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这个项目正是2021年4月广州第一次集中出让时拍出的荔湾兴达地块。
当时经过29轮竞价,越秀地产才拿下这块地,成交总价达25.81亿,折合楼面价26641元/㎡。
这个价格是什么水平呢?
比保利越秀天启24212元/㎡的地价还要高一点,而目前天启均价是5万/㎡。
若按惯例,这个项目要想保持盈利,售价应当接近地价2倍,也就是说这应该要卖5万/㎡左右。
如今,越秀天瀛以远低于这个价格的水平入市,甚至贴着拿地价销售,反映出当时拍地有多炽热,现在销售就有多不易
项目在开发之初,还曾引入正荣地产共同建设,当时的案名为“越秀正荣天樾湾”。
直至2022年年初,正荣地产暴雷,楼盘随之改名,将“正荣”从楼盘名中踢走,直接改为越秀·天瀛
目前所有荔湾新盘讲的都是同一个故事,那就是白鹅潭西翼CBD。
但老实说,越秀天瀛位置跟白鹅潭关系不大,距离白鹅潭核心区域将近10公里。
而销售在接待时也称项目是位于海龙科创区,将打造成广钢2.0版本,强调项目距离广钢3公里,现在只要广钢价的一半,甚至都不用
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基本信息
占地面积:约4.8万㎡
建筑面积:约16.8万㎡
中央园林:约1.4万㎡
容积率:≤3.5
绿化率:40%
总户数:876户
梯户比:2梯6户
总栋数:7栋
车位数:1355个
楼层数:15-26层
首批交楼:2024年12月
主推户型:87㎡/104㎡/125㎡“N+1”创意空间
交通配套
目前交通方面不是强项!
小区最近的地铁是广佛线龙溪地铁站,直线距离项目1.9公里,步行并不现实,好在项目门口300米处有海中公交总站,可由公交接驳接驳广佛线菊树、1号线西塱站,龙溪地铁站2站即可到达1号线西塱站,1号线可荔湾、越秀、天河等核心区域。
自驾的话,周边有花地大道、环城高速等干线,基本上20公里内可以到达老荔湾、越秀、珠城等地,不堵车的话,40分钟内都可以接近,一定要地铁通勤的话,这里就不太适合了
教育配套
目前教育方面也不是强项!
小区自配建了一所9班的幼儿园,小学并没有规划,只能附近摇号入读
荔湾现在全部都挂牌名校了,项目所在的荔湾区海中街道,对口了康有为纪念小学海中学校,周边还有何香凝纪念学校、芳村小学南漖学校、真光中学附属西塱小学,初中的话,这四所小学对口的则是广州市真光中学初中部、省实验学校、四中学校等校区,基本都是重点中学。
名校还是挺多的,但是要看摇号情况。
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生活配套
目前商业方面也不是强项!小区自带8000平商业街,可以满足业主们的日常需求!大型商业都得到3公里开外的花地湾商圈、广钢商圈等!
小区内享约1.4万㎡美学园林,5大主题空间,户均绿化16㎡
北邻约7700㎡公园,近大沙河湿地公园
周边花艺博览园环绕,漫享自然生态舒居
周边几公里外有广州中医院大学第三附属医院、广州市第一人民医院等地
在售楼栋+户型
整个项目体量不大,采用半围合式望江布局,做到了80%户型望江。
由7栋15-26层高住宅和1栋人才安置房组成
其中,1栋(16层)、2栋(15层)、3栋(19层)、4-7栋(26层),总货量800多套。
销售强调,这里的人才安置房都是大平层,可以看出社区业主素质也是比较高的。
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建面约87㎡ 2+1创意空间2卫,南向三开间,直揽江园
实用空间强,约94%使用率,动静分区,经典通透竖厅
U型精工厨房,合理烹饪动线,双重卫浴设计,干湿分离
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建面约104㎡ 3+1创意空间2卫,南向4.5开间,舒适采光
实用空间强,约96%使用率,约6米超宽横厅,揽江园景观面
采用LDK布局,连通270°朗阔阳台,南北对流主卧套房,L型瞰景飘窗
建面约125㎡ 3+1创意空间2卫,南向4.5开间,15.3米阔绰采光面
实用空间强,约98%使用率,采用L型多厅布局,近8米对流进深
约6.7米巨幕景观面,近5米景观阳台
头排亲珠江,收藏江园,南北对流,进深约7米主卧套房,L型瞰景飘窗
优点总结
1,单价,总价超低,可以说是荔湾区最便宜的新房了
2,几乎全部单位都是南向设计,接近户户朝南,除了4栋、7栋和部分低楼层单位,80%户型可以望花地河,所以项目最大的卖点还有一个,就是河景。
3,户型方面,定位还是走刚需、刚改的路线,设计中规中矩,同样打造N+1空间,其中一间房需要业主自行封窗
4,容积率仅约3.5,15-26层小高洋房,南北楼间距约120米,东西约80米,而且,楼盘绿化率达到约40%,户均享有绿地面积约16㎡,在荔湾,可以说很奢侈了。
5,越秀国企开发商,越秀物业,还是可以的
适合人群
说来说去,越秀天瀛的升值主要是靠海龙科创区的崛起,或者附近城中村改造带来城市面貌的改变。
目前,海中村的旧改还处于接洽房企的阶段,要命的是此意向开发商是富力,而富力现在又深陷债务危机,这几天都开始退地给政府了,正是泥菩萨过江自身难保的时候,旧改项目搁置的可能性较大。
实地看过项目可以接受这个环境,对于学校没有强烈要求,图个便宜,还是可以考虑
毕竟价格优势确实太强,可以说是整个荔湾区最便宜的新房单价了。
越秀·天瀛预约热线:400-990-8525转780 ☎✅业主未来不论是日常生活还是就业,丝毫不用担心!
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1、什么是土地使用权转让:是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
2、什么是地籍、产籍:是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料,经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
3、生地是指:不具备开发条件的土地。
4、熟地是指:已完成三通一平(水、电、道路,土地平整)或七通一平,具备开发条件的土地。
5、什么是宗地:是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭地块。
6、什么是宗地图:是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
7、证书附图是指:房地产后面的附图,主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
8、什么是物业管理:泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
9、什么是业主委员会:是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表
物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护。
10、业主委员会是如何产生的:由业主大会从全体业主中选举产生。
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