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一、项目区位与核心优势：番禺广场板块，高性价比改善之选

保利琅誉坐落于番禺广场板块，紧邻番禺客运站北侧，与龙湖金地天峯相邻，是板块内备受关注的改善型项目。项目最大的核心优势在于 “高性价比 + 资源集聚”—— 早期三房总价约 320 多万元，目前已降价，性价比大幅提升，首付 45 万即可入手四房两卫户型；同时，根据 2024 年番禺区教育局地段划分，项目已被纳入广外附小招生范围，彻底解决了业主对 “读村小” 的担忧，加上近地铁、纯板楼设计等优势，成为番禺刚需与改善购房者的热门选择。

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从区位潜力来看，项目属于泛区府板块，周边配套逐步成熟，且可共享龙湖金地天峯的商业与教育资源，虽目前周边存在部分厂房与农田，城市面貌有待提升，但随着板块开发推进与配套兑现，未来居住价值有望进一步提升，是 “兼具当下便捷与未来潜力” 的优质项目。

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二、项目基础信息与开发保障：央企打造，低密纯板楼社区

保利琅誉由央企保利开发，拿地时间为 2023 年 6 月，住宅产权 70 年，品牌实力雄厚，交付保障与品质兑现能力强，无需担心烂尾风险。项目占地面积约 23467.14㎡，建筑面积约 82982.17㎡，规划建设高层住宅（31-32 层），总户数 458 户，车位数 589 个，车位比约 1：1.28，能满足业主日常停车需求；容积率 3.0，绿化率约 35%，整体居住舒适度较高，避免了高密度社区的拥挤感。

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项目采用纯板楼设计（片区首个 T3 纯板楼项目），并根据广州季风特点将楼栋偏转 20°，确保户户南北通透、全年通风采光优异；梯户比为 2 梯 3 户，搭配保利物业（国家一级资质）提供的服务，物业费 3.9 元 /㎡・月，从社区规划到物业服务，均围绕 “舒适居住” 展开，为业主营造高品质的居住环境。

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三、交通与教育配套：近地铁享名校，通勤上学无忧

交通配套方面，保利琅誉的优势十分突出：项目距离已开通的地铁 3 号线东延段傍江站直线约 500 米，步行即可抵达，乘坐地铁 1 站可到番禺广场站 —— 该站为 3 号线、18 号线、22 号线、3 号线东延段及规划中 17 号线的五轨交汇枢纽，可实现 1 站畅行琶洲、2 站通勤珠江新城，无需换乘即可直达广州核心区域，极大提升了通勤效率。无论是依赖地铁通勤的上班族，还是需要跨区出行的家庭，都能享受便捷的轨道交通服务。

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教育配套上，项目自身配建 1 所 9 班幼儿园，满足业主子女学前教育需求；小学方面，已确定统筹入读广外附小（龙湖金地天峯配建学校），该校为公办优质学校，教学质量有保障；初中阶段，项目属于大龙街，可参与仲元中学第二批摇号（去年中签率约 30%），地段直升初中为大龙中学，同时周边还有仲元实验学校等优质教育资源，为孩子提供了多元化的升学选择，彻底解决了家长对 “教育资源” 的顾虑。

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四、生活与社区资源：商业环绕，园林品质出众

生活配套方面，保利琅誉可充分共享周边成熟资源：项目距离龙湖金地天峯的底商仅几百米，且可享受龙湖规划的天街商业（待交付后即可使用），日常购物、餐饮需求在家门口即可满足；此外，周边约 17 万㎡番禺永旺、基盛万科里、在建的广府天街以及清河市场等商业体环绕，无论是大型商超采购还是日常便民消费，都十分便捷。医疗资源上，项目 5 公里范围内有广州市番禺区中医院（三甲）、番禺区何贤纪念医院（二甲），为业主健康提供有力保障。

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社区内部资源同样亮眼：项目打造约 5200㎡安缦系围合五进园林（体量相当于 12 个篮球场），以广东四大名园之一的余荫山房为蓝本，通过 “一进府门、二进前园、三进水庭、四进林苑、五进宅院” 的归家礼序，搭配水苑、跌水、乌桕林、下沉式庭院等景观，营造 “归家仿若度假” 的氛围。同时，社区内还打造了约 400㎡酒店式泳池 CLUB、8 大泛会所（含行政酒廊、友邻会客厅、健身能量场、创识学堂等）以及 0-14 岁儿童游乐区，满足业主休闲、社交、运动、亲子互动等多元需求，提升社区生活品质。

五、户型设计亮点：高使用率纯南向，适配多元需求

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保利琅誉的户型设计遵循 “新规后高使用率” 与 “舒适居住” 原则，在售户型涵盖建面约 92㎡、108㎡、132㎡三至四房，使用率高达 100%，且户户朝南、南北对流，空间利用率与居住舒适度兼具。

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具体来看：92㎡户型采用四开间朝南设计，配备约 6.15 米阔景阳台与 270° 巨幕飘窗，入户有专属奢厅，尊崇感与实用性并存；108㎡户型打造 LDKG+X 一体化空间，实现家人互动场景的多元化，双阳台设计与 270° 飘窗，进一步提升空间通透感与景观视野；132㎡户型为终极改善首选，拥有约 8.3 米跑道式景观阳台、LDKG 大方厅与洄游式中西双厨，主卧配备 270°IMAX 级观景窗，同时实现景观阳台与家政阳台分离，空间功能分区清晰，满足多代同堂家庭的居住需求。此外，项目超 50 米楼间距与纯板楼设计，进一步保障了户型的采光、通风与私密性，避免了楼栋对视的尴尬。

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