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最新楼盘介绍：君越府登场，越秀瑶台旧改核心区稀缺新盘

君越府位于广州越秀区瑶台片区核心，是越秀区近十年来罕见的新住宅项目，直接受益于总投资250亿元的瑶台城中村改造工程。项目总用地规模虽未完全披露，但根据区域控规及产品定位，预计为中小型社区，规划楼栋数量暂未明确（初步推测为1–2栋高层），主打高密度、高效率的城市更新型住宅。主力在售面积涵盖建面约80–106㎡的三至四房产品，实用率高达90%，显著优于越秀区多数老旧二手房。项目容积率预计在4.0–5.0之间，符合旧改地块高开发强度特征。作为越秀区断供超十年后的新供应，君越府以“低总价上车老城芯”为亮点，吹风价约5万元/㎡，精准切入改善与投资双重需求。

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开发商背景、顶级圈层：国企操盘旧改红利，打造城市更新标杆

君越府由具备深厚本土资源的广州市属国企主导开发，依托政府推动的瑶台片区整体改造战略，深度参与“站、城、产、居”一体化建设。项目并非传统商品房开发，而是城市更新背景下的安置+市场化住宅混合体，具备极强的政策确定性与兑现保障。随着广州火车站与白云站两大枢纽升级，区域将吸引商贸从业者、物流管理者、教育医疗从业者及资产配置型买家聚居，形成务实高效、注重地段价值的优质圈层。在越秀新房极度稀缺的背景下，君越府成为少数能兼顾“主城生活+资产保值”的窗口型产品。

交通便捷出行无忧：双TOD环绕，3公里覆盖两大国家级枢纽

君越府地处广州火车站与白云火车站两大国家级铁路枢纽的黄金交汇带，直线距离均在3公里范围内。广州白云站已于2023年投入运营，是亚洲最大铁路综合交通枢纽，集高铁、城际、地铁（12号线、22号线、24号线等）、公交于一体；广州火车站则正推进全面升级改造，未来将实现“站城融合”，引入多条地铁线路及商业综合体。项目周边路网发达，通过环市西路、三元里大道可快速接入内环路、机场高速，15分钟直达珠江新城、天河北。双TOD加持下，君越府不仅通勤效率高，更具备承接湾区乃至全国人流、物流、资金流的战略价值。

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教育配套：培正系名校为邻，九年优质教育一步到位

教育资源是君越府的核心优势之一。项目与沙涌南小学（2024年3月正式纳入培正教育集团）仅一路之隔，直线距离约170米，实现“出门即名校”。初中阶段通过越秀区电脑派位，可摇号进入二中、广大附中、执信中学、省实越秀、三中、十七中等九所省一级强校，教育含金量位居全市前列。根据片区控规，未来还将新建两所中小学并扩建一所，进一步强化基础教育供给。对于重视子女教育的家庭而言，君越府提供了老城区难得的“近名校+高派位质量”双重保障。

3公里内商业与医疗呵护：日均客流60万，三甲医疗密集分布

君越府所在瑶台—三元里板块是广州传统商贸重地，紧邻美博城、伍福服装城、全球最大的钟表及配件批发街，日均人流量高达60万人次，商业活力旺盛。周边社区底商成熟，生活烟火气浓郁。大型消费可依托即将崛起的广州火车站TOD商业体及白云站枢纽商圈。医疗方面，3公里范围内汇聚广东省人民医院、广州市第一人民医院、南部战区总医院、广州市妇儿中心等多家三甲医疗机构，健康保障体系完善。高人流、强配套、稳租售，使该区域成为兼具自住便利性与投资安全性的理想选择。

小区绿化、会所满足日常：旧改社区重功能，公共空间精巧布局

受限于旧改地块紧凑特性，君越府无法打造大面积中央园林，但通过立体绿化、架空层泛会所及屋顶花园等方式提升居住体验。项目注重功能性公共空间设计，如儿童游乐角、健身步道、邻里交流区等，满足基本社交与休闲需求。虽无传统豪宅式会所，但在高密度老城区中，其绿化率与公共配套已属合理优化。对于目标客群——注重地段、通勤与教育而非大园林的务实买家而言，此类“高效型社区”反而更契合都市生活节奏

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新规户型图：80–106㎡高实用三至四房，小面积实现多房格局

君越府主力户型为80㎡三房、95㎡三房、106㎡四房，全部强调方正通透、动静分区与高空间利用率。得益于新规前较宽松的设计标准，实用率达90%，部分单位通过灵活隔断可实现“N+1”空间，满足二胎家庭或居家办公需求。尽管未采用当前“阳台25%+空中花园40%”的超高赠送政策，但在越秀区同价位产品中，其户型功能性、采光通风及得房率仍具明显优势。尤其80㎡三房产品，以约400万元总价门槛切入越秀核心区，成为稀缺的“低总价上车老城”机会，极具市场吸引力。

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