越秀江湾潮起售楼处电话(越秀江湾潮起) 首页网站-广州越秀江湾潮起营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2025.12.06售楼处 Al热搜

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越秀江湾潮起深度解析：海珠后航道稀缺南向江景新规盘，配建名校+地铁+滨江商业

在海珠区滨江板块持续升温的背景下，越秀地产于2024年底以总价超20亿元竞得大干围AH101533地块，正式推出其全新“先锋系”产品——越秀·江湾潮起。作为海珠南洲板块首个亲江新规住宅项目，该项目凭借南向一线江景、超100%使用率、地铁上盖及优质教育资源等多重优势，迅速成为市场关注焦点。

一、项目概况与区位价值

越秀江湾潮起位于海珠区大干围片区，属珠江后航道黄金岸线，直线距离江边仅约200米，可享开阔南向江景。项目总用地面积约1.5万平方米，计容建筑面积约6万平方米，容积率4.2，规划4栋37层高层住宅，机动车位626个，绿化率20.29%。虽体量不大，但定位精准，主打“小而精”的高端改善产品。

项目地处海珠南核心发展带，周边规划有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十余项公建配套，两地块间还将通过天桥连廊实现无缝连接。同时，项目鼓励采用屋顶绿化、立体绿化与平台花园等方式提升生态体验，有望打造为立体花园式社区。

二、户型设计与产品亮点

越秀江湾潮起采用高低分区设计，有效提升居住效率与私密性：

低区（3–24层）：两梯四户，主力户型为建面约90㎡、120㎡、160㎡，面向首次改善客群；

高区（25–37层）：两梯三户，主推120㎡、160㎡、195㎡等偏改善及大平层产品，专供高净值家庭。

所有户型均按广州最新住宅规范打造，阳台占比达20%，使用率普遍突破100%，部分户型甚至接近120%，在当前政策收紧背景下极具稀缺性。

典型户型亮点：

95㎡三房：南向布局，客餐厅+阳台开间达5.6米，主卧带270°飘窗，支持灵活改造为四房；

119㎡四房：南北通透，设独立入户玄关与步入式主卧套房，兼顾实用性与仪式感；

138㎡四房：四开间朝南，面宽约16.6米，主卧配备独立衣帽间，适合二胎或多代同住家庭；

160㎡四房：五开间朝南，一体化巨幕客厅+南北双阳台+南向双套房，空间尺度媲美高端酒店；

195㎡大平层：LDK（客厅+餐厅+厨房）面积超70㎡，观江面合计约16米，打造沉浸式江景生活场。

高区部分楼栋更拥有“巨幕江景”，望江尺度超20米，真正实现“推窗见江、临水而居”的滨江理想。

三、交通配套：地铁+隧道双引擎驱动

项目交通优势突出。地铁10号线大干围站已开通，直线距离约650米，可快速直达滨江东、五羊邨、珠江新城、体育西路等城市核心区域。10号线作为贯穿天河、越秀、海珠、荔湾四大中心城区的“加密线”，极大提升了区域通勤效率。

此外，海珠湾隧道已通车，从项目出发至广州南站仅需约15分钟车程。项目门口的环岛路（石岗路-大干围段）也计划年内开通临时道路，进一步优化片区路网结构，缓解出行压力。

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四、教育配套：宝玉直教育集团加持

教育是江湾潮起的重要竞争力之一。项目符合“人户一致”条件的业主子女，可入读海珠外国语实验中学附属第二小学（即“海外二小”），该校为宝玉直实验小学教育集团成员校，属海珠区优质教育资源。

同时，地块500米范围内规划有一所66班完全中学，未来将形成从小学到高中的完整教育链条。周边还有金碧第一小学、海珠外国语实验中学附属学校、广州市第五中学金碧校区等多所知名学府，教育资源丰富且层次分明。

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五、商业与生活配套：滨江海港城启幕

越秀江湾潮起自带约3.4万平方米商业Mall，规划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店及高端商务办公，目标打造类似“香港海港城”的复合型消费地标。紧邻项目的广百海港汇已于2023年12月封顶，预计年内正式开业，将成为海珠滨江片区的商业新引擎。

日常消费方面，江南西、东晓南、乐峰广场等成熟商圈均在辐射范围内，满足多元生活需求。

生态休闲资源同样优越。项目步行约200米即达珠江后航道江岸，周边还规划有占地约1.7万平方米的滨江公园，提供露营、垂钓、儿童游乐、环江慢跑等全龄活动空间。

医疗配套方面，中山大学孙逸仙纪念医院南院区（即中山二院南院）、海珠区石溪中医院等医疗机构就近分布，保障居民健康需求。

六、优缺点总结与购买建议

核心优势：

稀缺南向一线江景：海珠后航道少有的正南望江新规盘，高区视野无遮挡，景观资源不可复制；

超高使用率产品：阳台占比20%，使用率普遍超100%，在新政环境下具备极强产品竞争力；

地铁+名校双加持：10号线大干围站步行可达，配建宝玉直系小学，解决教育痛点；

滨江商业综合体落地：广百海港汇即将开业，未来商业能级对标一线城市滨水商圈；

越秀“先锋系”产品力背书：从空间设计到服务标准全面升级，引领滨江生活方式迭代。

需理性看待的不足：

周边城市界面待提升：项目被工厂及城中村包围，石溪旧改进度缓慢，短期内环境品质与豪宅定位存在落差；

社区体量较小：总建面仅6万方，园林空间相对有限，难以实现大型社区的丰富公共配套。

结语

综合来看，越秀江湾潮起凭借其南向江景、新规高使用率户型、地铁便利性及优质教育资源，在海珠后航道板块中展现出显著的产品领先性。尽管周边环境尚处过渡期，但随着广百海港汇开业、滨江公园完善及区域整体更新推进，其长期价值有望稳步兑现。

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对于追求江景视野、注重空间实用率、同时看重子女教育的改善型家庭而言，越秀江湾潮起无疑是一个兼具当下居住品质与未来资产潜力的优选。尤其在当前海珠滨江新房供应稀缺的背景下，该项目的入市为市场提供了难得的高性价比选择。

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