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1、项目拿地背景与区域特点

越秀·熙悦江湾地块于2025年9月19日出让，越秀以3.4万/㎡楼面价、35.6亿元总价拿下。地块体量不大，占地面积14810㎡，出让面积13959㎡，总建面约104693㎡。项目位于海珠广纸板块，该板块自2015年开发至今已具一定成熟度，多个社区连片，商业、公园等配套完善，城市面貌良好。其独特之处在于新规后户型能达120%使用率，且背靠56万方成熟大盘越秀·星汇海珠湾，配套充足。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式400 - 828 - 5661

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2、项目基本信息介绍

越秀·熙悦江湾占地面积约14810m²，建筑面积约104693m²，打造建面约88 - 120m²户型。总楼栋4栋，总户数约1040户，梯户比4梯5户，总层高57层，容积率7.5。这样的规划决定了项目的居住密度与空间布局，虽体量不大，但在有限空间内满足众多住户需求，同时高容积率也对居住体验产生一定影响。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式400 - 828 - 5661

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3、项目交通配套优势

交通方面优势显著，为双地铁上盖项目。“换乘之王”广佛线燕岗站约400m（百度地图直线距离），已开通的广州首条黄金环城线11号线棣园站约250m（百度地图直线距离）。借助这两条地铁线，7站可达南站、7站可达琶洲，能轻松链接全城，高效虹吸广佛优质资源，为居民出行、工作、生活及休闲娱乐提供极大便利，提升项目的交通竞争力。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式400 - 828 - 5661

4、项目教育配套解读

教育配套上，项目自身虽未配建学校，但周边名校环绕。3km直线范围内有广州市五中附属初级中学（省级）、广州市第41中学（省级）、宝玉直实验小学（光大校区）等9所学校，形成完善区域教育体系。对口工业大道中小学已官宣纳入宝玉直实验小学教育集团成员学校，计划更名“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”（约500米直线距离）。宝玉直小学创办于1921年，为海珠区首批省一级小学，优质教育资源为业主子女教育提供有力保障。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式400 - 828 - 5661

5、项目生活配套解析

生活配套丰富多样。项目将广府元素融入社区，自带八大主题全龄段泛会所，通过城市会客厅、街角文化公园与榕树要素，打造老友闲聚街区、榕树温暖聚场等，展现广府风情。紧邻广纸天地荟商业综合体，距离乐峰广场直线距离约1.5km，3km直线范围内畅联江南西、江燕商圈。医疗方面，步行约850m可达珠江医院（全国首批三甲）、约250m广医二院（西院区）等，周边3km内还有多家医院。周边还有广纸历史公园、滨江公园（规划中）、庄头公园及珠江后航道等休闲场所。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式400 - 828 - 5661

6、项目在售楼栋与户型亮点

项目规划4栋住宅，大概率蝶式布局，预计住户约1000户。产品为新规后户型，阳台占比套内面积20%，在海珠西板块使用率较高。户型建面约88 - 108 - 120㎡三至四房，主打刚改，采用全新广府系产品，定位中高档。88方三房四开间朝南，入户花园、飘窗等赠送空间多，尺度感强；108㎡横厅户型，阳台开间大，公区气派；122㎡户型南北对流，主卧270°飘窗且有步入式衣帽间，各户型赠送空间极致，有望达120%使用率。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式400 - 828 - 5661

7、项目优点总结

越秀·熙悦江湾优点众多。作为海珠西最新规产品，使用率高达120%，远超周边新房与二手房。海珠西板块商业配套成熟，生活氛围浓厚。交通便利，双地铁优势使其去哪都方便。且项目不靠大马路，相对安静，为居民营造舒适居住环境，对追求高使用率、便利交通与安静居住氛围的购房者具有吸引力。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式400 - 828 - 5661

8、项目缺点分析

然而，项目也存在一些不足。容积率高达7.5，且楼栋均53层以上，可能影响居住体验，如采光、通风及电梯使用等。项目地块小，仅四栋楼，小区园林等内部规划相对受限，休闲娱乐空间可能不足。项目未规划配建学校，需依赖周边学校，存在一定不确定性，对有子女教育急切需求的购房者需谨慎考虑。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式400 - 828 - 5661

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9、项目购房建议与对比

对于在8 + 11号线沿线如琶洲、珠江新城、金融城等地工作，中心区有换房需求，海珠本地改善或分巢家庭，以及追求高使用率和独特户型设计的购房者，越秀·熙悦江湾是可考虑的选择。建议购房者对比周边保利燕语堂悦、中旅天宸府等楼盘，结合自身预算、需求，借助K哥团队专业建议、专车接送等服务，谨慎决策，获取更多优惠与服务。售楼处电话： 提供购房咨询的联系方式400 - 828 - 5661

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