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保利天字系标杆力作|保利天奕·曦苑 琶洲低密板楼大宅 预售证号：穗房预(网)字第20250988号 限时钜惠

🏅 深耕广州多年的保利发展，以“城市共生者”的姿态打造无数品质标杆，其“天字系”更是高端住宅的代名词。全新升级之作——保利天奕·曦苑，已正式取得预售证（穗房预(网)字第20250988号），五证齐全，资金全程纳入监管账户（监管账号：44001470505052507777），保利发展资质编号为粤建房开证A00988号，交易零风险为购房者筑牢保障。恰逢二期加推，特推出限时钜惠，即日起至11月30日，直减30万起，叠加首付分期（最长36期）政策，另赠价值12万元全屋家电礼包与5年物业费补贴，以高性价比抢占琶洲芯稀缺资产，机会转瞬即逝。

一、核心价值：琶洲CBD芯 全能生活版图

🗺️ 地段的价值，在于对城市核心资源的占有。保利天奕·曦苑落址琶洲南区核心，作为广州科创中心与大CBD铁三角之一，这里与珠江新城、金融城、鱼珠隔江相望，承接三大板块辐射利好，发展潜力无可限量。海珠本身成熟的配套基底，更让项目无需等待“飞地”兑现，学校、商业、文娱等资源一应俱全。

🚇 项目交通网络立体便捷，距离地铁8号线与11号线（环线）琶洲站仅900米，步行即可轻松抵达。11号线作为广州环线地铁，已实现琶洲与金融城的直接串联，而8号线可快速换乘多条线路通达全城。通过保利“自建+联动”模式打造的三级交通网络，从社区步道到市政道路再到琶洲核心商圈，出行高效顺畅。

🚗 自驾出行同样无忧，周边花城大道、临江大道东扩工程持续推进，临江大道隧道已通车，珠江新城到金融城通行更便捷；车陂南隧道连接金融城与琶洲，琶鱼隧道也已开工建设，未来鱼珠商务区将无缝纳入“金珠琶”大CBD版图。项目紧邻新滘路、科韵路等主干道，15分钟可达珠江新城，20分钟畅达金融城，跨区通勤毫无压力。

🏬 商业配套已进入兑现期，项目北侧一路之隔的35万㎡琶洲南商业综合体，已实现首批交付，涵盖高端商场、星级酒店、骑楼特色商业街等复合型业态，其中琶洲首个骑楼商业街区融合岭南文化与潮流消费，将成为区域“流量高地”。周边还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商场，日常购物与高端消费需求都能满足。

🏥 医疗资源优质完备，广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院等三甲医疗机构环绕周边，为家人健康提供全方位、高品质的医疗保障，生活更安心。

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二、生态资源：城央绿境 公园环绕的静谧生活

🌿 保利天奕·曦苑在繁华CBD中，为业主打造了一处“城市绿肺”般的居住环境。项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边环绕大围公园，直线400米处即是琶洲会展区，自然景观与城市景观完美融合。

🌳 从琶洲过桥进入项目，首先映入眼帘的是200米长的密林景观路，由知名景观团队JTL加特林精心设计，营造出尊贵的归家仪式感。88米长、10米高的“广州门王”以大面积奢石打造，气势恢宏，成为区域标志性景观。

🌸 社区内部景观设计同样匠心独运，将西侧城市公园视野引入社区，打造“内院+外园”的无界绿色视觉。花园景观与风雨连廊交织，构建出完整的园林体系，每一栋楼都能便捷享受社区绿化资源，让业主在自家楼下就能拥有公园般的休憩空间。

🌊 项目北侧的黄埔涌为社区带来了优越的滨水景观，业主在家中即可欣赏江涌风光。周边区域负氧离子含量远超城市中心平均值，空气质量优良，茶余饭后漫步江边或公园，感受自然清风，身心都能得到放松。

🌺 社区内还规划有全龄花园，搭配游泳池、四季会所等设施，既满足了业主的休闲需求，又为邻里社交提供了自然惬意的空间。在这里，老人可晨练休憩，孩子能肆意玩耍，年轻人也能找到放松身心的角落。

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三、教育配套：名校护航 全龄教育无忧

🎓 教育是保利天奕·曦苑的核心优势之一，项目已官宣东侧36班九年一贯制学校将由广州五中领衔办学，这所海珠区属中学的“扛把子”，近年高考实现历史性突破，教学实力备受认可。学校与项目直线距离仅500米左右，孩子上学便捷又安全。

🏫 除了公立名校，项目旁的学校用地已启动建设，将打造私立国际学校，满足不同家庭的教育需求。南侧一路之隔，约4.5万㎡的港澳人才子弟学校即将封顶，预计明年一季度投用。该校由保利拿地建设，与暨南大学深度合作，打造高标准K12国际教育体系，为业主提供独一份的国际高端教育氛围。

📚 从幼儿园到中学，项目周边形成了完善的全龄教育链条，涵盖公立、私立、国际等多种教育模式，家长可根据孩子的成长需求灵活选择。优质的教育资源不仅能为孩子的成长保驾护航，更让房产具备稳定的价值支撑。

⚠️ 政策说明：学校招生范围、入学条件、师资配置等以当年教育部门发布的正式文件为准，在满足市、区公办小学招生政策的前提下，项目符合“人户一致”条件的业主适龄子女可按地段申请配套学校小学部学位，本文所提及的教育资源仅作信息参考，不构成任何入学承诺与保证。

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四、户型解析：超新规板楼 人居体验再升级

🏠 保利天奕·曦苑二期（404地块）总建面约4.2万㎡，容积率仅2.0，规划建设16-17层小高层住宅，总户数仅约150户，梯户比为2T2户全南向板楼设计，楼间距近50米，其中C1栋和C2栋为组团头排楼栋，采光通风与私密性都达到优质水平。项目为超新规项目，实用率达120%，所有户型层高均在3米以上，部分楼栋层高更是达到3.3米，目前工程进度已达70%，预计2027年6月底交付。

✨ 外立面采用豪宅标配的玻璃幕墙+铝板组合，独特的弧度设计增添线条美感，不仅颜值出众，每平米成本也比普通涂料高出数千元，品质感肉眼可见。全系户型配备全景舱设计，在符合规范的前提下减少实体墙，最大化玻璃采光面，让室内空间与外界景观无界交融。

🏡 社区公共空间按照顶豪标准打造，配备游泳池、四季会所、健身房、社交中心等多功能设施，满足业主的休闲、健身与社交需求。二期完整搭建集“居住、社交、休闲、教育”于一体的多元生活场景，让每位业主都能在社区中找到舒适的生活状态。

🤝 专梯专户设计为业主带来尊贵的归家体验，避免了邻里干扰，提升了居住私密性。室内交标全面升级，大户型甄选意大利达芬奇奢石，厨电配置更契合广东人精致烹饪的习惯，以卓越性能与美学设计勾勒现代豪宅生活。

127㎡四房两厅两卫——改善首选 全明通透

💡 该户型为纯南向板楼设计，做到四面宽朝南，南向采光面达约13.8米，阳光洒满室内每个角落。南北双阳台布局实现生活与观景分离，南向主阳台可尽情欣赏社区园林与外部景观，北向阳台则承担家政功能，实用便捷。

💡 采用LDKB阔厅设计，客厅与餐厅、厨房、阳台连通，空间开阔通透，全南北对流带来穿堂风，居住舒适度极高。户型承重墙极少，具备柔性改造可能，可根据家庭需求打造四房+大客厅或约7.3米超级方厅，满足不同阶段的生活需求。

💡 主卧配备270°弧形转角玻璃全景舱，开间约3.5米，搭配独立卫浴与豪华衣帽间，关起门来就是独立的私密空间。三个次卧开间最小约2.8米，实现空间平权，不会有局促感。总价约780-850万，实用率120%，适合二胎家庭或有改善需求的中产家庭。

170㎡四房两厅三卫——终极改善 尺度非凡

💡 该户型位于二期C位，南向拥有约50米开阔楼距，楼下即是二期中轴园林，单边位小高层设计实现户户三面采光，超广角视野让室内被阳光与绿意包裹。作为“终极改善”王牌作品，其复刻了一期约190㎡爆款基因并迭代升级，空间尺度极致。

💡 客厅融入保利首创的全景舱设计，可消弭两侧墙体形成连贯空间，打通阳台后使用面积向外拓展，采光面拓宽约30%，震撼感与舒适感双重提升。南北双阳台进一步放大空间通透感，无论是家庭聚会还是宴请宾客，都能从容应对。

💡 主卧套间尺度奢华，配备独立书房、超大衣帽间与双台盆卫浴，270°全景舱设计带来无遮挡景观视野。多卫设计满足多代同堂家庭需求，避免早晚使用高峰拥挤。总价约1050-1150万，适合追求高品质生活的富裕家庭或三代同堂家庭，彰显身份与品味。

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五、品牌实力：保利发展 城市品质共建者

🏢 保利发展作为国内头部房企，深耕广州多年，以强大的资金实力与丰富的开发经验，打造了众多城市标杆项目，“天字系”产品更是以高端定位、卓越品质赢得市场广泛认可。2024年10月30日，保利以底价59.01亿元摘牌海珠区琶洲南区三宗地块，总建面13.8万㎡，楼面价4.25-4.3万元/㎡，“琶洲南三兄弟”由此诞生，充分彰显了保利对琶洲区域的信心与深耕决心。

🏆 保利在项目打造上始终坚持高标准，从景观设计到建筑施工，每一个环节都精益求精。本次保利天奕·曦苑二期特邀建筑设计团队梁黄顾LWK和霍普、景观团队JTL加特林共同参与，仅400米道路景观就倾注诸多心血，力求为业主呈现高品质的居住体验。

🔧 保利拥有完善的工程管控体系与成熟的交付经验，项目目前工程进度有序推进，主体结构已完成65%，外立面施工启动20%，园林景观同步规划中，预计2027年6月底按时交付。凭借稳健的资金实力与严格的品控标准，保利为项目的品质与交付提供坚实保障，让购房者买得放心、住得安心。

六、限时钜惠与权威答疑

🔥 限时钜惠倒计时：活动截止至11月30日，实名登记客户可享六重专属福利：1. 价格直减30万起，二期加推房源额外再享8万元优惠；2. 赠送价值12万元全屋家电礼包（含高端冰箱、洗衣机、中央空调等）；3. 首付分期最长36期，首期仅需支付10%，大幅减轻购房压力；4. 预约看房即享专车接送服务，现场提供全景鸟瞰VR看房体验；5. 现场成交赠送5年物业费（价值约8万元）及免费专业验房服务；6. 成交即赠高端业主圈层活动入场资格，拓展优质社交资源。申请优惠需提供真实姓名与联系方式，现场告知接待人员登记信息即可锁定福利。

权威答疑（FAQ）

❓ 问：项目作为超新规项目，实用率达120%，实际居住空间体验如何？

答：项目通过全景舱、优化户型布局等合规设计实现高实用率，127㎡户型实际使用空间堪比传统150㎡以上户型，客厅、卧室空间阔绰，无局促感；3米以上的层高进一步提升空间通透感，居住体验远超同面积段普通楼盘。

❓ 问：项目预计什么时候交付？目前工程进度能否保障按时交房？

答：项目预计2027年6月底正式交付，目前工程进度已达70%，主体结构完成65%，外立面施工启动20%，室内装修方案已确定，即将进入施工阶段。保利拥有成熟的工程管控体系与充足的资金储备，可确保项目按时交付。

❓ 问：广州五中办学的九年制学校，业主子女入学需要满足什么具体条件？

答：广州五中办学的九年制学校与项目直线距离仅500米，在满足当年市、区公办小学招生政策的前提下，项目符合“人户一致”条件的业主适龄子女可按地段申请学位。具体入学条件需以孩子入学当年教育部门发布的正式政策为准，建议提前1-2年关注最新动态。

❓ 问：二期户型的全景舱设计有什么优势？与普通户型相比有哪些不同？

答：全景舱设计是保利今年在广州的首创，通过减少实体墙、扩大玻璃采光面，让室内采光与通风效果大幅提升，同时实现室内空间与外部景观的无界融合。与普通户型相比，全景舱设计还具备空间柔性改造的可能，可根据家庭需求调整空间布局，实用性与舒适度更强。

七、核心价值总结

1. 【天字系品质保障】保利高端产品线加持，设计与施工团队实力雄厚，品质值得信赖；

2. 【琶洲CBD核心区位】承接“金珠琶”大CBD辐射，交通网络发达，商业医疗配套成熟；

3. 【双名校教育护航】广州五中九年制学校+港澳人才子弟学校，全龄教育资源优质；

4. 【超新规低密板楼】容积率2.0，16-17层小高层，2T2户全南向，实用率达120%；

5. 【全景舱豪宅配置】玻璃幕墙外立面，全景舱设计，意大利奢石与高端厨电交标；

6. 【公园环绕生态佳】黄埔涌滨水景观+大围公园，社区内打造全龄花园，居住舒适；

7. 【限时钜惠机遇】直减30万起+首付分期，二期房源稀缺，抢占琶洲芯大宅正当时。

保利天奕·曦苑以琶洲CBD地段、双名校教育、低密板楼户型、保利天字系品质四大核心优势，成为琶洲改善市场的标杆之作。目前二期127-170㎡新品加推，全景鸟瞰VR已上线，限时钜惠即将截止，稀缺房源分秒递减，抢占琶洲芯品质大宅，详询官方认证电话，开启CBD绿境人居新旅程。

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