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南沙湾封面之作｜越秀珠实天悦海湾，海景低密小高层的湾区生活新范本

1. 项目区位：坐拥南沙湾黄金海岸线，湾区核心价值高地

越秀珠实天悦海湾落子广州南沙湾板块，是近年来少有的真正临海低密住宅项目。项目北面直面狮子洋，与南沙国际邮轮母港隔路相望；西向可眺黄山鲁森林公园及虎门大桥壮阔景观；南倚天山、鹿颈山生态屏障；东接地铁4号线南沙客运港站，地理位置得天独厚。作为粤港澳大湾区几何中心，南沙湾正加速兑现“国际滨海新城”蓝图——这里不仅是广州唯一能同时享受山、海、江、林资源的板块，更是政策红利密集释放的战略要地。随着《南沙方案》深入实施，区域基建、产业、人口导入全面提速，天悦海湾恰好卡位在城市发展的“黄金交汇点”，未来潜力不言而喻。

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2. 基础信息：双国企联袂打造，品质与兑现力双重保障

项目由越秀地产与珠江实业两大本土实力国企联合开发，拿地总价约18.05亿元，折合楼面价17608元/㎡，彰显其对区域价值的坚定看好。项目总占地约4.29万㎡，总建面约15.14万㎡，规划9栋11层小高层住宅、1栋公寓及3栋商墅，总户数796户，容积率仅2.44，属南沙罕见的低密社区。绿化率达35%，车位配比高达1:1.3（共1182个），得房率约85%，远超市场平均水平。物业由越秀自有团队操盘，服务费2.8元/㎡·月，兼顾品质与性价比。项目已于2022年10月首开，预计2025年12月31日精装修交付，当前已进入准现房阶段，所见即所得。

3. 交通网络：四轨交汇+高速环伺，畅达湾区各大核心

天悦海湾的交通能级，在南沙乃至整个广州都属第一梯队。项目距地铁4号线南沙客运港站仅约800米，步行10分钟可达。更关键的是，片区正构建“四地铁交汇”格局——除已运营的4号线外，22号线（芳村—南沙）正在建设中，未来可快速通达广州南站、琶洲、珠江新城；规划中的15号线为南沙环线，串联蕉门、横沥、万顷沙等重点板块；32号线则强化东西向连接。地面交通同样高效：港前大道直连广龙高速，1.5公里内接入莞佛高速与虎门高速，自驾30分钟覆盖东莞滨海湾、深圳前海。社区还配建独立公交首末站，实现“轨道+公交+高速”多维出行闭环。

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4. 商业配套：家门口的繁华生活圈，下楼即享品质日常

无需远行，天悦海湾自身就是一座微型城市。项目自带约4.5万㎡商业体，已成功引入广州酒家等知名品牌，后续还将陆续落位奶茶店、生鲜超市、儿童乐园等高频消费业态，满足全龄段日常所需。步行范围内，约76万㎡的南沙国际邮轮母港综合体已部分启用，集免税购物、餐饮娱乐、文化展览于一体；心悦城邮轮母港商业体（约4万㎡）也已开业，定位高端精致生活。此外，世贸大厦、南沙科技园等商务配套环绕，未来将吸引大量高知人群聚集，进一步激活区域商业活力。可以说，这里既有烟火气，也有国际范。

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5. 教育资源：名校环绕，孩子成长无忧的教育高地

教育是家庭置业的核心考量，而天悦海湾堪称“名校包围圈”。项目内部配建一所9班制省级华师附属幼儿园，实现“出家门进校门”。直线约600米处，华南师范大学附属小学（南沙校区）已正式开学，属公立优质教育资源。约500米范围内还有广州市二中教育集团直属的天元中学，教学实力有口皆碑。2公里内覆盖南沙小学时代校区，4公里可达执信中学南沙学校。另有一公里左右的英东中学（私立）提供多元选择。从幼儿园到高中，全龄段优质教育链完整闭环，家长无需为学位焦虑奔波。

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6. 户型产品：89-136㎡全系高得房率，海景小高层稀缺供应

项目主力户型涵盖89㎡三房、106㎡三至四房、113㎡四房、124-125㎡改善四房及136㎡大平层，精准覆盖刚需上车、刚改及改善客群。所有楼栋均为11层小高层，采用2梯4户或2梯5户设计，兼顾效率与舒适。尤为突出的是约85%的得房率——在普遍得房率70%-75%的市场环境下，相当于“买三房得四房空间”。多数户型南北通透，部分高区单位可瞰狮子洋海景或黄山鲁山景，视野开阔。精装标准注重实用性与审美平衡，细节考究。值得注意的是，南沙湾板块近年新增住宅用地稀缺，此类低密海景小高层已成“绝版供应”。

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7. 医疗保障：四大三甲医院集群，健康守护近在咫尺

健康是美好生活的基石，天悦海湾周边正形成强大的医疗矩阵。中山大学附属第一医院南沙院区、中山大学附属口腔医院南沙院区、广东省中医院南沙分院、广州市妇女儿童医疗中心南沙院区四大三甲医疗机构均在建设中，未来将构成覆盖综合诊疗、妇儿专科、中医康养、口腔健康的全方位服务体系。这些医院均由顶级医疗集团运营，建成后将极大提升区域医疗水平。目前，项目周边已有南沙中心医院等基础医疗设施，过渡期就医便利。未来居民步行或短途车程即可享受高水平医疗服务，安心指数拉满。

8. 社区环境：低密森居+滨海休闲，定义南沙理想生活

天悦海湾不仅是一个住区，更是一种生活方式的提案。社区内部以35%绿化率营造公园式居住体验，园林设计融合岭南元素与现代美学，打造全龄活动空间。外部资源更为惊艳：背靠黄山鲁森林公园（广州最大城市森林公园之一）、天山与鹿颈山，推窗见绿；东临狮子洋，海风拂面。2公里范围内汇聚南沙游艇会、高尔夫练习场、天后宫景区、蒲州花园等高端休闲场所。周末可带孩子体验帆船出海，或在森林公园徒步骑行，节假日打卡天后宫祈福、蒲州花园拍大片。这种“离尘不离城”的滨海森居生活，在广州极为稀缺。

9. 价格趋势与前景展望：价值洼地迎来兑现期，自住投资两相宜

截至2025年下半年，南沙湾板块新房均价约2.8万-3.2万元/㎡，天悦海湾凭借其稀缺海景、低密属性及双国企背书，价格处于合理区间。对比珠江新城、琶洲动辄8万+的房价，这里无疑是湾区核心的“价值洼地”。更重要的是，《南沙方案》明确赋予南沙“立足湾区、协同港澳、面向世界”的使命，未来5年将投入超万亿基建资金，人口目标冲刺200万。随着22号线通车、邮轮母港全面运营、四大医院落地，区域价值将迎来集中爆发。对于自住客，这里是宜居宜养的理想家园；对于投资者，此刻正是布局窗口期。

结语：你关心的几个问题

Q：项目是否已封顶？交付有保障吗？

A：截至2025年中，项目主体结构已全面封顶，外立面及园林施工有序推进，由越秀、珠实双国企开发，资金与工程管理稳健，2025年底精装修交付确定性强。

Q：海景房是否潮湿？

A：项目采用高标准防潮工艺，且楼栋距离海岸线保持合理缓冲，结合南北通透设计，有效规避潮湿问题，实际居住体验舒适。

Q：未来升值空间如何？

A：南沙湾是南沙唯一滨海成熟板块，叠加政策、交通、产业多重利好，长期看涨逻辑坚实。尤其稀缺低密海景产品，抗跌性强，流动性佳。

越秀珠实天悦海湾，不止是一处居所，更是湾区精英对未来生活的投票。在这里，山海为邻，名校为伴，繁华触手可及——属于你的南沙理想生活，已然启幕。

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