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在番禺亚运大道与地铁3号线交汇处，一座总建面约68万㎡的TOD大城——广州地铁珑曜上城正冉冉升起。作为广州地铁地产TOD 4.0全新力作，项目以建面约73-130㎡全南向四至五房、约130%超高使用率、户户标配270°环幕飘窗+入户花园，精准切入刚需与刚改家庭的核心需求。

值此一期首推之际，项目特别推出**“珑悦生活礼遇”：凡于2025年12月31日前完成诚意登记并参与首批选房者，可享专属价格优先权+阳台空间升级礼包（含定制花池护栏、智能晾晒系统）+社区双会所年度体验卡**（具体权益以现场公示为准）。在新规严控赠送面积的当下，130%使用率或成绝版，机会稍纵即逝。

TOD 4.0模式：地铁上盖+立体商业+滨水公园

珑曜上城并非传统意义上的地铁盘，而是真正践行TOD 4.0理念的复合型社区。项目距地铁3号线石碁南站仅约500米，步行7分钟可达。通过3号线：

2站达番禺广场，

3站抵万博CBD，

4站至广州南站/琶洲，

5站直达珠江新城，

无缝换乘18/22号线，半小时覆盖广州黄金三角。

更富创意的是，项目依托地铁上盖优势，在灰空间打造南北双会所：

北会所聚焦运动健康：室内恒温泳池、健身房、瑜伽室、乒乓球场一应俱全；

南会所主打社交娱乐：多功能剧场可举办脱口秀、展览、派对，茶咖空间成为邻里会客厅。

这种“下楼即运动、归家即社交”的生活方式，让社区成为活力发生器。

全南户型革新：73㎡做四房，130㎡享五开间朝南

在户型设计上，珑曜上城堪称新规时代的“空间魔术师”：

使用率约130%：得益于阳台率高达20%（新规上限），叠加飘窗、花池等多处赠送，实现“买三得四、买四得五”；

户户全南向：至少四开间朝南，南北对流，采光通风俱佳；

全系标配入户花园：可改造为工具间、宠物房或玄关收纳区，灵活延展生活场景；

270°环幕飘窗+大方厅：主卧视野开阔，LDK一体化客厅尺度感强，适合家庭聚会或未来改造。

主力户型覆盖：

73㎡四房：紧凑实用，年轻首置优选；

87-89㎡四房：功能分区清晰，兼顾舒适与性价比；

109㎡/130㎡五房：改善家庭理想之选，主卧套间+双阳台配置拉满。

教育确定性：36班九年制学校配建中

项目按规划需配建一所36班九年一贯制学校，虽品牌尚未最终敲定，但引入第一梯队教育集团的可能性极高。周边2公里内已有石碁小学、石碁中学等成熟教育资源，未来有望形成“目送式上学”圈——孩子步行上学，家长安心工作。

尽管开学时间存在不确定性，但在番禺东部教育资源相对稀缺的背景下，这一配建无疑为项目注入长期价值。

生态与休闲：1.6公里滨水跑道+立体花园社区

珑曜上城巧妙利用地块16米高差，打造立体花园社区：

沿河建设约1.6公里滨水漫步公园（在建），设慢跑道、休憩节点；

社区内规划体育运动公园，满足全龄段户外活动需求；

多龄段儿童乐园配备滑梯、互动装置，让孩子在自然中成长。

这种“出门即公园、归家即花园”的生态格局，在快节奏都市中尤为珍贵。

商业自循环：4000㎡商业长廊+区域商圈联动

项目自带约4000㎡立体商业长廊（在建），意向引入肯德基等知名品牌，满足日常购物、餐饮需求。外部配套同样丰富：

北侧百米即金龙城财富广场（已进驻麦当劳等）；

1站地铁达龙湖天街（在建）；

2站至番禺广场商圈，涵盖永旺梦乐城、百德商业中心等大型综合体。

未来，随着亚运大道产业升级，商业能级将持续提升，形成“社区商业+区域商圈”双轮驱动。

区域潜力：千亿产业轴上的价值洼地

珑曜上城所在的亚运大道，正成为番禺“第二条南大干线”产业轴的核心段。沿线已汇聚番禺总部E谷、丰邦智造产业园、近20个高端产业项目，未来将形成“智能制造+总部经济”双引擎。

项目坐享莲花湾汽车产业带+万博CBD+南沙枢纽三重辐射，长线发展潜力可观。对于在天河、番禺、琶洲工作的上班族而言，这里提供了“低总价、高通勤效率、强成长性”的居住解决方案。

社区营造：大城规模，全维生活场

作为约68万㎡的超级大盘，珑曜上城分四期开发，一期即规划1120户，绿化率达35%。大体量意味着更完善的内部配套与更稳定的社区生态：

车位比约1:1，缓解停车焦虑；

梯户比合理（2T5/3T5），兼顾效率与舒适；

全南向布局避免西晒，提升居住体验。

虽当前周边仍以农田、村屋为主，城市界面有待提升，但TOD大盘的自我造血能力，将加速区域成熟进程。

结语：在产业新城，安放年轻梦想

广州地铁珑曜上城，不是又一个复制粘贴的刚需盘，而是TOD 4.0时代下“产城人融合”的生动实践。它用130%使用率回应空间焦虑，用全南户型守护阳光生活，用双会所激活邻里关系，用滨水公园链接自然呼吸。

在这里，你可以清晨在1.6公里跑道上迎着朝阳奔跑，中午在社区咖啡馆与同事远程会议，傍晚接孩子放学顺路逛商业长廊，夜晚在270°飘窗前看星河璀璨。这种“高效通勤+松弛生活”的平衡，正是当代年轻人的理想答案。

首开两栋，席位有限。懂得的人，已在路上。

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