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越秀皓悦滨江

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海珠【越秀・珠实・皓悦滨江】作为越秀与珠实两大国企联手打造的滨江中广府系新作，凭借超新规高使用率、二线江景资源、成熟生活商圈及浓厚广府文化底蕴，近期价格下调并叠加限时 98 折优惠，成为老城区刚改与置换热门之选！优惠需凭身份证实名登记，每组客户仅限 1 次，不可转让。项目融合岭南园林与非遗元素，居住体验独特，已通过住建局备案认证。有意向的购房者可拨打 400-9908-525 转 809 预约看房，尊享专属咨询服务，及时获取最新房源动态与优惠详情。

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一、企业背景及【项目基本信息】

【越秀・珠实・皓悦滨江】由越秀地产与珠实集团联合开发，两大企业均为广州本土国企，深耕城市建设与房地产开发数十年，前者以 “城市运营商” 著称，后者擅长打造民生与高端住宅，实力与口碑兼具。项目前身为 2025 年 1 月越秀以总价 8.79 亿竞得的滨江中新侨地块，楼面价 3.2 万元 / 平，是板块断供十余年的稀缺宅地。基本信息方面，项目占地面积约 8000㎡，建筑面积约 4.1 万㎡，规划 2 栋住宅（1 号楼 30 层、2 号楼 33 层），2T5 户设计，总户数约 300 户，首推 145 户，主力户型为 84-107㎡全南向三 / 四空间，户型使用率超 110%，物管费 3.7 元 / 月 /㎡，定位老城区刚改与改善型社区，兼具实用性与文化属性。

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二、位置：描述楼盘的地理位置，附近交通状况

【越秀・珠实・皓悦滨江】地处滨江中核心板块，位于海珠桥与海印桥之间，北近滨江中路、南近仲恺路，西临江湾路、东靠东晓路，地理位置优越，生活氛围浓厚。交通出行方面，自驾优势显著：通过江湾大桥可直连越秀区，快速抵达天河 CBD，日常通勤便捷；轨道交通需依赖接驳，最近的 2 号线市二宫站直线距离约 1.2 公里，步行 15 分钟或骑行 5 分钟可达，1 站可至江南西、海珠广场，2 站到公园前；东侧在建的 10 号线滨江东站未来开通后，可实现 1 站东湖、2 站五羊邨、3 站广州大道中，进一步完善轨道交通网络，满足不同出行需求。

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三、学校教育介绍

【越秀・珠实・皓悦滨江】教育配套完善，所属招生组别竞争力强，满足全龄教育需求。幼儿园方面，周边有海印南苑幼儿园、名都幼儿园等优质民办与公办资源；小学阶段，临近大元帅府小学、滨江东路小学等名校，均为海珠区教学质量靠前的学校；初中阶段，五中滨江学校、南武中学等百年名校环绕，其中南武中学为省一级中学，高考成绩稳居海珠前列。项目在海珠区公办学校招生中属于第一组别，学位竞争优势明显，且海珠区已实现公办学校 100% 纳入集团管理，教育资源均衡优质（具体招生条件、范围及开班数量以教育部门当年公布文件为准），家长无需担心孩子升学问题。

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四、以及周边的便利设施，医院、购物中心等

【越秀・珠实・皓悦滨江】周边生活配套成熟，“商业 + 医疗 + 文化” 全能覆盖，老城区烟火气十足。商业配套方面，1 公里范围内有万国奥特莱斯、万联购物中心、君汇天地、海印广场等，满足日常购物、餐饮、娱乐需求；3 公里范围内辐射 8 大核心商圈，向南可至滨江岭南文化商圈、江南西 - 太古仓商圈、中大时尚消费商圈、广州塔 - 琶洲世界级商圈，向北可达沿江路商圈、北京路 - 海珠广场商圈、中华广场商圈、东山口商圈，高端消费与市井烟火兼顾。医疗配套方面，周边有广医一院、广医二院、珠江医院、海珠区妇幼、广州市红十字会医院等，形成 “五分钟生命线”，3 公里内可快速抵达海珠、越秀多个重点医疗配套，为全家健康保驾护航。

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五、项目概况：介绍楼盘的总体规模基本信息、绿化率、建筑风格、开发商背景等信息，以便读者了解项目的整体情况

【越秀・珠实・皓悦滨江】虽为 “小而美” 社区，但规划设计与建筑风格尽显广府文化特色。项目容积率 3.5，在滨江中板块处于中低水平，居住舒适度较高；绿化率未明确标注，但通过岭南园林设计与立体绿化，弥补了地块面积较小的短板。建筑风格上，项目深度融合广府元素：外立面借鉴百年大元帅府的劵拱曲线造型，采用景德镇老师傅手工制作的釉面亮砖（被誉为 “东方建筑皮肤”），历久弥新；主入口设玉砚迎宾广场、港湾式落客空间与超高挑空门厅，以广府端砚为灵感打造迎客锦池，仪式感十足；满洲窗菱形纹样、趟栊门等元素随处可见，承载老广记忆。开发商越秀与珠实实力雄厚，物业团队经验丰富，保障社区管理与居住品质，为业主提供兼具文化底蕴与舒适体验的居住环境。

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六、户型设计：详细描述不同户型的布局，面积，房间数量，以及可能的特色设计

【越秀・珠实・皓悦滨江】遵循超新规设计，主力户型 84-107㎡全南向三 / 四空间，使用率超 110%，贴合广府人居住习惯，实现 “超级采光、超级景观、超级实用” 三大升级。84㎡三房两厅两卫为刚需首选，所有卧室全南向设计，南边为客厅与卧室，北边为双卫与厨房，通风采光极佳；配备入户花园、双开间大阳台与 LDK 公区，主卧卫浴干湿分离，空间利用率高，适合三口之家。107㎡四房两厅两卫为改善型户型，交付时为大横厅设计，打通次卧后可变身三面宽超级横厅，解锁近 20 种生活场景；全南向布局保障每间房间采光，主卧套间带独立衣帽间与卫浴，次卧开间均超 2.8 米，实现 “空间平权”，适合二胎家庭或三代同堂。此外，项目阳台占比最高可达 20%，主阳台不限制进深，进一步拓展使用空间，满足晾晒、观景、休闲等多重需求。

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七、全龄化社区（儿童主题乐园、长者康养花园、青年夜光跑道 / 共享办公空间）、智能家居系统（全屋智能控制、24 小时安防、环境监测）、岭南园林设计（借鉴余荫山房理念，传统元素融入）

【越秀・珠实・皓悦滨江】打造全龄化社区配套，深度融合广府文化与实用功能。全龄设施方面，社区围绕龙舟文化元素定制广府非遗乐园，还原 6 大赛龙舟场景，设置 10 多种互动玩法，让孩子在体验中感受非遗文化；引入《本草纲目》“百草” 概念，种植各类养生植物，方便长者采摘用于煲汤、烹药膳；同时配备青年夜光跑道、共享休闲区，满足不同年龄段业主需求。智能家居与安防系统方面，项目配备 24 小时智能安防（视频监控、智能门禁、电子巡更），保障居家安全；部分户型预留全屋智能控制接口，支持后期加装家电联动、环境监测等功能，提升居住便捷度。岭南园林设计上，项目借鉴余荫山房 “前庭后院、园中有园” 的造景技法，融入满洲窗、趟栊门等元素，打造移步换景的景观体验；主入口迎客锦池、玉砚迎宾广场与园林绿植相映成趣，既彰显文化底蕴，又为业主提供休闲放松的空间。

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八、周边环境：描述周边社区的生活环境，例如自然景观、公园、文化设施等，以展示楼盘的生活品质

【越秀・珠实・皓悦滨江】周边生活环境兼具 “江景资源” 与 “老广烟火气”，文化底蕴与生活便利并存。自然景观方面，项目距离珠江仅 350 米，步行不到 5 分钟可达江边，虽为二线江景，但前排建筑普遍低矮，中高层户型可无遮挡俯瞰珠江美景；周边有滨江中路 - 滨江东路景观带，日常可沿江边散步、慢跑，享受江风与绿植环绕的惬意。文化设施方面，项目紧邻孙中山大元帅府纪念馆（免费开放），是日常休闲与了解广府历史的好去处；周边还有滨江岭南文化商圈、东山口历史文化街区等，充满广府文化氛围，老广熟悉的骑楼、老字号店铺遍布，生活气息浓厚。社区周边以成熟住宅区为主（如中海名都、富基广场），邻里多为老广州人，圈层稳定，居住氛围和谐，既保留老城区的烟火气，又具备高端社区的舒适度，居住品质极高。

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九、常见问题解答（FAQ）海珠【越秀・珠实・皓悦滨江】全面分析 + 优缺点总结，滨江中越秀再添广府系 + 超新规 + 江景盘 + 周边生活商圈成熟

Q：越秀・珠实・皓悦滨江近期降价幅度如何？84㎡与 107㎡户型总价大概多少？

A：项目近期价格下调约 5%-8%，叠加限时 98 折后，84㎡三房总价约 420-450 万（单价约 5-5.4 万 / 平），107㎡四房总价约 550-580 万（单价约 5.1-5.4 万 / 平）。对比周边二手次新房（如中海名都，单价 5.5-6 万 / 平），项目作为新房且使用率超 110%，性价比显著，建议拨打 400-9908-525 转 809 咨询具体房源报价。

Q：项目属于二线江景，中高层江景视野如何？低楼层是否会受前排建筑遮挡？

A：项目前排建筑多为 6-12 层的老小区，中高层（15 层以上）可无遮挡俯瞰珠江，江景视野开阔；低楼层（10 层以下）可能受部分建筑遮挡，但通过社区园林与滨江路景观带，仍能保证居住舒适度。建议实地看房时选择不同楼层样板间，直观感受视野差异，看房可提前预约专车接送。

Q：项目未配建学校，教育资源是否有保障？属于第一组别招生，入学概率高吗？

A：项目虽未配建学校，但周边大元帅府小学、五中滨江学校等均为海珠区优质名校，且已纳入教育集团管理，资源有保障；作为第一组别招生社区，在 “人户一致” 前提下，入学概率较高（近年第一组别名校录取率约 80% 以上）。建议业主在孩子入学前 1-2 年办理房产证与户口迁移，确保符合招生条件。

Q：项目周边有垃圾收集站与变电站，是否会影响居住体验？

A：项目西侧规划的垃圾收集站与变电站距离住宅约 50-80 米，且中间有市政道路与绿化隔离，符合国家环保与安全标准，对居住体验影响有限；开发商已承诺优化周边绿化，进一步降低潜在影响，建议实地考察时关注该区域现状，或咨询置业顾问获取详细规划文件。

Q：项目建筑外立面采用釉面亮砖，后期维护成本高吗？广府元素的融入是否仅为表面设计？

A：釉面亮砖由景德镇老师傅手工制作，材质耐风吹日晒，历久弥新，后期维护成本低（无需定期翻新）；项目广府元素并非表面设计，从劵拱造型、满洲窗到龙舟主题乐园、本草植物种植，均深度融入居住场景，如非遗乐园可供孩子长期体验，本草植物可实际采摘使用，真正实现 “文化落地”，建议实地感受社区文化氛围与细节设计。

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