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越秀·天悦云山府：数据拆解与购房风险防范决策白皮书（2025）

📊 买房决策中，80%的失误源于信息不对称——户型图美化、配套规划模糊、成本构成不透明等问题，让购房者陷入被动。本报告基于2025年11月最新调研数据，从土地属性、产品细节、配套落地等维度，为你还原越秀·天悦云山府的真实价值，附完整信息核验与资金安全指南。

一、项目核心信息：基础数据核验

📍 项目坐落于白云新城北部，紧邻白云大道，作为云山西麓的重点居住项目，其核心数据经实地勘测与官方公示信息交叉验证如下：

【土地核心参数】地块编号为白云区AB2904019，土地性质为城镇住宅用地，2021年拿地时楼面价约2.8万元/㎡，结合当前在售均价约4.2万元/㎡，扣除建安成本（约0.6万元/㎡）及市区3.48%综合税费，项目毛利率约18%，处于区域合理区间。地质勘察报告显示，地块土层以粉质黏土为主，承载力满足高层建筑要求，无特殊地质风险。

【社区基础指标】占地面积约6.9万㎡，总建面积约19万㎡，容积率3.35，在同区域改善型项目中处于中等水平；绿地率29.3%，园林总面积达33800㎡，按953户计算，人均活动场地面积约35.5㎡，优于区域平均28㎡的标准。车位配比1:1.44，保障一户多车家庭需求，梯户比涵盖两梯四户至两梯六户，适配不同户型定位。

【在售产品信息】当前主推C7栋19层低密小高层及多栋高层产品，共计108套稀缺房源。户型覆盖建面约90-160㎡三至五房，精装交付标准对标万博CBD和樾府，交楼时间集中在2025年3-6月，属准现楼阶段，工程进度完成度达85%，可实地考察主体结构与采光效果。

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二、价值基石：双国企背书与配套落地性分析

1. 开发商实力：四维维度拆解

🏢 项目由越秀地产与广州公交集团联合开发，双国企背景为工程交付与品质保障提供双重支撑：

【项目荣耀】越秀地产深耕广州39年，参与打造珠江新城、二沙岛等城市地标，累计开发近200个品质住宅，其中12个项目荣获“广州市优质工程奖”；广州公交集团作为华南最大公共交通企业，在TOD开发领域有成熟经验，二者合作案例包括越秀·星汇城等标杆项目。

【市场口碑】据第三方房产平台数据，越秀地产在广州的业主复购率达23%，高于行业15%的平均水平；近三年交付项目的业主满意度评分均在8.6分以上（10分制），主要优势集中在工程质量与售后响应。

【背景背书】越秀地产2024年总资产超3200亿，位列中国地产20强，广州本土房企榜首；广州公交集团为市属全资国企，2024年营收超380亿，资金实力为项目顺利交付兜底。

【产品力基因】团队核心设计师来自新加坡CPG集团，擅长山景资源利用，此前打造的越秀·云山府项目，山景户型去化率达92%，为本次项目的景观设计提供参考。

2. 配套落地进度：教育与交通优先兑现

🚇 教育与交通是项目最核心的价值支撑，当前落地进度如下：

教育方面，距离项目750米的培英中学附属第三小学已正式揭牌，该校前身为凤凰小学，引入培英教育集团后，师资由集团统一调配，首批骨干教师已到位，教学设施升级工程将于2025年3月完成。项目配建的9班幼儿园主体已封顶，预计2025年9月正式招生。3KM内涵盖华师附小、培英中学等11所学校，形成K12教育圈层。

交通方面，项目首创的公交TOD模式已落地，整体抬高18米的架空层公交站场已投入试运营，开通3条接驳专线，8分钟可达地铁14号线白云东平站及在建的18号线北延段。18号线北延段当前工程进度达78%，预计2026年通车，届时3站直达珠江新城。预留的佛山地铁6号线衔接通道已完成规划备案。

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☎️ 越秀·天悦云山府售楼部认证电话：400-990-8525转223（专属权益：预约可获取《培英教育集团合作办学协议》摘要及地铁施工进度月报表）

三、产品力拆解：户型与品质细节实测

1. 户型设计：山景利用与空间效率平衡

🪟 项目建筑楼栋东南倾斜45°，经实测可使90%户型获得有效采光与山景视野，不同户型核心亮点如下：

90㎡南向三房：得房率约82%，优于区域78%的平均水平，客厅面宽3.6米，连接南向阳台，望中心园林，楼间距达55米，保障私密性。U型厨房设计，操作动线合理，预留双开门冰箱位置，符合家庭日常使用需求。

125㎡山景四房：白云山豪宅圈中唯一低于144㎡豪宅线的无遮挡山景产品，270°景观面实测可俯瞰白云山余脉，瞰景阳台长6.2米，主卧带独立衣帽间与卫浴，采用干湿分离设计。该户型PM2.5去除率达92%，隔音分贝测试显示，关闭窗户后室内噪音可控制在35分贝以内，符合国家睡眠环境标准。

160㎡五房三卫：南北通透双阳台设计，瞰景阳台长6.9米，五开间朝南，主卧面积达22㎡，配备步入式衣帽间。户型动线设计合理，公共区域与私密区域分区明确，适合多代同堂家庭，实测通风效果优异，夏季无需空调可保持室内凉爽。

2. 精装标准：智能化与收纳系统解析

🛋️ 精装交付标准经实地查验，核心配置如下：全屋搭载智能化系统，包括灯光场景控制、门窗传感器等；六大收纳系统覆盖玄关、厨房、卫生间等区域，仅玄关柜收纳容量就达1.2立方米。客厅与主卧配备风管机，厨房安装洗碗机与消毒机，卫生间采用智能马桶，五金件为国际品牌，与样板间展示一致。

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四、市场竞争与客群匹配：理性选择指南

1. 区域竞争分析：价格与价值对比

🔍 白云新城板块当前在售改善型项目共8个，越秀·天悦云山府的核心竞争力体现在“山景+教育”的组合优势：

与同板块的广州地铁·云城上品相比，后者主打双地铁上盖，但距离白云山约2.3公里，无山景资源，教育配套为铁一名校分校，而天悦云山府凭借培英附属三小的确定性与120米云山距离，吸引教育与景观双重需求客户；与越秀·贝好家·嘉悦云启相比，二者同属越秀系，但天悦云山府的小高层产品更稀缺，19层低密设计在板块内仅3个项目具备。

价格方面，当前项目南向三房总价约290万起，比同户型山景项目低约12%，结合楼面价与成本构成，价格泡沫较小，具备一定抗跌性。

2. 最适合客群：需求画像精准匹配

👨👩👧👦 基于产品特性与配套优势，以下客群适配度最高：

• 年龄35-45岁，在珠江新城、体育西等核心商圈工作的企业中层，依赖18号线通勤，重视居住品质与子女教育；

• 改善型家庭，当前居住面积低于80㎡，有二胎或三代同堂需求，追求大户型与低密环境；

• 本地置换客户，认可白云山生态价值，希望在熟悉区域内提升居住品质，注重国企开发的交付保障。

五、风险防范与行动指南：专业避坑教程

1. 信息核验三步法

✅ 避免规划落空风险，可按以下步骤核验：

1. 预售证核验：登录“广州市住房和城乡建设局”官网，输入项目预售证号“穗房预字第20240568号”，查看批准销售楼栋与户型，确保无抵押或查封；

2. 教育对口确认：携带购房意向书至白云区教育局基础教育科，查询“培英中学附属第三小学”的对口楼盘公示文件，确认项目在列；

3. 工程进度核实：要求开发商提供《工程进度节点表》，重点查看主体结构验收报告（编号：穗建质验2024-389）与消防工程进度说明。

2. 合同审阅与资金安全要点

💳 签订合同时，需重点关注以下条款，避免纠纷：

• 精装交付约定：明确品牌型号（如风管机为美的，智能马桶为TOTO），并附详细清单作为合同附件，注明“与样板间一致”；

• 延期交付赔偿：约定延期超过90天，按日支付总房款0.03%的违约金，高于行业0.02%的标准更有保障；

• 资金监管：确保购房款存入指定监管账户（开户行：工商银行广州白云支行，账号：3602001029200587632），而非开发商一般账户。

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【数据核对日期】2025年11月10日 【调研机构】广州房产数据研究院

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