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广州【君曜府】

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市二宫板块作为广州千年中轴与珠江水脉的交汇点，曾是十三行时期的贸易核心与豪宅发源地，承载着广府文化底蕴与城市发展脉络。

海珠君曜府的入市，打破了板块超 10 年无新盘的僵局。

项目前身为 2013 年出让的小港路地块，因土地置换、拆迁纠纷等历史问题搁置多年，直至 2021 年规划获批、2024 年正式动工。

项目总占地仅 3038㎡，可建设用地 1988㎡，容积率高达 8.1，规划 1 栋 25 层单体楼，3 梯 7 户布局

主力户型为 82-123㎡三至四房，全盘货量约 150 套，预计 2026 年 8 月交付，定位刚需及刚改市场。

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交通配套是君曜府核心优势之一。其位于地铁 2 号线与规划中 28 号线（佛穗莞城际）市二宫站交汇处，步行距离不足 200 米，堪称 “地铁上盖”。

2 号线可快速串联北京路、珠江新城、琶洲等 CBD，28 号线（规划时速 160km/h）通车后，3 站可达琶洲，实现广佛莞三城中心快速互联。

自驾方面，江南大道、内环路、滨江路等主干道环绕，15 分钟车程可覆盖珠江新城、海珠广场等核心区域，交通网络密集，适合通勤族。

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教育资源呈现 “小学强、初中分化” 特点。项目对口海珠区实验小学富基校区（省一级，海珠公立第一梯队），师资与课程体系优势显著，吸引重视基础教育的家庭。

但初中派位归属第四组，包含五中、南武中学等老牌名校，亦有九十七中、二十六中等普通学校。

2024 年数据显示，该组约 46% 学生派位至九十七中与二十六中学，优质初中录取率约 30%，升学存在一定不确定性，需家长权衡。

君曜府的生活配套依托老城成熟底色，100 米内汇聚盒马鲜生、电影院、肉菜市场，500 米可达同福路骑楼美食街，烟火气浓郁。

1 公里范围内覆盖万国广场、江南西、北京路等 5 大商圈，2 公里内有红十字会医院、省中医院等 6 所三甲医院，医疗与消费需求均能高效满足。

项目距离珠江直线约 500 米，高层单位可远眺江景，周边大元帅府、海幢寺等人文景点密集，兼具生活便利与文化氛围。

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户型设计主打高使用率（超 100%），但受限于地块条件，居住舒适度存疑。主力户型中，82㎡三房实现双阳台设计，采光通风较好；

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85㎡三房东南向布局，冬暖夏凉；

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123㎡四房为*户型（仅 23 套），配备双套间与 4.5 米阳台，适合多孩家庭。

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但 3 梯 7 户布局导致走廊动线复杂，部分小户型（如 82㎡）进深较长，采光受限；

单体楼无社区园林，容积率 8.1 远超区域平均水平（如富基广场 6.53），低层住户可能面临采光不足与高密度压迫感。

精装交付包含全屋空调、智能系统等，但公共区域的拼花岩板设计难掩 “袖珍社区” 的局限性。

君曜府优势清晰：地铁上盖的通勤效率、准现房（2026 年 8 月交付）的落户便利性、省一级小学的教育背书，吸引海珠本地刚需与越秀外溢家庭（尤其是预算有限、需兼顾学区与居住条件的群体）。

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