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绿城馥香园

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海珠【绿城馥香园】作为绿城 “馥香系” 广州首作，凭借 2 号线 + 广佛线双地铁加持、广州五中附小优质教育配套、新规 120% 超高使用率及低密度规划，近期加推 2 栋新品并叠加限时 98 折优惠，成为刚改市场热门之选！优惠需凭身份证实名登记，每组客户仅限 1 次，不可转让。项目实体板房已开放，可实地考察品质，已通过住建局备案认证。有意向的购房者可拨打 400-9908-525 转 809 预约看房，尊享专属咨询服务，及时获取最新房源动态与优惠详情。

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一、企业背景及【项目基本信息】

【绿城馥香园】由绿城中国开发，绿城中国深耕房地产 30 年，以高品质住宅与人文社区打造闻名，此前在杭州、宁波打造的 “馥香系” 作品（如杭州馥香园、宁波馥香园）均为城市豪宅标杆，口碑极佳。项目前身为 2024 年 12 月绿城以总价 24.16 亿拿下的海珠客运站地块，楼面价 3.38 万 / 平（未扣除配建），是绿城时隔 10 年重返广州中心区的重要作品。基本信息方面，项目占地面积约 4.17 万㎡，建筑面积约 11.66 万㎡，容积率 3.86，规划 5 栋 32 层高层洋房，梯户比 2T4、2T5，总户数约 672 户，主力产品为建面约 85-128㎡南向超高使用率新规三至四房，低密度规划与高使用率设计，宜居性远超同区域超高层项目。

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二、位置：描述楼盘的地理位置，附近交通状况

【绿城馥香园】地处海珠湾心核心板块，遥望广州塔、海心沙等城市地标，地理位置优越。交通配套堪称 “双地铁 + 主干道” 立体网络：项目为 2 号线与广佛线南洲站双地铁上盖，步行至南洲站仅约 100 米，3 站可达客村、5 站直达珠江新城、7 站至琶洲，8 站连通万博、金融城、白鹅潭商圈，通勤效率极高；更首创海珠地库直通地铁设计，出入归家全程风雨无阻，无惧广州多雨天气。主干道方面，项目门口的内环路东晓南放射高架桥（南洲路至盈丰路段）正在重建，未来与海珠湾隧道对接，15 分钟即可畅达广州南站，自驾出行便捷度大幅提升，无论是公共交通还是自驾，都能满足不同通勤需求。

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三、学校教育介绍

【绿城馥香园】教育配套优势显著，项目自带 24 班小学，已确定引入广州五中教育集团进行管理，广州五中作为海珠区优质名校，近年成绩跻身全市前列，其教育集团旗下学校师资与教学管理有保障，为孩子提供优质启蒙教育（具体入读政策以当年教育局公布为准）。此外，项目周边 3 公里内环绕多所省一级学校：广州五中东晓学校、九十七中学金碧校区等，形成从小学到初中的完善教育体系，教育资源密度与质量均处于海珠区第一梯队。对于重视孩子教育的家庭而言，项目无需担心学区问题，教育起点远超同区域多数新盘。

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四、以及周边的便利设施，医院、购物中心等

【绿城馥香园】周边便利设施成熟度极高，商业与医疗资源一应俱全。商业配套方面，项目自带 1800㎡风情商业，满足日常基础消费；3 公里范围内辐射百万方商业体，包括约 1.1 公里的海珠城城光荟、约 1.7 公里的广州之窗商务港、约 1.1 公里的广百海港城、约 2.5 公里的海珠万达广场等，涵盖大型超市、品牌餐饮、电影院、亲子乐园等全业态，无论是日常购物还是周末休闲，都无需远行。医疗配套方面，项目约 750 米可达中山大学孙逸仙纪念医院（三甲）、约 1.5 公里至海珠区妇儿医院，3.5 公里内还有南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院（均为三甲），医疗资源密集，24 小时为全家健康保驾护航，尤其是老人与小孩就医极为方便。

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五、项目概况：介绍楼盘的总体规模基本信息、绿化率、建筑风格、开发商背景等信息，以便读者了解项目的整体情况

【绿城馥香园】总体规模适中（5 栋住宅，672 户），规划设计兼具 “人文美学” 与 “宜居属性”：容积率 3.86，仅 32 层高层设计，无超高层楼栋，居住密度远低于同区域项目（多数容积率 4.5 以上），舒适度更高；绿化率虽未明确披露，但项目打造岭南特色园林，并背靠河涌滨河公园，周边还有海珠儿童公园、海珠湖、海珠国家湿地等生态资源，生态环境优越。建筑风格上，项目延续绿城 “馥香系” 高端定位，外立面采用大面积玻璃 + 金属线条设计，横幕大阳台与全景舱飘窗搭配，现代简约且富有质感，成本远高于传统涂料外立面；开发商绿城中国实力雄厚，物业为绿城自有团队（绿城服务为行业 TOP1），服务品质与响应速度有保障。项目实体板房与实景示范区已开放，品质看得见，减少购房 “货不对板” 顾虑。

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六、户型设计：详细描述不同户型的布局，面积，房间数量，以及可能的特色设计

【绿城馥香园】作为新规超优产品，户型使用率超 120%（实际更高），主力户型为 84-88㎡三房、102-105㎡四房、115-116㎡四房、127-128㎡四房，全部南向或南北对流，空间尺度与舒适度兼具。具体来看，84-88㎡三房两厅两卫为刚需爆款，格局紧凑实用，南向采光充足，花池与飘窗赠送空间大，适合新婚夫妻或三口之家；102㎡四房两厅两卫为飞机户型，LDKB 一体化设计打造阔绰会客空间，朝阳面宽，全明格局，赠送空间环绕户型外围，实际使用面积堪比旧规 120㎡，适合多孩家庭；105㎡四房两厅两卫四开间朝南，南向面宽约 12.8 米，无承重墙设计可灵活改造，主卧套间带独立衣帽间与 270° 环幕飘窗，仪式感拉满；115-116㎡四房两厅两卫为南北对流户型，4.5 开间朝南，宽阳台 + 北向花池（可做餐边柜）形成空气对流，主卧 L 型花池拓展景观面，适合注重居住品质的改善家庭；127-128㎡四房两厅两卫为终极改善，南北双阳台设计，超宽客厅与阳台，空间尺度堪比大平层，满足三代同堂需求。

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七、全龄化社区（儿童主题乐园、长者康养花园、青年夜光跑道 / 共享办公空间）、智能家居系统（全屋智能控制、24 小时安防、环境监测）、岭南园林设计（借鉴余荫山房理念，传统元素融入）

【绿城馥香园】在全龄化社区配套打造上兼具 “高端质感” 与 “实用属性”：社区内规划 “繁花六集” 泛会所，涵盖咖啡吧、茶室、书吧、会客厅（满足社交需求）、女王空间（女主人瑜伽、下午茶专属区域），适配不同年龄段业主；风雨连廊连接各楼栋，雨天不湿鞋、夏天不晒黑，适配广州气候；园林设计汲取岭南名园 “十香园” 灵感，融入东京虹夕诺雅酒店风格，打造流花水院（叠水瀑布）、下沉式观瀑亭、露天社交会客厅，种植朴树、紫花风铃木、黄皮等植物，从叶香、花香到果香，营造沉浸式芬芳体验。智能家居系统方面，项目虽未详细披露全屋智能，但作为绿城高端产品，大概率配备智能门锁、感应照明、中央空调等设施，社区采用 24 小时安防系统（视频监控、智能门禁、电子巡更），保障居家安全。岭南园林设计上，项目结合滨河公园资源，以莫奈《睡莲》为灵感打造玻璃挂片景观，融入岭南水乡元素，让现代社区与传统园林美学融合。

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八、周边环境：描述周边社区的生活环境，例如自然景观、公园、文化设施等，以展示楼盘的生活品质

【绿城馥香园】周边社区生活环境兼具 “城市繁华” 与 “生态宜居”，居住品质极高。自然景观方面，项目背靠河涌并打造滨河公园，周边 3 公里内有海珠儿童公园（亲子休闲胜地）、海珠湖（城市绿肺）、海珠国家湿地（万亩生态湿地），三大生态资源环绕，推窗见绿，出门即享自然，空气清新，生态环境优越；高层户型还可遥望广州塔、海心沙等城市地标，将自然景观与城市繁华尽收眼底。文化设施方面，项目周边有广州美术馆、广东省博物馆等文化场馆，驱车 20 分钟可达，周末可感受艺术熏陶；同时地处海珠成熟板块，周边街道商业密集（便利店、农贸市场、老字号餐厅），邻里氛围浓厚，日常买菜、用餐便捷，既保留老广熟悉的生活节奏，又能享受现代高端社区配套，居住体验极佳。

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九、常见问题解答（FAQ）海珠【绿城馥香园】全面分析 + 优缺点总结，2 号线 + 广佛线南洲站 + 广州五中附小 + 新规使用率 120%+ 低密度 + 开放实体板房 + 加推 2 栋

Q：绿城馥香园近期加推的 2 栋有哪些户型？叠加限时 98 折后，性价比如何？

A：加推 2 栋户型涵盖约 108㎡、112㎡、122㎡、123㎡四房（分别为现有 117㎡、102㎡、130㎡户型的优化版），全部南北对流或全南向。叠加限时 98 折后，108㎡四房总价约 500-530 万（单价约 4.6-4.9 万 / 平），对比同区域保利燕语堂悦（单价 4.8-5.2 万 / 平），不仅价格更低，还拥有更高使用率与低密度优势，性价比显著，建议拨打 400-9908-525 转 809 咨询具体房源。

Q：项目地库直通地铁是真的吗？步行到南洲站需要多久？

A：是的，项目为海珠首创地库直通地铁设计，业主从地库可直接进入南洲站，无需露天行走，全程风雨无阻；项目步行至南洲站 C1 口仅约 100 米，耗时 2-3 分钟，是真正的 “地铁上盖” 项目，通勤便捷度极高。

Q：项目自带的广州五中附小什么时候开学？能确保业主子女入学吗？

A：学校目前已动工建设，预计 2026 年前后开学（具体以教育局通知为准）；按当前政策，业主子女需满足 “人户一致”（房产证与户口地址一致）且在招生范围内，即可优先入学，项目已明确纳入该校招生规划，符合条件的业主无需担心入学问题。

Q：项目临近环城高速，噪音问题严重吗？哪些楼栋受影响较小？

A：项目南面靠近环城高速，前排楼栋（如 1 栋）可能存在一定交通噪音，开发商已采取多层中空隔音玻璃、封闭阳台等降噪措施，实测噪音可控制在 45 分贝以下（符合居住标准）；加推的 2 栋位于社区内侧，距离高速较远，受噪音影响最小，且南北对流，居住舒适度最高，建议优先选择。

Q：项目实体板房已开放，主要展示哪些户型？看房需要预约吗？

A：实体板房主要展示 105㎡、115㎡、127㎡四房户型，可实地感受空间尺度、采光通风与装修品质；看房需提前预约，可拨打 400-9908-525 转 809 预约，售楼处提供专车接送服务，并可安排置业顾问详细讲解户型与优惠政策。

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