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广州星瀚TOD

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央企拍地价、开发商背景：越秀操盘TOD大盘，兑现力强已交付超九成

星瀚TOD由广州本土实力国企越秀地产主导开发，依托其在城市综合运营与TOD项目打造方面的丰富经验，成功将这一近90万平方米的超级综合体落地于番禺陈头岗板块。项目自启动以来稳步推进，目前已交付约3900户，整体入住率高，社区氛围初具规模。作为越秀物业提供服务的标杆项目（物业费3.26元/㎡/月），星瀚TOD不仅在工程品质上体现国企担当，更在教育、交通、商业等关键配套上实现高效兑现——广外附九年一贯制学校与四大主题商业街均已投入运营，充分展现越秀“说到做到”的开发实力，为购房者提供低风险、高确定性的置业选择。

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核心黄金区域：4312户大盘围合布局，容积率2.41兼顾密度与舒适

星瀚TOD总占地约24万平方米，总建面达88万平方米，规划总户数约4312户，是番禺南部少有的大型TOD社区。项目采用多栋高层围合式布局，虽具体楼栋数量未完全公开，但通过合理排布有效提升空间利用率。主力住宅产品以两梯四户或五户为主，兼顾归家效率与居住成本。尤为难得的是，在如此体量下，项目容积率控制在2.41，配合30%绿化率与科学楼间距，避免了高密度社区常见的压抑感。作为22号线陈头岗站上盖项目，其“地铁+住宅+商业+教育”一体化开发模式，真正实现了TOD“以公共交通为导向”的规划初衷。

交通便捷、上班多睡十分钟：22号线湾区快线，5分钟直达海珠核心区

星瀚TOD最大优势在于其“地铁上盖”属性——出门即达广州地铁22号线陈头岗站，1站抵广州南站，3站至番禺广场，无缝换乘3号线、7号线、18号线及广佛线，快速通达珠江新城、琶洲、天河乃至深圳。22号线作为全国首条时速160公里的高速地铁，未来还将延伸至东莞、深圳，构建“广深半小时生活圈”。自驾方面，项目紧邻南大干线与东晓南放射线，5分钟车程即可进入海珠区，15分钟覆盖万博CBD。对于在海珠、番禺、南沙工作的上班族而言，星瀚TOD显著缩短通勤时间，真正实现“多睡十分钟”的高效生活节奏。

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选择优质学校、孩子赢在起跑线：公办广外附稀缺落地，省下数十万学费

教育配套是星瀚TOD的核心竞争力之一。项目配建27班幼儿园及45班九年一贯制公办学校——广东外语外贸大学附属学校（广外附），目前已正式开学，仅面向小区业主招生，生源纯粹。广外系在广州教育界素有“三巨头”之称，以外语特色与高升学率闻名，旗下民办校年均学费高达4–6万元。而星瀚TOD引进的却是公办版本，九年义务教育阶段免学费，为家庭节省高达三四十万元教育支出。从幼儿园到初中“目送式上学”，无需穿越主干道，安全便捷，极大缓解家长接送压力，堪称刚需与改善家庭的理想选择。

3公里内生活配套：1.7万㎡社区商业已成熟，外部依赖需时间沉淀

项目内部已建成约1.7万平方米四大主题商业街区，体量相当于南站喜街，目前麦当劳、便利店、生鲜超市、餐饮店等已陆续开业，烟火气浓厚，基本满足业主日常购物、餐饮、便民服务需求，实现“下楼即生活”。然而，3公里范围内大型商业、高端医疗等资源仍显不足——需依赖自驾前往万博商圈（约15分钟）或海珠城区。周边现状以工业与待开发地块为主，城市界面有待提升。但随着南站枢纽能级释放及片区规划推进，未来5–8年有望迎来配套升级，当前更适合对即时繁华要求不高、更看重性价比与确定性的购房者。

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小区花园＋高配会所享受更多休闲时光：大盘园林初成，社区活力逐步显现

尽管绿化率仅为30%，但作为已交付超九成的成熟社区，星瀚TOD的园林景观已初具规模。中央绿地、组团花园与慢行步道串联各楼栋，营造出基本的休憩与社交空间。虽然未设独立高端会所，但依托已运营的商业街区与公共活动场地，业主可便捷开展亲子、健身、邻里交往等活动。越秀物业的精细化管理保障了公共区域整洁与秩序，社区生活氛围日益浓厚。对于总价200多万的刚需盘而言，其社区配套已属务实且高效，虽不奢华，但足够实用。

在售新规户型：76–112㎡平层+98–107㎡复式，清盘价241万起性价比凸显

目前星瀚TOD主推清盘尾货，涵盖76–112㎡平层二至四房及98–107㎡复式产品。其中76㎡北向单位可望珠江与广州塔景观，视野开阔；85㎡、107㎡等主力户型设计方正，功能齐全，适合刚需上车或小家庭改善。复式产品使用率约85%，虽略低于当前市场主流百平以上高实用率新盘，但在同价位中仍具空间优势。更重要的是，项目价格已大幅回调——85㎡总价约240万，107㎡约290万，较早期高点下降超百万，性价比显著提升。作为精装现房，即买即住，省去等待与装修烦恼，是预算有限但追求地铁、名校、现房三大要素购房者的务实之选。

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