突出。

这种以轨道交通为核心的城市发展模式，正在重塑广州人居格局。而琶洲南TOD，无疑是当前市场上最具代表性的实践样本之一。

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三、省实九年一贯制学校落地，教育资源再跃升

如果说地段和交通决定价值下限，那么教育，则决定了居住体验的上限。

2024年9月，一则重磅消息刷屏家长圈：广东实验中学正式签约入驻琶洲南TOD，合作共建一所36班制的九年一贯制学校，并计划于2025年9月启动招生。

对于熟悉广州教育格局的人来说，“省实”两个字分量极重。作为广东省教育厅直属的重点中学、首批国家级示范性高中，其高考成绩常年稳居前列——近两年600分以上比例超80%，基本意味着“一只脚已踏入985高校”。

更难得的是，省实集团对外扩张极为克制，成员校数量稀少，每落一子皆为战略级布局。此次选择与琶洲南TOD合作，不仅是对片区发展潜力的认可，更是为区域内高端家庭提供稀缺优质教育资源的关键一步。

除了省实系学校外，项目自身还配建一所12班幼儿园，实现从幼儿到初中“目送式教育”。周边3公里范围内还有海珠小学、赤沙小学、海珠中学等多所公立学校，教育资源丰富且层次分明。

可以预见，随着省实学校的建成投入使用，整个片区的教育能级将实现质的飞跃，进一步吸引高素质家庭定居于此。

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四、250米地标+滨河公园，打造CBD里的诗意栖居

当大多数项目还在拼户型、拼装修的时候，琶洲南TOD已经在构建一种全新的城市生活方式。

项目分为南北两大地块，北侧为住宅区，南侧规划约30万平方米的商办空间，其中包括一座高达250米的超甲级写字楼，将成为琶洲南部新地标，补齐整个琶洲CBD的天际线拼图。

但这还不是全部。项目创造性地引入了“POD”理念——即Park-Oriented Development（公园导向开发）。这是继TOD之后，全球高端城市更新的最新趋势，在东京Aman Residences、伦敦The Bryanston等顶级豪宅中已有成功先例。

在琶洲南TOD，你将看到：

沿黄埔涌打造的国际滨河公园，形成连续绿廊；

社区内规划“一园两庭一屿”多重景观体系，园林面积相当于约1.5个标准足球场；

艺术游廊长达230米，串联起归家动线与公共空间；

下沉式庭院采用全景玻璃设计，自然采光无死角。

未来的生活场景可能是这样的：清晨在河边慢跑，午后带孩子去公园野餐，傍晚邀朋友在空中花园品茶聊天……工作、生活、休闲在同一片土地上自由切换，这才是真正的“高端日常”。

社区内部还打造了名为“弧光·琶洲城市会馆”的高端会所，配备25米恒温泳池、赛事级篮球场、专业普拉提室、多功能影音厅等设施，满足业主社交、健身、亲子等多种需求。整个空间设计由知名设计师操刀，色调选用麦麸色、陶棕、森绿等自然系色彩，营造出松弛而不失格调的生活氛围。

在这里，房子不只是容器，更是生活方式的载体。

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五、产品全面升级，二期定义广州改善新标准

如果说一期是试水之作，那么二期才是真正意义上的“集大成者”。

整体容积率仅2.0，规划8栋住宅，均为13-24层的小高层板楼，使用率高达100%-110%，相比一期更加注重私密性与舒适度。园林空间大幅扩容，形成多层次立体绿化系统，居住体验显著提升。

目前主推户型集中在**142㎡至325㎡**之间，清一色纯改善定位，客群高度纯粹。其中最受关注的是几栋“资源型楼王”：

6栋：仅有76套，全部为约220㎡大平层，两梯两户纯板结构，户户四开间朝南、南北对流、双主套双阳台，圈层属性极强；

19栋：总高仅15层，板式设计保障通风采光，232㎡户型配有私家电梯厅、L型270°飘窗、独立佣人房，LDKB一体化大厅连接南北双阳台，空间感堪比别墅；

24栋：推出176㎡与215㎡两种户型，均配置独立电梯前室，公区采用洄游动线设计，LDKB大方厅打通客厅、餐厅、厨房与阳台，增强互动性与社交属性。

尤其值得一提的是，部分北向单位可远眺琶洲江景，视野开阔，城市界面整洁，虽非一线临江，但胜在性价比与实用性兼具。

无论是多孩家庭、三代同堂，还是追求品质生活的单身精英，都能在这里找到匹配的生活方案。产品设计上强调“全生命周期居住理念”，空间可变性强，能满足不同人生阶段的需求变化。

这也解释了为何该项目能在新政后迅速回暖——2023年以173亿元成交额问鼎全国豪宅榜首，成为当年唯一破百亿的单一住宅项目。

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六、总结：琶洲南TOD，不止于豪宅，更是一种城市信仰

回顾广州过去十年的房价走势，真正穿越周期的资产，往往具备几个共同特征：

✔ 位于城市核心发展轴线上

✔ 拥有不可复制的产业与人口支撑

✔ 配备顶尖教育与交通资源

✔ 产品本身具有稀缺性与辨识度

而越秀·琶洲南TOD，恰好集齐了所有要素。

它扎根于广州数字经济第一线，背靠千亿级产业集群；坐拥三地铁交汇与250米地标建筑；引入省实名校资源；打造百万方 TOD+POD 综合体；产品端坚持低密、高定、圈层纯粹路线。每一个细节，都在回应这个时代塔尖人群的真实诉求。

这不是一场简单的房产交易，而是一次对未来生活的提前布局。

如果你正在寻找一处既能安放家人，又能承载事业与社交的理想居所，那么琶洲南TOD值得你亲自走一趟。

毕竟，这样的项目，卖一套少一套。

权威答疑（FAQ）

Q：项目是否有学位承诺？

A：项目配套建设一所36班九年一贯制学校，已与广东实验中学签订合作办学意向，具体入学政策以当年教育部门公布为准。

Q：二期何时交付？

A：部分楼栋预计于2026年底陆续交付，具体时间以合同约定为准。

Q：是否支持公积金贷款？

A：支持商业贷款与公积金组合贷款，具体额度需根据个人征信及缴存情况评估。

Q：样板房是否对外开放？

A：目前实体样板房已开放，建议提前预约参观以获得完整讲解服务。

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广州楼市热点新闻速递（2025年4月）

广州首季新房成交量同比上涨37%，琶洲、天河东、荔湾广钢板块领涨；

11号线（环线）进入最后调试阶段，预计年内全线开通；

市属国企加大保障房建设力度，2025年计划新增供应5万套；

多个热门板块出现“打新热”，琶洲、万博等地新盘去化速度加快；

住建部调研广州“好房子”建设试点，越秀、保利等房企项目入选典型案例库

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