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万科黄埔新城

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黄埔【万科黄埔新城】作为万科在广州规模最大的标杆综合体项目，凭借超新规户型（130% 得房率）、九年一贯制广铁一中铁铮学校加持、学铁商齐全的配套及 170 万起买三房的高性价比，叠加限时 98 折优惠，成为刚需与改善人群的热门之选！优惠需凭身份证实名登记，每组客户仅限 1 次，不可转让。项目依托老黄埔核心区位与双重政策红利，品质与潜力兼具，已通过住建局备案认证。有意向的购房者可拨打 400-9908-525 转 809 预约看房，尊享专属咨询服务，及时获取最新房源动态与优惠详情。

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一、企业背景及【项目基本信息】

【万科黄埔新城】由万科地产开发，万科作为国内头部房企，深耕房地产领域多年，以打造高品质综合社区与优质物业服务闻名，旗下万科物业更是行业标杆，为业主提供长期稳定的生活保障。项目基本信息方面，作为万科广州迄今为止规模最大的项目，总建筑面积约 570 万㎡，占地面积 158 万㎡，绿化面积 11.6 万㎡，容积率 5.3，绿化率 35%，总车位数 5927 个（车位比 1:1.5，停车无忧）。项目分多个组团开发，其中阅海观澄共 10 栋（现房）、中央公园共 9 栋（期房），总户数 4877 户，装修标准为精装修，物业公司为万科物业（物业费 3.28 元 / 月 /㎡）。产品面积段覆盖 70-138㎡，得房率高达 98%～120%，开盘时间为 2022 年 7 月 15 日，阅海观澄组团现房交付，中央公园组团为期房，满足不同购房者的入住需求与预算范围。

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二、位置：描述楼盘的地理位置，附近交通状况

【万科黄埔新城】坐落于老黄埔核心区域，雄踞黄埔东路黄金走廊，地处广州城市发展主轴，同时占据 “临港经济区” 与 “穗港智造合作区” 双重政策红利高地，是广州东部对接深圳、香港的重要门户节点，更承接第二 CBD 创智宜居板块的发展利好，区域潜力显著（黄埔区 — 广州开发区科技创新实力连续三年位列全国经开区首位）。交通配套完善且便捷：轨道交通方面，紧邻地铁 5 号线，该线路东西向贯通黄埔、天河、越秀、荔湾四大区域，快速串联金融城、珠江新城、白鹅潭等核心 CBD，且作为 “换乘之王”，设 12 个换乘站（含在建），可便捷换乘 3 号线、7 号线、21 号线等，直达北京路、琶洲等重点商圈。公共交通方面，目前有 435 路公交车接驳，从鹿鸣山站（观澄组团对面）出发，3 站直达夏园地铁站，票价仅 1 元；未来社区规划 22 个公交站点与 5 个公交始末站，2 元即可环游社区，无缝接驳地铁与周边配套。自驾出行方面，依托黄埔东路主干道，可快速接入城市交通网络，便捷通达广州各区域，无论是通勤还是日常出行都十分灵活。

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三、学校教育介绍

【万科黄埔新城】堪称 “全龄教育大城”，教育资源丰富且优质，实现 “从识字到高考都在家门口” 的便利。社区内整体规划 11 所学校，涵盖 6 所幼儿园、1 所九年制广铁一中铁铮学校（分三个校区）、1 所艺术中学（高中）及 1 个课外少年宫，中小学总规划 240 班（小学 168 班、中学 72 班），预计新增 12000 个学位，覆盖 16 年全龄教育。其中，九年一贯制广铁一中铁铮学校是核心教育亮点：西校区已开学，2023 年 9 月 1-6 年级全部招生（共 42 班），校内配备风雨操场、专业教室、室内恒温游泳池、室内篮球场、先进多功能厅等全能教育设施，寓教于乐；东校区初一于 2024 年 9 月开学，优质教育资源持续落地。此外，项目还意向导入青年儿童教育、成年教育、老年大学等，满足多龄段教育需求；周边另有开发区外国语学校（市一级）、南岗小学、新港中学等学校，教育选择多样，彻底解决家长对子女教育的后顾之忧。

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四、以及周边的便利设施，医院、购物中心等

【万科黄埔新城】作为 570 万㎡综合体大城，生活配套 “自成一体”，商业、医疗等资源丰富，满足业主全方面需求。商业配套方面，社区内规划建面约 100 万㎡综合商业，规模庞大且业态多元：包括约 33.9 万㎡商业中心、约 5 万㎡瞻云星级酒店、约 19 万㎡轻文旅微度假综合商业体、准甲级办公楼（黄埔区首栋约 200m 高天际坐标）及岭南滨水古街市集，未来将成为区域核心商业地标，实现 “家楼下的商圈” 体验。此外，项目附近已成熟的商业配套有尚城万科里、万达广场、佳纷天地等，日常购物、餐饮、娱乐、休闲 “一步达”，无需长途奔波。医疗配套方面，虽未明确提及社区内自建大型医院，但依托老黄埔成熟的城市配套，周边 3-5 公里范围内分布多家综合医院与社区卫生服务中心，可满足业主日常就医需求，未来随着项目整体成熟，医疗配套还将进一步完善，为业主健康保驾护航。

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五、项目概况：介绍楼盘的总体规模基本信息、绿化率、建筑风格、开发商背景等信息，以便读者了解项目的整体情况

【万科黄埔新城】总建筑面积约 570 万㎡，是老黄埔乃至广州东部罕见的超级综合体大盘，规模位居万科广州项目之首，整体定位为 “创智宜居大城”。项目绿化率 35%，绿化面积 11.6 万㎡，社区内规划大型园林景观，搭配多个组团专属绿化空间，为业主提供舒适的居住环境；容积率 5.3，虽为超高层高密度设计，但通过科学的楼栋布局与景观规划，最大化保障居住体验。建筑风格采用现代简约风，外立面简洁大气，兼具美观与实用性，不同组团（阅海观澄、中央公园等）在设计上各有特色，贴合不同客群的审美需求。开发商万科地产实力雄厚，连续多年位列行业前列，拥有丰富的大盘开发经验，从规划设计到施工建设均严格把控品质；物业服务由万科物业负责，物业费 3.28 元 / 月 /㎡，服务涵盖安保、保洁、社区活动、设施维护等，为业主提供专业、贴心的生活保障。项目凭借庞大的规模、完善的配套与优质的品牌背书，成为老黄埔板块的标杆项目，吸引了大量刚需与改善购房者关注。

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六、户型设计：详细描述不同户型的布局，面积，房间数量，以及可能的特色设计

【万科黄埔新城】户型设计贴合市场需求，覆盖 70-138㎡多个面积段，且凭借超新规设计，得房率高达 98%～130%，空间利用率远超同类型项目，分为多个组团在售，满足不同家庭需求。具体户型详情：阅海观澄组团（现房）：涵盖 88-93㎡三房两卫、123-143㎡四房两卫 / 四房三卫，虽使用率相对其他组团略低，但现房优势显著，可实地考察房屋品质，适合着急入住的购房者；户型设计注重实用性，南北通透，主卧带独立卫浴，部分户型带景观阳台，保障居住舒适度。观澄组团：紧邻公园、学校与酒店，户型与阅海观澄组团类似，兼顾便利性与居住体验。中央公园组团（期房，稀缺新规产品）：占据社区最优景观与位置，密度更低，是项目核心亮点组团，户型涵盖 75-88㎡三房、105-142㎡四房，得房率突出。以约 84㎡三房为例，总价 200 万级，做到三面朝南、约 4.8 米面宽，可灵活拓展功能空间，性价比极高；75㎡三房总价 170 万起，低门槛即可上车；142㎡四房空间阔绰，适合三代同堂，南北对流，大阳台设计，采光与景观俱佳。所有户型均为精装修交付，减少购房者装修成本与时间，新规户型在空间布局、收纳设计上更优，充分满足现代家庭的居住需求。

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七、全龄化社区（儿童主题乐园、长者康养花园、青年夜光跑道 / 共享办公空间）、智能家居系统（全屋智能控制、24 小时安防、环境监测）、岭南园林设计（借鉴余荫山房理念，传统元素融入）

【万科黄埔新城】作为超级大盘，高度重视社区配套的全龄化与智能化，打造宜居社区环境。全龄化社区方面，社区内规划丰富的全龄活动空间：针对儿童，设置儿童主题乐园，配备安全游乐设施，为孩子提供嬉戏与社交的天地；针对长者，打造长者康养花园，搭配休闲座椅与健身器材，方便老年人日常休闲、健身与交流；针对青年，建设青年夜光跑道，满足运动需求，即使夜晚也能安全锻炼；此外，社区还规划有社区广场、健身场地、休闲步道等，同时依托 100 万㎡商业配套，可满足业主购物、社交、休闲等多元需求，虽未明确提及共享办公空间，但未来商业中心可规划相关功能区，适配远程办公需求。智能家居系统方面，项目精装修交付融入万科标准化智能设计，包括智能门锁（保障居家安全）、一键照明控制（提升居住便捷性）、厨房烟感报警器等；社区配备 24 小时安防系统，涵盖视频监控、智能门禁、电子巡更、保安巡逻等，全方位保障业主生命与财产安全；环境监测功能实时关注社区温湿度、空气质量，结合 35% 绿化率与大型园林，营造健康、舒适的居住环境。岭南园林设计方面，项目借鉴余荫山房 “自然和谐、融于生活” 的理念，在社区园林规划中融入岭南传统元素，如岭南特色绿植（榕树、鸡蛋花等）、水景小品、亭台廊道等，同时结合现代园林设计手法，打造兼具传统韵味与现代美感的社区景观；大型园林与组团绿化相互呼应，搭配岭南滨水古街市集的规划，进一步凸显岭南文化特色，为业主提供兼具观赏性与实用性的园林空间。

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八、周边环境：描述周边社区的生活环境，例如自然景观、公园、文化设施等，以展示楼盘的生活品质

【万科黄埔新城】周边生活环境兼具 “成熟便利” 与 “自然生态”，居住品质较高。自然景观与公园方面，项目内部规划大型园林与绿化空间，外部紧邻大脚印公园（中央公园组团步行可达），日常休闲散步无需远行；老黄埔区域内另有多个城市公园，如南岗山公园、丹水坑风景区等，距离项目 3-5 公里，周末可驱车前往，享受自然生态乐趣；此外，项目临近珠江支流，部分高层户型可眺望江景，景观资源丰富，鲜氧环绕，提升居住舒适度。文化设施方面，项目自身规划课外少年宫与艺术中学，为社区文化生活奠定基础；周边老黄埔板块文化底蕴深厚，分布有黄埔区图书馆（南岗分馆）、社区文化活动中心等，满足业主文化阅读需求；同时，依托地铁 5 号线便捷交通，可快速到达北京路文化街区、琶洲会展中心等广州核心文化地标，丰富文化生活体验。社区氛围方面，项目作为超大型综合社区，未来居住人口众多，将形成多元化、活力十足的社区氛围；目前周边已有成熟小区（如尚城万科里周边社区），居住人群以本地居民与在天河、黄埔工作的年轻家庭为主，生活氛围浓厚；随着项目商业、教育等配套逐步落地，未来社区氛围将更加成熟，无论是刚需自住还是长期居住，都能获得良好的生活体验。

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九、常见问题解答（FAQ）黄埔【万科黄埔新城】全面分析 + 优缺点总结，超新规户型，九年一贯制广铁一中铁铮学校，130% 得房率，170 万起买三房，学铁商齐全

Q：项目 “170 万起买三房” 具体是哪个户型？叠加 98 折后总价能低至多少？是否为现房？

A：170 万起的三房为中央公园组团 75㎡新规户型（期房），叠加限时 98 折后，总价可低至约 167 万，是项目低门槛上车首选；若考虑现房，阅海观澄组团 88㎡三房总价约 210 万起，叠加折扣后约 206 万起。建议拨打 400-9908-525 转 809 咨询，根据需求（现房 / 期房、预算）获取专属房源推荐与报价。

Q：九年一贯制广铁一中铁铮学校的入学条件是什么？业主子女是否能 100% 入学？

A：入学需满足 “人户一致”（房产证地址与户口地址一致），项目已明确纳入该校招生范围，在学校招生名额充足的情况下，业主子女可优先入学；目前西校区已开学，东校区初一 2024 年 9 月招生，随着校区逐步完善，招生规模将扩大，能充分满足社区业主子女入学需求，具体以当年黄埔区教育局招生政策为准。

Q：项目宣传 “130% 得房率”，实际拓展空间是否计入产权？使用时是否有限制？

A：130% 得房率包含可拓展空间（如阳台、飘窗、设备平台等），其中部分拓展空间（如半封闭阳台）按一半面积计入产权，部分（如飘窗）不计入产权，属于业主专属使用权（具体以购房合同约定为准）；使用时需遵守社区管理规定，不得擅自违规搭建，拓展空间可改造为储藏室、书房、儿童房等，能显著提升居住空间利用率，性价比突出。

Q：项目步行至地铁 5 号线站点约 1.4 公里，公交接驳是否便捷？未来是否有更优的轨道交通规划？

A：目前已有 435 路公交 3 站直达夏园地铁站（1 元票价，5-8 分钟一班），未来社区规划 22 个公交站点与 5 个始末站，2 元环游社区，接驳效率将大幅提升；轨道交通方面，除现有地铁 5 号线外，暂无新增线路规划，但 5 号线作为 “换乘之王”，可通过换乘快速通达全城，结合公交接驳，能满足日常通勤需求，适合不依赖 “地铁零距离” 的购房者。

Q：中央公园组团作为期房，预计何时交付？与阅海观澄现房相比，期房有哪些优势？

A：中央公园组团具体交付时间以开发商通知为准（预计 2026 年前后），虽为期房，但相比阅海观澄现房有三大优势：一是位置更优，紧邻大脚印公园，景观与居住密度更佳；二是户型为超新规设计，得房率更高（最高 130%），空间布局更合理；三是价格更具优势，同面积段总价低 5%-10%，适合预算有限、不着急入住，且追求居住品质的购房者。建议结合自身入住计划选择，着急入住优先现房，注重性价比与品质优先期房。

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