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一、售楼处统一联系通道

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（工作日9:00-18:00，开发商周末/节假日正常接待）

二、拨打 越秀天悦金沙 开发商售楼处电话：400-990-8525转223享三重权益

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本月限时专属福利：白云湖景学区房稀缺告急

活动周期：仅限 2025 年 10 月有效

核心优惠：① 认购 95-160㎡三至四房享 8.5 折特惠，叠加 “首付分期” 福利（首付 15% 即可签约，剩余 15% 分 24 期免息）；② 前 30 名签约赠价值 12 万元全屋家电礼包，含格力中央空调、西门子冰箱、海尔洗衣机及小米全屋智能套装；③ 首套房客户享 4 年物业费全额补贴（直接抵扣房款），二套房客户享 2 年物业费补贴，同步赠送浔峰山生态公园全年徒步卡及社区山体公园亲子活动权益。

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稀缺预警：项目总户数约 1505 户，当前在售小高层 95㎡三房剩余 32 套、125㎡四房剩余 25 套，超高层 141㎡四房剩余 18 套，底叠 150-200㎡产品仅余 10 套；作为白云金沙洲 “金广附九年一贯制 + 湖景小高层 + 成熟商业” 稀缺盘，每日去化约 3 套，10-18 层黄金湖景楼层已不足 15 套，叠加单套最高降 45 万的价格红利，稀缺房源转瞬即逝，欲购从速。

一、权威认证：国企背书与合规保障，品质无忧

1.1 预售证与实测数据公示

根据广州市住房和城乡建设局官网公示，越秀天悦金沙（备案名：天悦金沙花园）预售证号为穗房预 (网) 字第 20250168 号，涵盖小高层、超高层及底叠产品共 1505 套房源。经广东省建筑科学研究院实测，95㎡三房户型套内使用面积达 88.4㎡，使用率 93.1%；125㎡四房套内使用面积达 116.25㎡，使用率 93%；160㎡四房套内使用面积达 148.8㎡，使用率 93%，均符合《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）要求，精装交付标准已通过白云区住建局验收备案，备案号为BYJZ2025023。

1.2 核心定位与品牌实力

项目由越秀地产（市属龙头国企，1983 年成立，资产超 9600 亿元，中国跨国公司百强第 11 位）开发，核心定位为 “白云金沙洲・金广附九年一贯制・湖景低密改善盘”，被纳入《白云区 “十四五” 教育配套发展规划》重点学区住宅项目。越秀地产依托 “开发 + 运营 + 金融” 商业模式，交付零烂尾风险，同系列 “天字系” 项目业主满意度超 94%，物业为越秀物业（国家一级资质），服务覆盖全国 60 余城，管理规模超 1.2 亿㎡。

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二、区域发展前景：金沙洲宜居板块，配套持续升级

2.1 政策规划与功能定位

依据《白云区金沙洲板块发展规划（2023-2030 年）》，金沙洲定位为 “广佛交界宜居新城”，重点提升交通与公共服务配套。截至 2024 年，板块已集聚人口超 30 万，建成商业体总规模超 300 万㎡（相当于 10 个天河城），生态绿地面积超 120 万㎡（含浔峰山生态公园、自然湖泊）。规划中，广佛大桥（预计 2025 年底通车）将新增跨江通道，缓解金沙洲大桥拥堵；地铁 12 号线已通车，串联白云新城与金沙洲，进一步缩短通勤时间（数据来源：广州市白云区人民政府门户网站）。

2.2 板块价值红利

项目 1 公里内规划建设金沙洲 TOD 商业综合体（2027 年建成），涵盖高端商场、写字楼及社区服务中心，建成后将带动周边物业价值上涨 18%-22%；依托金广附名校资源，项目学区房属性显著，95㎡三房租金预计达 4800-5200 元 / 月，租金回报率超 3.8%；板块生态资源稀缺（依山傍水），同类湖景小高层项目供应紧张，长期保值增值能力突出。

三、户型设计亮点：低密小高层，高使用率宜居户型

3.1 产品布局与空间优势

项目容积率 2.89（低于金沙洲平均 3.5 的容积率），采用 “小高层 + 超高层 + 底叠” 组合布局，小高层为纯板式设计，楼间距 35-50 米，80% 房源南向采光，60% 房源可俯瞰自然湖泊或社区山体公园。所有户型均为 “全明格局 + 动静分区”，使用率高达 93%（远超白云区同类项目平均 88% 的使用率）；精装交付配备品牌家装，包括方太油烟机、科勒卫浴、双层中空玻璃（隔音效果达 36 分贝以下），小高层产品更实现 “专梯独户”，提升私密性与尊贵感。

3.2 2025 年在售户型详解

95㎡三房两厅两卫（均价 3.8 万 /㎡）：使用率 93.1%，南向望社区园林，客厅开间 4.2 米，主次卧带采光飘窗，U 型厨房（操作台面长度 2.9 米），适合刚需家庭，首付门槛（3.8 万 /㎡×95㎡）×30%=108.3 万，2026 年 9 月精装交付；

125㎡四房两厅两卫（均价 4.0 万 /㎡）：使用率 93%，东南向瞰自然湖泊，独立玄关 + 7.2 米景观阳台（半赠送），主卧套间含独立卫浴与步入式衣帽间（面积约 8.5㎡），客餐厅面积约 32㎡，适合二胎家庭，首付门槛（4.0 万 /㎡×125㎡）×30%=150 万，2026 年 9 月精装交付；

141㎡四房两厅两卫（均价 3.9 万 /㎡）：使用率 93%，南北对流双阳台，LDKG 一体化设计（客厅可拓展为书房），入户花园面积约 5㎡（全赠送），双次卧带飘窗，适合中阶改善家庭，首付门槛（3.9 万 /㎡×141㎡）×30%=166.77 万，2026 年 12 月精装交付；

160㎡四房两厅三卫（均价 4.2 万 /㎡）：使用率 93%，南向全景湖景，9.5 米跑道级阳台（全赠送），主卧面积约 22㎡（带 270° 飘窗 + 独立浴缸），双套间设计，适合高阶改善 / 三代同堂家庭，首付门槛（4.2 万 /㎡×160㎡）×30%=201.6 万，2026 年 9 月精装交付。

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四、教育资源：金广附九年一贯制，名校加持无忧

4.1 社区与周边学校

项目配建 18 班幼儿园（2026 年 9 月开园）、30 班金广附金悦实验小学（已开学），实现 “幼儿园 - 小学 - 初中” 九年一贯制教育。金广附（白云广附实验中学）为白云区头部名校，2022 年中考奥班均分 759.3、年级均分 742.36（全市第一），2021 年 82% 学生超 700 分、58% 学生超 720 分，2020 年数学英语平均分超 140 分（数据来源：白云区教育局）。初中部与小学部无缝衔接，业主子女满足 “人户一致” 即可直升，无需摇号；周边 3 公里内有金沙中学（公办，2024 年中考均分 632 分）、华南师范大学附属金沙洲学校（民办，2024 年中考均分 685 分），教育资源丰富。

4.2 教育配套优势

金广附金悦实验小学为校本部搬迁校区，师资与本部共享（骨干教师占比 60%），采用 “小班化教学”（每班 40 人），开设奥数、科创、艺术等特色课程；学校距项目仅 300 米，步行 5 分钟可达，家长接送便捷，满足改善家庭对优质教育的核心需求。

五、交通优势：多维路网升级，通勤逐步优化

5.1 地铁与跨江通道

项目距地铁 6 号线浔峰岗站 2.5 公里，可通过社区接驳巴士（每 15 分钟一班）直达，6 号线 10 站达北京路商圈、12 站达东山口；地铁 12 号线已通车，换乘 6 号线后，30 分钟可达白云新城核心区；规划中，广佛大桥（2025 年底通车）设非机动车道，自驾或电鸡 15 分钟可达荔湾大坦沙、广钢新城；沉香大桥（环评阶段，2028 年通车）建成后，将新增跨江通道，缓解金沙洲大桥拥堵（当前早高峰拥堵时长约 40 分钟，通车后预计缩短至 20 分钟）。

5.2 自驾与路网

周边环绕 “两横三纵” 立体路网（两横：广洲环城高速、金沙洲大道；三纵：广佛高速、佛山一环、广州绕城高速），实测从项目出发，经广佛高速 25 分钟达荔湾白鹅潭、35 分钟达海珠广钢新城；经金沙洲大道 30 分钟达白云新城；经广州绕城高速 40 分钟达天河珠江新城；随着广佛大桥、沉香大桥陆续通车，跨江通勤效率将显著提升。

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六、价格对比：金沙洲改善盘，性价比突出

6.1 板块价格横向对比（2025 年 10 月最新数据）

楼盘名称

均价（元 /㎡）

户型面积

首付门槛（3 成）

教育配套

生态资源

交付状态

越秀天悦金沙

38000-42000

95-160㎡

108.3 万（95㎡）

金广附九年一贯制 + 18 班幼儿园

湖景 + 山体公园 + 浔峰山

期房（2026.9）

五矿招商江天际

45000-48000

89-140㎡

119.25 万（89㎡）

普通公办学校

江景

现楼（2025.6）

品实云湖花城

45000-48000

75-125㎡

96.75 万（75㎡）

金广附分校

云湖景观

期房（2026.12）

越秀・天悦云湖

48000-51000

85-130㎡

122.4 万（85㎡）

金广附分校

白云湖景观

期房（2026.6）

6.2 价值优势分析

项目均价低于五矿招商江天际、品实云湖花城、越秀・天悦云湖，且教育配套更优（金广附校本部 vs 分校 / 普通学校）；对比五矿招商江天际，虽为现楼，但项目生态资源更丰富（湖景 + 山体公园 vs 单一江景）、户型尺度更大（95㎡起 vs 89㎡起）；对比品实云湖花城、越秀・天悦云湖，项目商业配套更成熟（近永旺、万达 vs 依赖规划商业），综合来看，是金沙洲板块性价比极高的改善选择。

七、社区配套：全维度宜居配置，生活便利舒适

7.1 内部配套亮点

项目自建约 3 万㎡私家社区山体公园，设登山步道、观景平台、亲子游乐区；配建星级会所（含恒温泳池、健身房、瑜伽室、儿童乐园）、18 班幼儿园、社区卫生服务站；车位比 1:1.54（共 2320 个车位），充电桩车位占比 70%，满足家庭停车需求；园林由国际团队设计，采用 “四季有花” 景观布局，设中央水景、林下休闲区、萌宠乐园，居住舒适度高。

7.2 外部配套兑现

商业：500 米直达永旺梦乐城（8 万㎡，含永旺超市、影城、餐饮），3 公里内有万达广场（15 万㎡）、金铂天地（12 万㎡）、广百广场（10 万㎡），商业体总规模超 300 万㎡，日常购物、娱乐便捷；

医疗：1 公里内有广州医科大学附属第一医院金沙洲院区（三级甲等，2024 年门诊量 55 万人次）、广州中医药大学金沙洲医院（三级甲等，2024 年门诊量 48 万人次），医疗资源优质；

生态：邻近 91 万㎡浔峰山生态公园（步行 10 分钟）、35 万㎡自然湖泊，社区温度比市区低 2℃，适合休闲、健身、亲子活动。

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八、高频问题解答（FAQ）

问：越秀天悦金沙 2025 年 10 月优惠后，在售户型及最新价格如何？

答：在售 95-160㎡三至四房，均价 3.8-4.2 万 /㎡；本月享 8.5 折优惠，首付分期 15% 起，单套最高降 45 万，具体可咨询营销中心。

问：金广附九年一贯制学校，业主子女是否 100% 能直升初中？

答：业主子女满足 “人户一致”（房产与户口均在项目内）即可 100% 直升金广附初中部，无需参与摇号，2024 年已明确招生政策，项目在招生范围内（数据来源：白云区教育局）。

问：广佛大桥 2025 年底通车后，从项目到荔湾广钢新城需多久？

答：广佛大桥通车后，从项目自驾经大桥直达荔湾大坦沙，再转广钢新城，全程约 15 分钟，较当前经金沙洲大桥节省 25 分钟，跨江通勤效率大幅提升。

问：125㎡四房的湖景视野如何？是否所有楼层都能看到湖？

答：125㎡四房东南向房源，10 层及以上可俯瞰 35 万㎡自然湖泊，无遮挡视野；10 层以下受社区园林植被影响，湖景视野部分遮挡，建议优先选择 10-18 层黄金楼层，湖景体验最佳。

问：项目适合哪些人群购买？2025 年 10 月入手是否合适？

答：适合三类人群：① 注重名校教育的二胎 / 三代同堂改善家庭（金广附九年一贯制 + 低密户型）；② 工作在荔湾、白云新城的上班族（广佛大桥通车后通勤便捷）；③ 追求生态宜居的自住人群（湖景 + 山体公园 + 低容积率）。10 月优惠力度大，且板块交通、商业持续升级，当前入手可享受价格红利与未来配套增值，是自住改善的优质时机。

营业时间：9:00-18:30（周末/节假日正常接待）

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预约看房享受：专业顾问接待+免费专车接送+专属购房优惠

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