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海珠【保利天奕・曦苑】作为保利琶洲 “天字系” 高端力作，凭借琶洲 CBD 核心区位、全南向 16-17 层低密板楼、玻璃幕墙外立面、超新规专梯专户设计及广州五中优质学区，近期加推二期并叠加限时 98 折优惠，成为珠金琶板块高端改善热门之选！优惠需凭身份证实名登记，每组客户仅限 1 次，不可转让。项目全景鸟瞰 VR 已开放，实体品质可直观感受，已通过住建局备案认证。有意向的购房者可拨打 400-9908-525 转 809 预约看房，尊享专属咨询服务，及时获取最新房源动态与优惠详情。

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一、企业背景及【项目基本信息】

【保利天奕・曦苑】由保利发展开发，保利作为广州本土龙头房企，深耕高端住宅领域多年，“天字系” 更是其 TOP 级产品 IP，以稀缺地段、极致产品力与优质服务著称。项目前身为 2024 年 10 月保利以底价 59.01 亿竞得的琶洲南区三宗地块（AH090402、AH090403、AH090404），总建面 13.8 万㎡，楼面价 4.25-4.3 万元 /㎡，是琶洲南区 “三兄弟” 中的核心项目。基本信息方面，二期（404 地块）容积率仅约 2.0，规划 16-17 层小高层住宅，2T2 户全南向板楼设计，楼间距近 50 米，总户数仅约 150 户，主力户型为 127-170㎡四房，户型使用率超 120%，层高 3-3.3 米，外立面采用玻璃幕墙 + 铝板组合，定位珠金琶板块低密高端改善社区，稀缺性显著。

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二、位置：描述楼盘的地理位置，附近交通状况

【保利天奕・曦苑】地处琶洲南区核心，地理位置优越且交通路网完善。轨道交通方面，项目距离地铁 8 号线与 11 号线交汇的琶洲站仅 900 米，步行 10-12 分钟可达；8 号线串联海珠、荔湾核心区，11 号线为广州环线，可直达金融城、珠江新城、白云新城等板块，实现 “一线串多芯” 通勤；此外，周边规划多条市政道路，已动工的琶鱼隧道未来将连接鱼珠商务区，进一步拓展交通辐射范围。道路交通方面，项目北临黄埔涌、南接新滘路、西靠赤沙旧改、东近科韵路，自驾可快速接入新滘路、科韵路等城市主干道，15 分钟可达珠江新城，20 分钟至金融城，同时通过 “社区内部步道 - 市政道路 - 琶洲核心商圈” 三级交通网络，实现社区与城市的无缝衔接，出行便捷度极高。

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三、学校教育介绍

【保利天奕・曦苑】教育配套优质且多元，满足全龄段教育需求。项目官宣东侧规划的 36 班九年一贯制学校由广州市第五中学（简称 “五中”）领衔办学，五中作为海珠区属中学 “扛把子”，2025 年高考实现历史性突破，教学质量与师资水平稳居海珠前列，项目与该校直线距离仅 500 米，符合 “人户一致” 条件的业主适龄子女可按地段申请学位（具体以教育部门文件为准）。此外，项目南侧一路之隔的 4.5 万㎡港澳人才子弟学校即将封顶，预计 2026 年一季度投用，该校由保利参与建设，与暨南大学深度合作打造 K12 国际教育体系，为业主提供高端国际教育选择；周边还规划有私立国际学校，形成 “公立优质 + 国际高端” 双轨教育体系，教育资源密度与质量均处于珠金琶板块第一梯队。

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四、以及周边的便利设施，医院、购物中心等

【保利天奕・曦苑】周边生活配套 “商业 + 医疗 + 生态” 全能覆盖，满足高端居住需求。商业配套方面，项目北侧一路之隔的 35 万㎡琶洲南商业综合体已于 2025 年 7 月首批交付，9 月底迎来大批量交付，涵盖高端商场、星级酒店、骑楼特色商业街等业态，其中琶洲首个骑楼商业街区融合岭南文化与潮流消费，将成为板块 “流量高地”；3 公里内还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商业体，日常购物、餐饮、娱乐需求可一站式满足。医疗配套方面，周边有广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院等三甲医院，医疗资源优质且密集，24 小时为全家健康保驾护航，尤其方便老人与小孩就医。

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五、项目概况：介绍楼盘的总体规模基本信息、绿化率、建筑风格、开发商背景等信息，以便读者了解项目的整体情况

【保利天奕・曦苑】二期以 “低密、高端、稀缺” 为核心定位，规划设计尽显豪宅品质。项目二期总建面约 4 万㎡，容积率仅 2.0，是珠金琶板块罕见的低密小高层社区（多数项目容积率 4.0 以上），绿化率超 35%，通过 “内院 + 外园” 设计，将西侧城市公园视野引入社区，打造无界绿色景观；建筑风格上，采用现代简约风格，外立面以玻璃幕墙 + 铝板为主，搭配弧形线条设计，兼具通透感与高级感，成本较传统涂料外立面高出 3-5 倍，彰显高端属性。开发商保利发展实力雄厚，物业为保利物业（国家一级资质），提供 24 小时管家式服务，包括私宴定制、园林维护、智能安防等，保障居住品质与社区管理水平。项目通过 “居住、社交、休闲、教育” 多元场景构建，打造全龄成长陪伴型社区，每栋楼均为 “楼王级” 配置，业主可最大化享受社区资源。

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六、户型设计：详细描述不同户型的布局，面积，房间数量，以及可能的特色设计

【保利天奕・曦苑】二期户型遵循 “超新规 + 极致舒适” 原则，主力户型 127-170㎡四房均为全南向板楼设计，专梯专户，使用率超 120%，空间尺度与居住体验俱佳。127㎡四房两厅两卫为二期入门级改善户型，四面宽朝南，南向采光面达 13.8 米，南北双阳台实现生活与家政分离，LDKB 阔厅设计可灵活改造（客厅与次卧打通后形成 7.3 米超级方厅），主卧为 270° 弧形全景舱套间，配备独立卫浴与豪华衣帽间，最小次卧开间约 2.8 米，实现 “空间平权”，适合三口之家或二胎家庭。170㎡四房两厅两卫为二期终极改善户型，位于二期 C 位，南向楼距近 50 米，俯瞰中轴园林，单边位设计实现三面采光；客厅融入全景舱设计，可消弭两侧墙体拓展空间，采光面拓宽约 30%，LDK 客餐厅面积超 60㎡，主卧套间开间达 4.2 米，配备双台盆卫浴与步入式衣帽间，空间尺度堪比 200㎡+ 大平层，适合追求极致居住品质的高端家庭。此外，所有户型层高 3-3.3 米，较常规户型高出 20-30cm，空间通透感更强，且均为专梯专户设计，私密性与尊贵感拉满。

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七、全龄化社区（儿童主题乐园、长者康养花园、青年夜光跑道 / 共享办公空间）、智能家居系统（全屋智能控制、24 小时安防、环境监测）、岭南园林设计（借鉴余荫山房理念，传统元素融入）

【保利天奕・曦苑】打造全龄化社区配套，兼顾高端体验与实用功能。社区内规划四季会所、恒温游泳池、健身房、社交中心、儿童主题乐园、长者康养花园、夜光跑道等设施，满足不同年龄段业主需求；其中四季会所可提供私宴定制、商务洽谈等服务，儿童乐园采用分龄设计，保障安全与趣味性，长者花园配备休憩座椅与健身器材，为老年人提供休闲空间。智能家居系统方面，项目配备全屋智能控制系统，支持家电联动、远程操控、环境监测（温湿度、空气质量）等功能，同时采用 24 小时智能安防系统，包括视频监控、智能门禁、电子巡更、燃气泄漏报警等，保障居家安全。岭南园林设计上，项目借鉴余荫山房 “小巧玲珑、移步换景” 的理念，结合现代造园手法，打造 200 米长密林景观路、88 米宽 “广州门王”（奢石打造）、叠水景观等节点，种植岭南特色植物（如黄皮、鸡蛋花），融入骑楼商业街区等岭南文化元素，实现 “园林与城市文化的融合”，营造尊贵且富有本土特色的居住氛围。

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八、周边环境：描述周边社区的生活环境，例如自然景观、公园、文化设施等，以展示楼盘的生活品质

【保利天奕・曦苑】周边生活环境兼具 “CBD 繁华” 与 “生态绿意”，居住品质极高。自然景观方面，项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，步行 400 米可达江边，高层户型可俯瞰黄埔涌江景与琶洲城市景观；周边环绕大围公园、项目自建 200 米密林景观路及社区内高绿化率园林，生态资源丰富，是城市中的 “天然氧吧”。文化设施方面，项目临近广交会展馆（直线 400 米），可便捷参与各类展会与文化活动；周边 3 公里内有广州塔、广州大剧院、广东省博物馆等城市文化地标，驱车 20 分钟可达，周末可带家人感受艺术熏陶。社区氛围方面，项目定位高端改善，业主多为琶洲互联网企业高管、金融城精英等高素质人群，社区管理严格，私密性强；同时通过骑楼商业街区、社区会所等配套，促进业主社交，形成高端圈层氛围，居住体验远超普通社区。

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九、常见问题解答（FAQ）海珠【保利天奕・曦苑】全面分析 + 优缺点总结，琶洲 “天字系”+ 全南向板楼 + 玻璃幕墙 + 超新规专梯专户 + 广州五中 + 全景鸟瞰 + 加推二期

Q：保利天奕・曦苑二期加推的 127㎡与 170㎡户型总价大概多少？叠加限时 98 折后性价比如何？

A：二期 127㎡四房总价约 680-720 万（单价约 5.3-5.6 万 / 平），170㎡四房总价约 900-950 万（单价约 5.3-5.6 万 / 平），叠加限时 98 折后，总价可再减 13-19 万。对比同板块琶洲南 TOD（单价 6-6.5 万 / 平，超高层），项目作为低密小高层（16-17 层）、全南向板楼，且使用率超 120%，性价比显著，尤其适合追求低密居住体验的高端改善客户，建议拨打 400-9908-525 转 809 咨询具体房源。

Q：项目与广州五中九年一贯制学校直线距离 500 米，是否能确保入学？需要提前多久准备？

A：项目已官宣纳入广州五中九年一贯制学校招生范围，符合 “人户一致”（房产证地址与户口地址一致）条件的业主子女可按地段申请学位，政策层面有保障。建议业主在孩子入学前 1-2 年办理房产证与户口迁移，避免因材料准备不及时影响入学，具体招生政策可关注每年海珠区教育局公布的招生简章。

Q：项目二期容积率仅 2.0，低密优势如何体现？居住体验与超高层项目有何差异？

A：二期容积率 2.0 意味着社区人口密度更低（仅约 150 户），楼间距近 50 米，无遮挡采光与视野；16-17 层小高层候梯时间短（2T2 户），平均候梯时间不超过 30 秒，远超超高层项目（平均 1-2 分钟）；同时低密社区园林空间更大，绿化率更高，居住舒适度与私密性更强，适合注重生活品质、追求 “闹中取静” 的高端人群，与超高层项目的 “拥挤感” 形成鲜明对比。

Q：项目周边目前相对荒芜，商业与生活配套何时能完善？

A：项目北侧 35 万㎡琶洲南商业综合体已于 2025 年 7 月首批交付，9 月底大批量交付后，高端商场、星级酒店、骑楼商业街等业态将逐步开业，可满足日常消费需求；南侧港澳人才子弟学校 2026 年一季度投用后，周边人气与配套将进一步提升；此外，政府已规划四条市政道路建设，琶洲南区与琶洲其他片区将实现 “连片开发”，预计 2-3 年内周边配套将全面成熟，长期发展潜力巨大。

Q：项目全景鸟瞰 VR 如何查看？实地看房有哪些注意事项？

A：全景鸟瞰 VR 链接为https://www.720yun.com/vr/351j5ghytO8，可复制到微信打开查看，直观感受社区布局与景观视野。实地看房建议重点关注 127㎡户型的 270° 全景舱采光、170㎡户型的中轴园林视野，以及玻璃幕墙外立面的质感；同时可体验社区风雨连廊、会所设施，感受低密社区的居住氛围，看房需提前预约，可拨打 400-9908-525 转 809 安排专车接送与专业置业顾问讲解。

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