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新政礼包投下后，黄埔凭借“不限购的主城区”，再一次站上楼市C位。
要知道，黄埔是广州一路往东发展的核心区，去年财政收入总量蝉联全市第一，而且有规模产业人口支撑，无论是未来发展潜力，或者交通、商业、教育等生活配套，本就是“优质潜力股”的存在。
如今放开限购，意味着全国人民都可以来买了，而且购买黄埔优质资产的门槛也极大降低。这个诱惑不是一般的大！因为这是广州2010年执行“限购令”之后，黄埔第一次松绑限购！也就是说，这是十几来年首次出现零门槛上车主城区的机会。
不仅如此，广州9区的增值税免征年限，由5年改2年。结合此前广州出台“认房不认贷”、“房贷利率突破LPR下限”，这对于置换客而言，相当于放开了改善的闸门。
此情此景，让剑平想到2009年的广州楼市：经过08年金融危机，关于房地产的利好陆续出台，翌年楼市步入量价齐升的黄金年，成交量和金额均全面超越2007。而现如今我们来到2008年后的第二低位，广州又进入新一轮大调整。
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淘房君可以肯定，广州楼市新一轮周期已经箭在弦上，是15年来最好的上车机会了。而新一轮行情将从改善型需求开始，广州市场正迈入一个“改善周期”。
改善、豪宅率先回暖
占据核心资源的资产流通加快
随着政策放松，现在市场的变化其实很微妙，一个很明显的现象：刚需未动，改善先行。据世联东一研究院数据，广州新政后两周有超1.7万人涌入售楼部，其中约60%是改善型项目/豪宅盘。为何是豪宅、改善项目率先回暖呢？
首先，官方把换房门槛最大限度降低，改善型住宅受益程度更大。目前，在广州购买二套房，可享受四成的首付款，甚至有机会和首套一样享受4.1%的最低利率，加上增值税5改2极大降低改善客的出售成本。其次，改善住宅市占率走高，是财富暴击点。去年广州新房成交榜TOP20，核心区改善盘占据半壁江山，10万/㎡的豪宅标也赫然在列。改善买家正在回归，特别是天河置换买家，唯恐落后，争相购入。
那么，在市场激烈的竞争中，哪里才是天河改善买家的心头好？
天河改善族的纠结症
还得Ta 来“治”
天河改善阶层，他们对生活毫不将就，强地段、低密园林、教育配套、产品力提档这些种种，既要又要还要。然而，市场真相大概会啪啪打脸。比如珠江新城和金融城，房价动辄20万+，部分二手楼龄旧，密度高、设计风格落伍，很难买得下手；而天河东作为东进战略下新开发片区，近年来出现不少新网红。不过这些网红楼盘要不就是太旧，要不就是受到噪音影响...
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剑平认为，广州改善朋友置业，大可不必打破头挤入天河，不如换个新的买房思路：天河向东，交接黄埔的“第一站”，被誉为牛奶厂2.0天河“绿腰带”的黄陂板块，就是天河改善客的首选之地。其被定位为“国际高知山态改善住区”，处于智慧城和科学城两大科创高地交汇处，与天河仅一步之遥。从珠江新城或金融城过来，一脚油门，大约30分钟便能到达。
教育方面，板块云集优质学校超10所，学霸氛围浓厚；加上现有的东方汇广场、萝岗万达广场、天河万科广场等核心商业mall就位，宜居属性直接拉满。产业方面，目前智慧城已吸引了网易、小鹏、中移动等2500多家企业；科学城，拥有超130家世界500强、超100家总部经济。产业高速发展，促使高质人才大量涌入，目前智慧城+科学城两地常住人口已超70万+。
此外，黄陂还是主城区中，少有的纯改善、低密度、高绿化的纯居住区，和这种区位相匹配的产品，应该是豪宅。然而目前黄陂在售新盘中，不少楼盘都有一定比例的刚需户型。唯有振业天成是纯改善项目，其以低密造景手法打造墅级容积率仅2.0的围合式布局，最大楼间距宽达200米，联通山景，以豪宅尺度，拉开与其他竞品的差距，是黄陂改善首选。
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三山两园+全能配套
比天河豪宅还牛
振业天成，手握稀缺资源+低密园林+纯改善圈层三大豪宅基因，既把天河换房的矛盾点打破，又稳稳地拿捏住改善买家的居住痛点，简直就是广州改善客群的“换房天花板”。
1
三山资源环绕
享受豪宅同款“山居”生活
首先，真豪宅的价值离不开对稀缺资源的绝对占有。项目私享乌石山、梅花岭等原生山体组成的天然绿屏，而且旁边就是天鹿湖森林公园，形成三面环山格局，无异于家门口的天然氧吧。
关键是，稀缺的山景资源还能影响到钱包变“胖”的速度。北京西山，颐和原著、西山壹号院价格突破15万+；上海佘山，紫园、高尔夫郡已经有破亿的记录。城央地段+生态优势兼具，项目的稀缺性和价值不言而喻。
2
让人望尘莫及的社区打造
满足顶级圈层新追求
其次，超低密+大园林完美演绎了项目的豪宅社区框架。项目容积率仅有2.0，要知道近五年来广州中心区容积率能低于2.0的宅地，只有区区两宗（来源：克而瑞）。因此，超低密社区也成为价值高企的楼市“尖货”，销售价格千万甚至上亿。
珠江新城15公里范围内，容积率≤2.0新盘统计
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项目不仅要舒适，更要极致舒适。清一色洋房设计，所有楼栋围合错位布局，中间打造约2.25万㎡集中式园林，人均含园量高达37㎡，甚至大于珠城别墅园林占比。如珠江新城的中海花城湾单价20万/㎡+，但它容积率高达7.0，人均含园量不过15㎡。
另外项目社区南北楼距约110米，东西则达到约200米，连中心区很多10万+楼盘都做不到。楼间距、景观轴线和园林融为一体，别人抬头就是密集高楼，而你家开窗即见连绵绿意。社区还云集约600m夜光跑道、约800㎡度假休闲泳池、下沉式阳光草坪等多样化设施随心选择，挥洒汗水。
3
这款约130㎡纯改善四房
20万+/平豪宅的同款体验
最后，项目在产品设计上同样把豪宅基因一以贯之，本次加推的是8栋新品，在社区内位置上，便是妥妥的头牌。从项目释放的产品体系来看，淘房君提炼了两个核心亮点：①楼王单位，位置更优，山园双景视野享受。②同类项目pk ，性价比突出，居住舒适度更强。
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户型方面涵盖了建面约104-168㎡纯改善四房，无论是二人世界、三口之家、二胎家庭还是三代同堂，都能满足需求，来契合家庭成长每个阶段的不同需求。其中，建面约130㎡单位是整个片区最畅销的改善户型，做到空间+景致的高度匹配！
为什么该户型成为是“爆款”？首先，可以做到更低的梯户比，私密性强。市面上很多项目都标榜自己为改善盘，但梯户配还保留着“两梯六户/八户”的刚需配置。而项目则两梯三户设计，能有效减少楼层出入干扰，将尊贵和私密抬高了一个档次。其次，采光通风条件更好，全部做到南北对流格局。夏季东南风穿堂而过，冬季保持充足日晒，主打的就是一个通透感。再者，景观升级，拥有山园双景视野享受。该户型楼栋位于整个社区中轴，纵享无遮挡宽阔视野，于家中可揽一线山景+园林双重景致，实现起居生活与休闲瞰景完美融合。
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除了上述爆款户型，项目其他户型也堪称一绝。例如建面约104㎡四房，是项目最后一批南向山景单位，做到四开间朝南，3.1米阔绰层高，搭配超宽阳台，使南北对流的通风采光更佳，这种质感直奔豪宅。而建面约168㎡户型，专梯专户，约15㎡电梯前厅，为业主提供私密乘梯环境；双主卧套房化设计，一家三代既能同堂，又能生活互不干扰，各自的舒适度最大化得到满足。
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房产信息：
行业透视｜预计8月供应环降7%以主城改善为主，去化率或延续低位
8月房企推盘稳中微降，预计新增供应环比再降7%，绝对量与一季度月均持平。据CRIC调研，8月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，持平一季度月均674万平方米,仅一线城市环比正增。
从结构看，以刚需、改善为主，高端为辅；主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%。从项目来访\认购的蓄客情况预判的平均开盘去化率约为26%,环同比分别降3pcts和9pcts。我们认为，8月成交大概率延续低位波动态势。
01
规模：27城供应再降7%持平2024年Q1月均，仅一线逆势环增约3成
8月房企推盘积极性稳中有降，绝对量虽不及二季度月均，与一季度月均基本持平。据CRIC调研，7月27个重点城市预计新增商品住宅供应面积672万平方米，环比下降7%，同比下降35%，绝对量显著不及二季度月均，与一季度月均674万平方米基本持平。
分能级来看，仅一线环比保持正增，累计同比降幅显著低于二三线。其中北京集中放量，预计8月供应量将达到49万平方米，绝对量为年内次高，预期将有4600余套房源入市，累计同比基本与去年同期持平。上海、广州、深圳均保持着环比持增，同比回落态势，以广州为例，8月仍为传统淡季，但月末临近金九节点，预计房企将会在下旬起加快取证步伐，供应量增加至52万左右的水平，纯新盘中，龙江顺控珑悦湾入市速度更快，主打大平层，有望拉动高端客户需求释放。
二三线供应稳中有降，环比降幅均为17%，分化持续加剧。绝对量来看，天津、长沙单月供应量突破50万平方米。从变化情况来看，大体分为以下三类：（1）阶段性放量的长沙、福州、徐州、漳州等，因上月基数较低，本月环比出现超5成增长。（2）前期热点城市西安、成都、杭州等本月供应阶段性回调，同环比齐跌。（3）多数城市供应仍显低迷，保持同环比齐降，天津、南京等跌幅较小，武汉、郑州、长春、无锡等二三线城市跌幅相对较大，泉州本月保持0供应。
02
结构：供应刚改为主，高端为辅，沪杭蓉等主城改善供应占比显著上升
而从供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为41%、45%和14%，呈现出以改善、刚需为主，高端为辅的供应结构。
分城市来看，（1）长春、深圳、重庆、北京、徐州、宁波、郑州、南京、昆明、武汉、西安等城市刚需产品供应占比都在50%以上，事实上长春、重庆、徐州、郑州、昆明、武汉等城市当前主要以刚需客为成交主力，房企推盘偏好刚需产品也迎合主流需求。（2）厦门、漳州、青岛、杭州、上海、南宁依旧以改善作为供应主力，占比均在7成以上。（3）福州、合肥、无锡高端产品占比显著上升，达到60%、42%和40%。
从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为57%、29%和14%，本月供应重心仍集中在主城区，近郊次之，远郊最少。
分城市来看，（1）厦门、漳州、昆明、福州、合肥、南宁、重庆、郑州、武汉、上海、西安、杭州等主城占比均在7成以上。（2）北京、长沙、宁波、常州、天津则以近郊项目为主，占比均在5成及以上。（3）南京、青岛等供给结构兼顾了主城和近郊。（4）广州主城、近郊、远郊供应基本三分天下，占比均在3成以上。（5）少数城市诸如长春、深圳等远郊还将持续加大供货量，预期也将造成库存积压。
03
预判：主城改善为主但平均去化率低位下行，成交仍将低位但京沪蓉杭有望企稳
盘点了8月供应，结合当下各城市的成交特征，来对后市进行一个简单预判：8月供应同环比齐跌，推盘仍以主城区刚改为主，整体成交大概率延续低位波动态势。
我们结合不同城市8月推盘所处区域，依据2024年以来各区域板块历史去化情况进行合理预估，可以看出，2024年8月预期去化率为26%，环比下降3个百分点，同比下降9个百分点，与2024年二季度市场热度基本持平。不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：
第一类以北京、上海、成都、杭州等核心一二线城市去化率均在3成以上。北京、上海、杭州等新政对市场提振效果递减，7月来访、认购均有了不同程度回落，不过得益于供应小幅放量且结构改善，整体去化率环比持增，同比尚不及去年同期。而成都虽然当前去化率仍处高位，但是同环比齐跌，已显著低于一季度均值，增长动力略显不足。
第二类为宁波、郑州、南京、苏州、无锡等或因供应放量或供给结构持续优化，市场有望低位复苏，环比持增，好于二季度月均。其中郑州、无锡同环比齐增，涨幅显著，主要源于供应提质缩量，以无锡为例，8月仅3盘供应，且以主城区改善高端为主，客观上拉升了市场热度。宁波则主要源于供应阶段性放量，同环比齐增，预期整体成交热度也有望低位回升。
第三类为刚需主导型城市，诸如昆明、青岛、重庆等，或因供需错配、或因二手房低价分流影响，去化率或将延续同环比齐跌。青岛本月加强了改善产品供应占比，但因个盘区位问题，对去化率并无明显改善，而重庆、昆明本月仍以主城区刚需项目供应为主，不过二手房因总价低、选择面宽而备受刚需客群青睐，持续分流刚需客群，也使得两城8月预期去化率低于15%。事实上，对于这类市场而言，除非房企能加强营销力度，以低价吸引客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。
总体来看，8月供应量稳步回落，以主城区刚需、改善为主，供给结构持续优化，短期一线和部分二线市场热度仍有止跌企稳迹象，绝大多数弱二三线城市而言，去化率受供给结构、房企让利程度等影响越发显著，改善盘去化显著好于刚需盘，项目间分化还将持续加剧
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