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一、项目背景：超级大盘的战略布局

（一）规模与规划蓝图

万科黄埔新城堪称一座 “城中之城”，占地面积超 150 万方，供货超 3 万套，共 65 个小板块，分 11 期开发，开发周期长达 10 年。如此大规模的项目，不仅是万科在黄埔区的重要布局，更是对区域未来发展的深度参与。

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（二）目标客群定位

主要面向在珠江新城或 5 号线沿线工作的首次置业人群。这类人群对通勤便利性极为关注，而万科黄埔新城凭借其交通优势，精准满足了这一需求。

二、基本信息：大型综合社区的架构

（一）分期与板块规划

11 期的开发规划使得项目能够有序推进，不同板块根据功能和定位进行合理布局，从住宅建设到配套设施完善，逐步构建起一个功能齐全、生活便捷的大型社区。

（二）住宅产品概况

在售组团包括阅海、观澄、中央公园组团，户型丰富多样，从紧凑实用的小三房到宽敞舒适的大四房，满足了不同家庭结构和购房预算人群的需求。

三、区位价值：交通与发展潜力共振

（一）地铁驱动的通勤变革

5 号线东延段通车前，居民通勤需借助巴士或换乘。如今，5 号线东延段使业主能在家门口搭乘地铁，快速直达珠江新城等城市核心 CBD。5 号线作为 “换乘之王”，设 12 个换乘站点，可便捷换乘多条重要线路，不仅串联起城市各大商圈，还提升了区域的交通枢纽地位，为居民提供了高效的出行网络。

（二）区域发展战略意义

5 号线不仅促进了城市 “东进” 战略的实施，还契合广州 2049 城市发展战略规划，推动 “广州都市圈” 的形成。万科黄埔新城身处其中，尽享区域发展红利，其未来的增值潜力不可小觑。

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四、交通出行：地铁主导，多元补充

（一）地铁优势突显

5 号线成为连接万科黄埔新城与城市核心区域的交通大动脉。对于在珠江新城等 CBD 工作的居民而言，无需换乘即可快速通勤，大大节省了出行时间，提升了生活品质。

（二）交通短板与弥补

尽管项目附近有 5 号线、13 号线，但距离均在 1.4 公里左右，步行不便。不过，公交接驳的存在一定程度上弥补了这一不足，为居民提供了相对便捷的地铁换乘方式。

五、教育配套：全龄覆盖，优质资源

（一）一站式教育体系

万科黄埔新城规划建设 11 所学校，涵盖 6 所幼儿园、2 所小学、2 所九年一贯制学校、1 所高中，构建了 15 年一站式教育体系。截至 2024 年 9 月，已有 5 所学校开学，包括成绩优异的广铁一中铁铮学校和广州市艺术中学（黄埔校区），为业主子女提供了优质的教育资源。

（二）教育资源的便利性

学校均位于小区内部，家长接送孩子十分方便，不仅节省时间，还保障了孩子上下学的安全。优质教育资源的聚集，也为孩子营造了良好的学习氛围。

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六、生活配套：逐步完善，功能多元

（一）医疗配套规划与现状

项目内部规划了约 1.5 万㎡医疗养老配套，包括社区服务中心、颐养中心，并计划引进万科旗下养老品牌 —— 榕悦。同时，约 5000㎡社区卫生医疗服务中心正在建设中，满足居民基本医疗需求。周边还有 3 所公立医疗机构，如广州开发区医院等，为居民提供了全方位的医疗保障。

（二）商业及其他配套

虽然商业配套细节未详细提及，但作为超大型项目，其配建商业有望形成完善的商业体系，满足居民日常购物、休闲娱乐等需求。此外，大社区园林等设施也提升了居民的生活舒适度。

七、项目品质：高性价比与居住体验

（一）户型性价比

阅海组团现楼发售，200 万出头即可购置三房，性价比颇高。中央公园组团户型使用率高，加上赠送面积基本在 95% 以上，进一步提升了产品竞争力，为购房者提供了更多实惠。

（二）居住体验的不足

项目为万科传统的超高层设计，容积率高，小区密度较大，楼间距较窄，影响了部分楼栋的采光和通风。此外，小区门口大路货车较多，板块内持续建房带来的噪音和粉尘，也会对居民生活产生一定干扰

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