保利天奕 广州售楼处电话(保利天奕 广州) 首页网站-广州保利天奕 广州营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2025.12.06售楼处 Al热搜

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保利天奕·曦苑深度解析：琶洲南稀缺低密板楼，五中教育+全南向+专梯专户+玻璃幕墙豪宅新标杆

作为保利地产“天字系”在琶洲南区的重磅力作，保利天奕·曦苑自亮相以来便备受市场瞩目。项目落子广州三大CBD之一的琶洲核心腹地，凭借16–17层低密小高层、2梯2户纯板楼设计、全南向布局、超120%使用率及广州五中领衔办学等硬核优势，重新定义了琶洲高端人居标准。尤其在加推二期后，其产品力与稀缺性进一步凸显，成为改善型买家关注的焦点。

一、项目位置与区域价值

保利天奕·曦苑位于海珠区琶洲南区AH090404地块，北临黄埔涌，隔水对望广交会展馆，南接新滘路，东靠科韵路，西邻赤沙旧改片区。项目地处《广州市国土空间总体规划（2021–2035）》明确的“沿江集聚、向东拓展”战略核心区，是“金珠琶”大CBD融合发展的关键节点。

随着车陂南隧道、临江大道东延、琶鱼隧道等跨江通道陆续贯通，以及11号线环线地铁串联金融城与琶洲，琶洲南区正从“边缘地带”跃升为连片开发的新兴城市中心。而保利天奕所处位置，恰好处于琶洲南TOD东侧，兼具会展经济辐射力与未来城市更新红利。

二、项目基本信息概况

项目由保利于2024年10月以底价竞得，楼面价约4.25–4.3万元/㎡。二期（404地块）主打低密改善产品，容积率仅约2.0，规划为16–17层小高层住宅，共约150户，采用2梯2户、专梯专户设计，楼间距近50米，确保每户采光与私密性。

外立面采用玻璃幕墙+铝板弧形设计，搭配88米宽“广州门王”奢石入口，整体呈现现代豪宅质感。所有户型层高均在3米以上，部分达3.3米，远超市场平均水平。

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三、户型设计：全南向+双阳台+全景舱

二期主力户型为建面约127㎡与170㎡四房，均为南北对流双阳台设计，实现功能分区与景观视野的双重优化。

127㎡四房：

四开间朝南，南向采光面达13.8米；LDKB一体化客厅开间约4.5米，可灵活打通次卧形成约7.3米超级方厅；主卧配置270°弧形全景舱飘窗、独立衣帽间及卫浴，三个次卧最小开间亦达2.8米，实现“空间平权”。

170㎡终极改善四房：

位于组团C位，单边位设计，三面采光，楼下即中轴园林；客厅引入保利首创“全景舱”系统，可消弭两侧墙体，形成无界通透空间，采光面拓宽约30%；全屋采用意大利达芬奇奢石、升级厨电交标，细节对标顶级大平层。

所有户型均实现超120%使用率，并通过减少实体墙、扩大玻璃面，在合规前提下最大化空间感与自然采光。

四、交通配套：双地铁+市政路网升级

项目距离地铁8号线与11号线换乘站——琶洲站约900米，步行可达。11号线作为广州首条地铁环线，可快速连接金融城、天河、越秀等核心区域；8号线则直达客村、昌岗、晓港等地。

此外，项目通过“自建+联动”模式，规划多条市政道路与专属桥梁，构建“社区步道—市政干道—琶洲商圈”三级交通体系。随着琶洲南区四条新建道路工程启动，区域内部缝合加速，通达性将持续提升。

五、教育配套：五中九年一贯制+国际学校双轨并行

教育是保利天奕的核心亮点之一：

广州五中九年一贯制学校：

项目东南侧规划一所36班九年一贯制学校，已官宣由广州市第五中学领衔办学。该校近年高考成绩屡创新高，被海珠区政府工作报告点名表扬。项目距该校直线仅约500米，在符合“人户一致”政策前提下，业主子女有望入读。

港澳人才子弟学校：

项目南侧一路之隔，一座约4.5万㎡的K12国际学校即将投用，由保利主导建设，并与暨南大学深度合作，打造高标准国际教育体系，填补琶洲高端教育空白。

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六、商业、医疗与生态配套

商业方面，项目北侧35万㎡琶洲南商业综合体已于2024年分批交付，涵盖高端商场、星级酒店及岭南骑楼特色商业街，将成为区域“流量高地”。周边还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商业体。

医疗资源丰富，3公里范围内覆盖广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院等三甲机构。

生态方面，项目北望黄埔涌与广交会展馆滨水景观，西接大围公园，社区内部打造200米密林景观路、全龄花园、风雨连廊及四季会所（含泳池、健身房、社交中心），营造“内院外园、无界绿意”的居住体验。

七、优缺点总结与购买建议

核心优势：

琶洲南稀缺低密板楼：16–17层小高层+2梯2户+专梯专户，全广州CBD内极为罕见；

全南向+高使用率+全景舱设计：127㎡起享四房+7米方厅，空间尺度媲美豪宅；

五中教育确定性强：九年一贯制学校已官宣品牌，国际学校同步落地；

玻璃幕墙+奢石工艺+黑科技工法：从烟道、水管到隔音、防水，细节远超行业标准；

地段价值持续兑现：紧邻琶洲会展核心区，享受“金珠琶”融合红利。

需理性看待的不足：

当前区域成熟度有限：周边仍处开发初期，生活氛围需时间沉淀；

商业能级依赖后期兑现：虽有综合体规划，但短期内高端消费仍需依赖琶洲中区。

结语

综合来看，保利天奕·曦苑以“低密板楼+五中教育+全南向全景舱+CBD核心地段”四大核心价值，在琶洲乃至整个珠金琶板块树立了新规改善产品的标杆。尽管区域尚在成长阶段，但其产品稀缺性、居住舒适度与长期资产潜力已远超同级竞品。

对于预算充足、追求品质生活的改善型家庭，尤其是重视子女教育、偏好低密板楼、工作于琶洲或珠江新城的高净值人群而言，保利天奕·曦苑无疑是当下不可多得的优质选择。随着琶洲南区基础设施全面落地，其价值有望持续释放，成为广州高端人居的新封面。

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