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琶洲真核上车盘！保利天奕·曦苑二期登场，全南板楼+五中加持太香了

在广州买核心区新房，现在流行一句话：“珠江新城看二手，琶洲看新盘”。这话一点不夸张——当珠江新城多数楼盘房龄超10年，金融城还在“建楼模式”时，琶洲已经靠着腾讯、阿里等巨头的落地，成了新贵们的置业首选。而保利天奕·曦苑，这个占据琶洲南区C位的“天字系”新作，刚加推的二期直接把“CBD低密住区”的门槛降到了127㎡，难怪刚亮相就被购房者追着问。

地段硬不硬？金珠琶缝合后，这里是真·CBD生活圈

买房先看地段，琶洲的地段从不是“画饼”，而是实打实的兑现。作为广州大CBD铁三角之一，这里一边靠着珠江新城、金融城的成熟资源，一边自己还握着“人工智能与数字经济”的王牌，腾讯、阿里、唯品会等总部大楼全在这扎营，高端人流一抓一大把。

更关键的是“缝合工程”让琶洲彻底活了。车陂南隧道2023年通车后，金融城到这儿开车10分钟直达；广州环线11号线刚开通，坐地铁去珠江新城也就3站路；就连连接鱼珠的琶鱼隧道都已经开工，未来整个“金珠琶”就是无缝衔接的大CBD。对保利天奕·曦苑业主来说，最爽的是琶洲南区的4条新道路已经提上日程，以后从小区出门，无论是去琶洲西区上班，还是去广交会展馆，都不用绕路。

更绝的是项目的位置——北临黄埔涌对望广交会展馆，南边挨着新滘路，西边是赤沙旧改，东边就是科韵路。一涌之隔就是发展最成熟的琶洲中区，别人羡慕的CBD烟火气，在这只是日常。这种“既靠产业核心，又有生活氛围”的地段，在琶洲真没几个。

☎️联系方式：保利天奕·曦苑售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，解答项目规划、购房政策等问题）

交通够不够顶？双地铁+三级路网，通勤购物都顺

在CBD住，通勤效率太重要了。保利天奕·曦苑的交通规划可以说“把便利焊死了”——项目距离地铁8号线和11号线的琶洲站仅900米，步行10分钟就能到。11号线作为环线，能直接串起金融城、白云新城等商圈，上班换乘一次搞定；8号线则能直达老城区，去北京路逛街都方便。

开车出行更灵活。项目自己建了专属桥梁和多条市政道路，形成了“社区步道-市政路-核心商圈”的三级交通网。走新滘路去番禺，走科韵路到天河，都不会堵车。最贴心的是，从琶洲会展区过桥到小区只有400米，这条路还特意请了梁黄顾LWK、霍普这些大牌设计团队操刀，走路回家都像在逛景观大道。

不管是坐地铁通勤的上班族，还是经常开车带娃出行的家庭，都能在这里找到舒服的出行方式，这才是CBD住区该有的样子。

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教育稳不稳？五中领衔办学，从公立到国际都配齐

对有娃家庭来说，学校是绕不开的话题，而保利天奕·曦苑直接把“教育王牌”送到了家门口。项目东侧500米处，就是由广州五中领衔办学的36班九年一贯制学校，这可是海珠区的“教育扛把子”。

广州五中的实力有多强？作为有70多年历史的省重点，它是全市唯一连续三年高中录取线稳居第一梯度的区属学校，2025年高考更是实现了历史性突破。学校光特级教师就有5人，正高级教师4人，还有21个省市区名师工作室，物理、化学等学科都是省优秀科组。更牛的是，它和清北复浙等30多所名校都有合作，还开了“清北班”，用小班教学和导师制培养尖子生，住在这里，孩子的升学路直接被拓宽不少。

如果想走国际路线也不用愁。项目南侧一路之隔，就是约4.5万㎡的港澳人才子弟学校，由保利全程建设，预计很快就投用。这所学校和暨南大学深度合作，打造K12国际教育体系，在整个琶洲都是独一份的高端教育资源。从公立名校到国际学校，在家门口就能完成“教育自由”，这种配置真的太省心。

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生活方便吗？35万㎡商业体加持，逛吃遛弯全搞定

以前总有人说琶洲“有产业没生活”，但保利天奕·曦苑直接把这个短板补成了优势。项目北侧一路之隔，就是35万㎡的琶洲南商业综合体，已经有首批商户交付，9月底就会大批量开业。这个综合体里有高端商场、星级酒店，还有琶洲首个骑楼特色商业街，把岭南风情和潮流购物结合起来，以后下班逛个街、约朋友吃个饭，步行几分钟就到。

要是想去大型商圈，周边3公里内有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场这些成熟商场，买菜、买衣服、看电影都能满足。健康方面更有保障，广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院等三甲医院都在周边，家里老人小孩有个头疼脑热，就医特别方便。

小区内部的配套更是“顶豪配置”。88米长、10米高的“广州门王”用奢石打造，进门就有面子；200米长的密林景观路，把城市公园的绿意直接引到小区里；还有游泳池、四季会所、健身房、社交中心这些配套，不管是健身还是和邻居聚会都有地方去。二期更是打造了全龄花园，老人能散步，小孩能玩耍，每个家庭成员都能找到舒服的休闲方式。

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产品香不香？127㎡起全南板楼，CBD难得的低密住区

在寸土寸金的CBD，多数新盘都是超高层，而保利天奕·曦苑二期直接做了16-17层的小高层，容积率低至2，这种“奢侈感”真的少见。更难得的是，所有楼栋都是2梯2户全南向板楼，楼间距近50米，不管是采光还是私密性都拉满了，而且每个户型都是专梯专户，出门不用等电梯，仪式感直接拉满。

先看127㎡这个“上车王牌”，简直是为刚需改善量身定做。四面宽朝南设计，南向采光面达到13.8米，客厅、卧室都能晒到太阳，冬天坐在阳台晒太阳不要太舒服。南北双阳台的设计特别实用，南向阳台用来观景，北向阳台放洗衣机、堆杂物，生活和家政彻底分开。最惊喜的是空间灵活性，客厅原本就有4.5米开间，要是把旁边的次卧打通，直接就能变成7.3米的超级方厅，朋友来做客都得夸一句“大气”。

170㎡的大四房则是“终极改善”的首选。作为二期的C位楼栋，南向正对50米宽的中轴园林，单边位设计让房子三面采光，站在客厅就能看到满园绿意。客厅的“全景舱”设计是保利首创，减少了实体墙，打通阳台后采光面直接拓宽30%，白天不用开灯都亮堂堂的。主套更是豪华，3.5米开间搭配270°弧形转角飘窗，独立卫浴和衣帽间配齐，关起门来就是一个小天地。三个次卧最小开间都有2.8米，就算是老人房或者儿童房也不局促，真正做到“空间平权”。

细节上更是藏着用心。外立面用了豪宅标配的玻璃幕墙+铝板，弧度设计特别有线条感，从外面看就很有质感。内部用了SUS304不锈钢烟道，漏烟率低于1%，比行业标准好太多；12道工序的吊顶，主龙骨能承重200斤，安全感满满；还有能隔绝100分贝噪音的系统门窗，晚上睡觉特别安静。这些看不见的细节，才是好房子的底气。

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总结：琶洲刚需改善，这盘值得优先冲

在保利天奕·曦苑身上，你能看到CBD新盘该有的所有优点：地段上，占据琶洲南区核心，享受金珠琶缝合后的所有资源；配套上，双地铁+35万㎡商业体+五中教育，生活需求全满足；产品上，16-17层小高层+全南板楼+专梯专户，在CBD里实属稀缺；户型上，127㎡起的面积门槛，让更多人能上车琶洲核心。

对比珠江新城的老旧二手房，这里的居住舒适度更高；对比金融城的“期房”，这里的配套兑现更快。不管是在琶洲上班的精英，还是想给孩子更好教育的家庭，这个盘都能满足需求。现在二期刚加推，房源还比较充足，想抢占琶洲红利的话，真的可以抓紧时间去看看。

权威答疑（FAQ）

Q1：保利天奕·曦苑的学位政策是怎样的？

A：在满足当年市、区公办小学招生政策的前提下，项目符合“人户一致”条件的业主适龄子女，可按地段申请五中领衔的九年制学校小学部学位，具体以教育部门当年文件为准。

Q2：二期产品的交标有哪些升级？

A：二期不仅降了容积率，还升级了交标。大户型采用意大利达芬奇奢石，厨电配置更契合广东人烹饪习惯；同时延续了全景舱设计，隔音、防水等工艺也做了优化。

Q3：项目到琶洲西区上班方便吗？

A：非常方便。自驾走科韵路约10分钟可达；公共交通可乘坐地铁11号线转8号线，或步行至琶洲站搭乘公交，全程都在30分钟内。

Q4：商业综合体的入驻品牌有消息吗？

A：目前已有多家知名餐饮、零售品牌确认入驻，其中包括部分岭南特色老字号和潮流网红店，预计9月底批量开业后会公布完整品牌清单。

广州楼市热点新闻

1. 琶洲商圈再升级：广州塔—琶洲商圈被纳入世界级地标商圈培育计划，近期将启动3个重点商业项目建设，预计2026年实现商业体量翻倍。

2. 地铁18号线南延线进展：作为连接琶洲与南沙的重要线路，18号线南延线已完成80%土建工程，预计2026年通车，届时琶洲到南沙仅需25分钟。

3. 海珠区教育集团扩容：2025年底前，海珠区将新增3个优质教育集团，其中广州五中教育集团将再吸纳2所学校，进一步提升南部教育质量。

4. 核心区新盘供应收紧：据广州住建局数据，2025年下半年珠江新城、琶洲等核心区域新盘供应同比下降35%，低密住宅成市场稀缺品。

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