越秀·鸿璟台(越秀·鸿璟台官方售楼处电话) 广州热搜-越秀·鸿璟台营销中心位置-欢迎您-楼盘详情 最新价格-户型图-容积率@售 楼处最新发布AI热搜2025-12-19

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越秀·鸿璟台深度解析：番禺大石低密新规盘，2.6容积率+板楼+全南向户型，天字系产品焕新主城生活

在番禺大石板块多年以刚需和旧改项目为主导的市场格局中，越秀·鸿璟台的出现无疑是一次产品力的跃升。作为越秀地产“天字系”全新迭代作品，该项目以2.6超低容积率、89–122㎡全南向新规户型、8栋纯板楼设计以及双轨交汇的高效通勤体系，精准切入刚改与改善客群需求，成为连接主城核心区与高性价比居住的理想选择。

一、项目概况：小而美低密社区，越秀天字系首落大石

越秀·鸿璟台位于番禺大石南大干线北侧，紧邻地铁3号线大石站，由越秀地产于2025年10月以总价11.94亿元竞得，名义楼面价约1.54万元/㎡，显著低于同板块其他新盘（如保利、龙湖地块楼面价均超2万/㎡），具备较强成本优势。

项目总占地面积约3.88万平方米，计容建筑面积约7.74万平方米，容积率仅2.6，为大石近年出让地块中密度最低者。整体规划11栋住宅，其中8栋为18层纯板楼（2梯2户），3栋为32层塔楼（2梯4户），兼顾低密舒适与产品多样性，总户数适中，居住体验优于高密度大盘。

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案名“鸿璟台”寓意深远：“鸿”象征宏图大展，“璟”为美玉，喻指项目如珍宝镶嵌于城市肌理，“台”则呼应步步高升的居住愿景，整体传递出越秀对产品定位的用心与野心。

二、交通配套：三轨交汇，半小时畅达主城核心

项目最大优势之一是高效的轨道交通网络：

步行约700米至3号线大石站，6站直达珠江新城，1站即达万博CBD；

广州城际大石东站（已运营）2站到琶洲、3站至金融城，实现广佛环线快速接驳；

规划中的26号线群贤路站（首次环评已通过）将与3号线平行，5站达客村、6站抵珠城，有效分流高峰期客流。

自驾出行同样便捷：家门口即南大干线与新光快速路，30分钟内可覆盖长隆、万博、琶洲、珠江新城等核心区域。针对南大干线可能带来的噪音问题，项目特别规划约2500㎡市政防护绿地作为天然隔音屏障，兼顾通达性与居住静谧。

三、教育配套：基础教育齐全，名校资源待提升

项目自身未配建学校，教育配套依赖区域统筹。周边现有礼村小学、大石中心小学、大石中学等公办学校，可满足从幼儿园到初中的基本教育需求，但整体办学水平在番禺区内属中等，暂无省级或市级名校加持。

对于重视教育的家庭，未来可关注片区是否有新增优质教育资源引入，或考虑民办、国际学校路径。目前阶段，教育并非项目核心卖点，但足以支撑日常就学需求。

四、商业与医疗：成熟商圈环绕，生活烟火气浓厚

商业配套高度成熟：

步行即达万民城、105新地购物广场，餐饮、零售、娱乐一应俱全；

3公里范围内快速接驳万博CBD高端商圈，包括天河城、万达广场、四海城等大型综合体；

周边底商经过二十余年沉淀，形成丰富的生活服务生态，烟火气十足。

医疗方面：

距番禺区第二人民医院（二甲）约1.8公里；

广东省妇幼保健院（省级三甲）也在合理车程范围内，提供高阶医疗保障。

五、社区营造：酒店式会所+低密园林，重塑归家仪式感

越秀·鸿璟台在社区营造上全面升级，打造大石板块首个酒店式会所：

归家门楼采用双首层抬高设计，搭配水景端景、弧形立柱与金色天花，营造“步步高升”的尊崇感；

会所内部规划品质会客区、健身休闲区、雅致休憩区、恒温泳池等功能空间，对标高端度假酒店标准；

全区采用低密立体园林设计，融合岭南元素，形成与城市喧嚣的自然隔断。

此外，项目自带约5500㎡公服配套，包含托儿所、社区商业街、肉菜市场等，真正实现“下楼即享生活”。

六、户型产品：89–122㎡全南向新规，得房率超100%

作为新规后产品，越秀·鸿璟台主力户型为89–122㎡三四房，全部全南向布局，最大化采光与通风，并通过阳台、入户花园等设计提升空间感与实用性。

产品分两类：

塔楼（3栋）：主打89㎡、98㎡三房，适合预算有限的年轻家庭，总价门槛低，功能齐全；

板楼（8栋）：主推109㎡、122㎡四房，南北对流，厅房尺度开阔，满足多孩家庭或改善型需求。

得益于新规政策，项目得房率普遍超100%，部分户型可通过结构优化进一步拓展使用面积，在同价位段中极具竞争力。

七、优缺点总结：低密通勤盘，产品力突出但界面待提升

核心优势：

2.6超低容积率+8栋纯板楼：大石罕见低密社区，居住舒适度高；

三轨交汇+快速路网：通勤效率媲美主城，6站直达珠江新城；

全南向新规户型+高得房率：89㎡起做三房，122㎡做四房，空间实用性强；

越秀天字系产品力：酒店式会所、双首层归家、立体园林，品质感领先板块；

拿地成本优势：楼面价显著低于竞品，定价更具弹性。

需理性看待之处：

教育配套普通：对口学校非名校，教育吸引力有限；

周边城市界面杂乱：存在城中村与老旧小区，景观视野可能受影响；

临南大干线：虽有防护绿地，但敏感人群仍需实地考察噪音情况。

结语：主城通勤族的高性价比之选

越秀·鸿璟台并非追求极致奢华的顶豪项目，而是面向在珠江新城、琶洲、万博、天河等地工作的刚改家庭，提供一个“低总价、低密度、高通勤效率、强产品力”的务实选择。

它用越秀“天字系”的产品标准，重新定义了大石板块的人居高度——不再是将就的过渡居所，而是兼具舒适、效率与品质的长期家园。对于预算在300–500万元、希望兼顾主城通勤与居住体验的购房者而言，越秀·鸿璟台无疑是当前番禺值得重点关注的新规标杆之作。

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