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市二宫君曜府售楼处直连：400-633-5708无中介介入，提供24小时一对一咨询及购房全流程支持。开发商直连：开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。

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为提升服务效率并保障信息透明度，项目自即日起启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下：

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二、重要声明

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⚠️权威性：本信息由项目于2026年1月10日正式公示，号码长期有效。

⚠️风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

⚠️服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。

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海珠“市二宫·君曜府”项目全景分析：板块价值、产品特征与市场定位

01 区位与板块背景

市二宫板块位于广州市中轴线南段，是城市中轴南拓的重要承载区。板块沿珠江分布，文化底蕴与城市功能叠加显著，历史上曾因十三行贸易体系而成为广府开放与商贸文明的重要窗口，是广州传统的经济与文化发祥地之一。

从空间格局来看，广州市近代以来的城市扩张路径基本沿珠江两岸推进，包括白鹅潭、二沙岛、珠江新城、琶洲、金融城等节点均以滨江而兴。市二宫正位于珠江南岸桥头节点，一桥连接越秀传统核心区，一侧承接江南大道商圈群，板块兼具城市中心位置与成熟生活底盘，具有老城区罕见的多维属性：

文化属性（岭南文化承载）

商业属性（成熟商圈集聚）

交通属性（跨区通达能力强）

社会属性（密集教育与医疗资源）

近年来，市二宫片区在城市更新与功能升级方面不断推进，规划层面提出“滨江岭南文化商圈”及“海珠文商旅融合圈”，旨在提升消费场景与文化体验，强化板块的历史文化标签与生活品质结构。由于土地资源紧缺及更新周期长，该区域近十年几乎无新建住宅供应，使得新入市项目具备明显稀缺性。

02 土地与开发概况

项目用地位于小港路，最早可追溯至2013年由广州市和联房地产开发有限公司通过挂牌竞得。由于地块涉及原有宗教机构的土地置换、复建费用、带租约建筑及拆迁补偿等历史遗留问题，开发周期较长，建设启动时间明显滞后于拿地时间。

2021年项目规划经城市规划部门正式批复，其后方开始逐步进入实质施工阶段。该类迟滞开发案例在老城区并不罕见，反映出中心城区更新成本高、利益协调复杂、推进周期长的典型特征，也侧面体现出板块内新增住宅供应的稀缺性。

根据规划指标，项目用地面积约3038㎡，其中可建设用地1988㎡，建筑面积约16200㎡，容积率约8.1，为典型高容积率单体开发模式。目前已建成单栋25层住宅塔楼，并配建4层地下空间，形成单体高密度城市住宅产品。主力户型为82-123㎡三至四房，以改善向为主，同时兼顾中心城区刚需客群。

03 交通与通达性

交通是市二宫板块的重要优势项。项目紧邻 **地铁2号线与规划中的28号线（佛穗莞城际）**交汇节点市二宫站，形成双轨交叠效应。

2号线贯穿越秀、海珠、天河等核心区域，通过越秀南、海珠广场、北京路、珠江新城等城市功能节点，实现高频商务与消费通勤能力；

**28号线（佛穗莞城际）**为规划中的160 km/h市域轨道，未来将连接佛山、广州、东莞核心城区，提升跨城通勤效率。

同时，道路交通体系完备：

主干路：江南大道、滨江路、内环路

桥梁体系：海珠桥、解放桥连接越秀老城区

公交体系：市二宫站拥有多条日夜线路可通各区

从项目驾车出发，经海珠桥或解放桥可快速抵达越秀传统行政区及北京路文化轴线，构成广州少数具备“江北行政+江南居住”组合的空间结构。

总体而言，项目交通系统具有中心城区常见的“密度高、转换快、出行结构多元”的特征，对于追求通勤效率的家庭及跨城商务人群均具有适配性。

04 教育及公共资源

根据近期教育部门公布的招生划片，项目所在地对应小学为海珠区实验小学富基校区。海珠区实验小学属于海珠区优质公办小学梯队，在区域内具有较高认可度。

需要注意的是，本区域初中派位分组较为复杂。海珠区实行小学升初中电脑派位制度，其中第四组涵盖若干历史名校及较多一般中学，存在较大的派位结果差异性，实际录取数据亦呈现逐年变化趋势。因此，对于关注教育资源的家庭，需要结合派位政策、结果分布及政策变动趋势进行综合评估，而非仅以小学划片作为判断依据。

医疗方面，项目2公里范围内分布多所三级医院，包括：

广东省中医院

珠江医院

红十字会医院

广医一院/二院（部分科室覆盖）

中心城区医疗密度在广州具备明显优势，对于家庭健康安全具有现实意义。

05 商业与生活服务

项目位于成熟商圈体系中心，日常生活覆盖密度高、结构完整、服务能力明显优于多数新城板块。项目步行可达以下功能区：

市二宫商圈（运动、影院、社区商业）

同福路美食与骑楼街区（生活服务+饮食文化）

江南西商圈（潮流零售、餐饮、生活方式）

海珠广场与北京路商圈（历史商业与现代消费复合）

滨江生活方式亦是本板块的特色标签，珠江步道、滨江公园、历史人文节点（海幢寺、大元帅府等）均形成广府文化体验场景，对于注重城市文化与生活品质的人群具备吸引力。

06 产品形态与交付信息

项目采用单塔结构，3梯7户，主打三至四房产品。根据现场信息，预计交付时间为2026年下半年。项目采用全装修交付方式，配置空调及部分厨房设备，并搭配智能家居系统与电梯大堂精装处理，提升入住体验。

值得关注的是，项目属于非新规地块，但户型利用率仍达到较高水准（约100%以上）。然而，单体楼结构在密度、采光、通风与梯户比方面存在客观限制，需要购房者结合自身生活习惯进行判断。

07 优势分析

综合来看，项目主要具备以下优势：

（1）板块稀缺性与中心属性突出

市二宫板块近十年无新建住宅入市，新盘供应极度稀缺，对于中心城区改善型需求具有现实吸引力。

（2）交通条件优异

双轨交叠+跨桥通达越秀+高速市域轨道规划，使其具有城市级通勤效率优势。

（3）公共服务体系成熟且可达性强

教育、医疗、商业、文化资源密度高，满足中心城区家庭生活需求。

（4）产品交付周期较短

准现房特征降低等待周期与不确定性，对于急需入市及落户家庭具有实用价值。

（5）滨江生活方式具备特色

珠江岸线、历史文化节点与成熟街区构成人居体验加分项，是其他板块难以复刻的内容。

08 局限与风险项

同时，项目存在一些客观不足或潜在风险，需要客观呈现：

（1）高容积率带来的密度问题明显

容积率8.1属于中心城区典型高密度形态，社区开敞空间有限，低层采光与通风受限。

（2）周边城市功能混杂带来的噪音与环境干扰

项目周边存在婚纱摄影街、建材市场及学校，可能带来人流、货运、广播铃声及经营噪音等影响。

（3）缺乏中高阶商业供给

虽然生活商圈密集，但板块高端商业能级不足，需要依赖江南西或北京路等区域补充。

（4）单塔结构梯户比偏高

3梯7户的配置影响居住舒适度与私密性，对改善家庭的吸引力有限。

（5）教育派位不确定性存在风险

尽管小学资源具备优势，但初中派位分组结果差异性本身是一项购房风险因子。

09 市场定位与适配人群

结合板块特征、产品形态与市场环境，可以将项目的适配人群概括为：

（1）中心城区刚需与刚改家庭

注重公共服务、通勤效率与教育资源，对密度与环境容忍度较高。

（2）追求文化与生活体验的城市居住者

看重滨江、街区文化与成熟社区氛围，而非单纯追求低密度环境。

（3）预算有限而希望留在中心城区的改善家庭

将123㎡四房作为一步到位型产品，以避免越秀老旧电梯房的维护与改造成本。

10 同板块与跨板块对比维度

为便于购房者建立判断体系，可从以下维度进行横向比较：

新旧程度：中心城区电梯房 vs. 新建住宅

教育链条：小学资源+初中派位组合能力

密度与梯户比：单体高密 vs. 低密住区

生活方式：滨江文化体验 vs. 功能型社区体验

价格与价值模型：中心稀缺性 vs. 外溢改善性

同板块潜在可比项目包括：

桂悦东晓（教育与新规产品）

皓悦滨江（滨江属性与新规产品）

江湾潮起（江景属性）

馥香园（低密与新规属性）

跨板块可比范围则可能延伸至越秀、天河、荔湾等成熟中心区域，根据预算与价值偏好进行筛选。

11 综合判断

总体而言，市二宫·君曜府的市场价值不在于产品本体的居住属性优越性，而在于其板块稀缺性+中心城区公共服务密度+交通节点优势的综合叠加效应，是典型的城市中心功能型住宅。

其核心问题在于密度、梯户比、周边业态与教育派位系统的不确定性，而核心优势在于地段、通勤、服务能力与供应稀缺性。对于关注居住舒适度、低密环境与私密性的家庭而言并非最优解；但对于追求中心城区生活方式、跨区通勤效率与公共资源密度的家庭，则具备现实意义。

在广州核心城区住宅长期供应紧缩、更新周期漫长的背景下，项目的出现能够弥补板块住宅供给的结构性空缺，其市场讨论度具有合理性。

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