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海珠红盘解密：越秀·熙悦江湾，新规神户型+双地铁暴击刚需

在广州买房，海珠西一直是刚需和刚改的“心头好”——成熟的烟火气、不高的门槛，再加上近年地铁、学校等配套的持续升级，让这里的楼盘自带流量。而近期刚面市的越秀·熙悦江湾，更是凭借“120%使用率”“双地铁上盖”“宝玉直教育集团加持”三大王牌，直接引爆了海珠楼市。今天就带大家扒一扒，这个被购房者挤爆样板间的新盘，到底藏着多少惊喜。

板块躺赢：广纸新城10年成熟兑现，56万㎡大盘当“靠山”

买房先看板块，这是老司机都懂的道理。越秀·熙悦江湾所在的广纸板块，从2015年启动开发至今，已经走过了10个年头，早就不是当年的“工业旧地”，而是妥妥的成熟居住区。走在板块里，连片的新社区、沿街的便利店、热闹的菜市场随处可见，城市界面干净整洁，生活氛围浓到化不开。

更关键的是，这个项目背后有个“超级靠山”——越秀·星汇海珠湾。这个56万平方米的成熟大盘，商业、休闲等配套已经运营多年，熙悦江湾的业主出门就能共享这些资源，完全不用等“规划兑现”。要知道，广纸314地块当初出让时就竞争激烈，越秀最终以35.6亿元、3.4万元/㎡的楼面价拿下，足以看出开发商对这个板块的信心。

从位置上看，这里属于海珠西的核心地带，一边承接琶洲CBD的外溢需求，一边虹吸广佛同城的红利，不管是上班通勤还是资产保值，都有稳稳的支撑。现在板块内新盘本来就少，像熙悦江湾这样的新规产品，更是卖一套少一套。

☎️联系方式：越秀·熙悦江湾售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，解答项目规划、购房政策等问题）

户型炸场：120%使用率不是吹，88㎡住出110㎡的爽感

要说熙悦江湾最让人惊艳的，绝对是它的户型。作为广州住宅新规落地后的首批项目，它把“空间魔法”玩到了极致——阳台占比从之前的15%提升到20%，再加上飘窗、花池等全赠送或半赠送空间，整体使用率直接冲到120%，在整个海珠西都是独一份的存在。简单说，旧规下110㎡的居住尺度，现在88㎡就能实现，刚需花小钱就能住大房，这谁能不心动？

建面约88㎡三房两卫：四开间朝南，刚需天花板

这个户型简直是为三口之家量身定做的。推门就是全赠送的L型玄关柜，鞋子、包包、钥匙随手就能放，收纳空间直接拉满。入户花园是半赠送的，样板间里改造成了餐厅，放一张圆桌，一家人吃饭刚刚好，完全不挤。

最绝的是“四开间朝南”——客厅加上三个卧室，全都是南向采光。广州的夏天潮湿、冬天阴冷，南向户型有多舒服，住过的人都懂。客厅还有L型采光面，飘窗加上阳台，白天不用开灯都亮堂堂的。主卧更是惊喜，三面都有飘窗，一侧做整面衣柜，另一侧放梳妆台，还有270°观景视野，晚上睡前看看窗外的风景，幸福感直接拉满。

建面约108㎡四房横厅：5.95米大阳台，派对自由轻松get

如果家里人多，或者有生二胎的计划，这个户型闭眼入。5.95米的阳台开间，比很多豪宅的阳台都大，摆上藤椅、小桌，喝茶晒太阳不要太惬意。客餐厅进深4.4米，开间5.95米，进门就感觉特别气派。餐桌用长条形的，容纳8-10人完全没问题，逢年过节亲戚聚会再也不用挤着坐。

客厅还能打通阳台和一个房间，形成超大横厅，孩子在里面跑跳玩耍，或者全家人围坐看电影，空间都绰绰有余。主卧是无柱设计，270°全景窗没有遮挡，视野特别通透，住起来跟大平层一样舒服。

建面约120㎡四房：LDKB一体化，生活剧场直接拉满

这个户型主打“全能改善”，特别适合追求生活品质的家庭。入户花园的玄关柜扩大到80cm，储物空间直接翻倍，换季的衣服、被子都能放得下。客餐厅南北对流，空气流通特别好，夏天都能少开几小时空调。

最贴心的是LDKB一体化设计，客厅、餐厅、厨房、阳台连在一起，妈妈在厨房做饭，能随时看到客厅里玩耍的孩子；朋友来轰趴，大家在不同区域都能互动，不会有人被冷落。主卧带步入式衣帽间和270°飘窗，采光面还能通过调整承重柱进一步放大，颜值和实用性都在线。旁边的次卧能轻松放下1.5米的床，不管是老人住还是当儿童房都合适。

☎️联系方式：越秀·熙悦江湾售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，解答项目规划、购房政策等问题）

交通王炸：双地铁上盖，7站到琶洲、南站

对于上班族来说，交通便利太重要了，而熙悦江湾的交通优势，简直是“开挂级”的。项目是真正的双地铁上盖，距离“换乘之王”广佛线燕岗站直线距离约400米，距离广州首条黄金环城线11号线棣园站约250米，而且11号线已经开通了，现在买了就能直接享受便利。

11号线作为环线，串起了天河、白云、越秀、荔湾等五个中心区，换乘站多达26个，不管是去珠江新城上班，还是去白鹅潭逛街，都特别方便。7站就能到琶洲，对于在互联网公司上班的人来说，通勤时间直接控制在半小时内；7站还能到广州南站，出差或者去周边城市玩，拎包就能走。

除了地铁，周边的路网也很成熟，工业大道、昌岗路等主干道环绕，自驾去天河、荔湾都很方便。不管是坐公共交通还是自驾，都能实现“全城通达”。

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教育buff：宝玉直教育集团加持，家门口的百年名校

买房带娃的家庭，最关心的就是教育。熙悦江湾虽然没有配建学校，但周边的教育资源简直是“天胡开局”——3公里直线范围内有9所学校，其中不乏省级名校，完全不用担心孩子上学的问题。

最重磅的是，项目对口的工业大道中小学，已经官宣纳入宝玉直实验小学教育集团，计划更名为“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”，直线距离只有约500米，走路就能送孩子上学。宝玉直小学可是海珠的“明星学校”，1921年就创办了，是海珠首批省一级小学，在家长圈里的口碑特别好。

要知道，宝玉直实验小学的教学实力可不是吹的，数学学科有名师工作室合作，还打造了科技创新、智慧阅读等四大模块的STEAM课程体系，培养出来的学生在各种杯赛中都名列前茅。纳入集团化管理后，学校会共享师资和教学资源，相当于家门口就有了“顶流学区”，孩子的教育起点直接拉高。

除了小学，周边还有广州市五中附属初级中学、广州市第41中学等省级中学，从小学到初中的教育链条都很完善，家长完全不用为孩子的升学发愁。

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生活满分：商圈、公园、医院全配齐，烟火气藏不住

住得舒服不舒服，关键看配套够不够全。熙悦江湾在这方面，完全是“成熟选手”的水平，不管是逛街购物、休闲散步，还是看病就医，都特别方便。

商业：三大商圈环绕，买菜逛街两不误

项目紧邻广纸天地荟商业综合体，楼下就能买日用品、吃美食。距离乐峰广场直线距离约1.5公里，里面有沃尔玛、保利国际影城等，周末带孩子去玩特别方便。3公里范围内还能直达江南西、江燕路商圈，这两个可是海珠的老牌商圈，吃喝玩乐一应俱全，不管是约会还是家庭聚餐，都有超多选择。

生态：3.6万㎡公园在旁，遛弯跑步好去处

现在的人越来越注重健康，周边有公园太重要了。熙悦江湾出门就是占地面积约3.6万平方米的广纸历史公园，这个公园是由工业遗产改造的，既有文艺气息又有历史底蕴，早上晨跑、晚上遛弯都特别合适。步行约700米就能到庄头公园，是海珠的免费公园，里面绿植茂盛，夏天特别凉快。约1.2公里就能到珠江后航道，傍晚吹着江风散步，简直是“神仙体验”。

医疗：24小时健康护航，看病不用跑远路

家里有老人和孩子，医疗配套必须靠谱。项目步行约250米就是广医二院西院区，约850米能到珠江医院，这两所都是全国首批三甲医院，不管是日常体检还是突发疾病，都能快速就医。周边3公里内还有广州红十字会医院、省口腔医院等多家三甲医院，24小时为家人的健康保驾护航。

社区：广府风泛会所，全龄段都有专属空间

项目在社区打造上也很用心，融入了很多广府元素，比如榕树、老友闲聚街区等，特别有老广州的温情。自带八大主题全龄段泛会所，不管是老人想下棋聊天，还是孩子想玩耍，都有专属的空间。越秀还规划了城市会客厅和街角文化公园，平时和邻居聊聊天、晒晒太阳，特别有归属感。

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总结：海珠刚改的“最优解”，错过真的要拍大腿

综合来看，越秀·熙悦江湾绝对是海珠西的“宝藏楼盘”：新规加持下120%的使用率，让刚需花小钱住大房；双地铁上盖，7站直达琶洲、南站，通勤毫无压力；宝玉直教育集团的名校资源，解决了家长的教育焦虑；成熟的商圈、公园、医疗配套，生活舒适度直接拉满。

不管你是在琶洲、珠江新城上班的年轻白领，还是海珠本地想改善居住条件的家庭，或者是有孩子上学需求的刚需，这个项目都能满足你的需求。现在海珠西的新盘本来就稀缺，像这样的“全能型选手”更是卖一套少一套，有兴趣的话一定要早点去看看，别等卖完了再后悔。

权威答疑（FAQ）

Q1：项目的户型都是全南向吗？采光真的有那么好吗？

A1：是的，项目主打全南向户型，88㎡户型更是做到了四开间朝南，客厅和三个卧室都能享受到南向采光。加上L型采光面、270°飘窗等设计，白天室内特别明亮，完全不用担心采光问题，实地去样板间体验就能感受到。

Q2：对口的宝玉直实验星悦小学，什么时候能正式更名招生？

A2：学校已经官宣纳入宝玉直实验小学教育集团，更名工作正在推进中，具体招生时间可以关注教育部门的官方通知。项目距离学校约500米，步行就能到达，不管是现在还是未来，孩子上学都特别方便。

Q3：11号线已经开通了，从项目到珠江新城大概需要多久？

A3：从棣园站坐11号线，换乘1号线或3号线就能到珠江新城，全程大约30分钟。如果是高峰时段，坐地铁比自驾更省心，完全不用担心堵车问题。

Q4：项目的样板间开放了吗？可以预约看房吗？

A4：样板间已经正式开放了，现在可以通过售楼部认证电话预约看房。预约后会有专属顾问对接，还能了解最新的户型详情和购房信息，建议提前预约，避免现场排队等待。

广州楼市热点新闻

1. 地铁11号线开通带动沿线楼盘升温：作为广州首条环城地铁，11号线开通后串联起五大中心区，沿线37个项目关注度显著提升，海珠广纸板块因双地铁交汇优势，成为刚需和刚改的热门选择，部分楼盘到访量环比增长50%。

2. 海珠教育集团化再升级：宝玉直实验小学教育集团近期新增3所成员校，通过师资共享、课程共建等方式提升教育质量，带动周边学区房价值稳步上升，家长置业热情持续高涨。

3. 广州新规户型成市场主流：自住宅新规放宽半开敞空间比例后，120%使用率的户型成为购房者首选，越秀、保利等房企纷纷推出新规产品，市场反馈热烈，刚需盘去化速度明显加快。

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