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番禺《品秀星瀚TOD》：地铁上盖+广外名校+精装现楼，200万级刚需家庭的高性价比之选

在广州南拓发展的大潮中，有一个项目凭借“地铁上盖+九年一贯制名校+现楼交付+低门槛总价”的组合拳，成为众多刚需和年轻家庭眼中的“宝藏盘”——它就是由广州地铁与越秀集团联手打造的品秀星瀚TOD

位于广州南站商务区核心地带，这个总建面近90万㎡的大型TOD社区，不仅实现了“出家门即进地铁站”的极致通勤体验，还配建了广外系公办学校、1.5万㎡商业街、6.6万㎡园林，并已全面进入精装现楼交付阶段。如今随着价格策略优化，部分户型总价仅200多万，首付30万起即可上车，真正让“地铁+学区+现房”触手可及。

一、黄金区位：坐拥大湾区枢纽，畅达全城无忧

品秀星瀚TOD地处广州南站商务区，这是粤港澳大湾区名副其实的“交通心脏”。项目直接上盖地铁22号线陈头岗站，真正实现“零接驳”出行：

1站直达广州南站（高铁+地铁2/7/22号线交汇）；

3站到番禺广场站，无缝换乘3号线、18号线、22号线及规划中的17号线；

快速通达珠江新城、琶洲、万博、大学城等核心板块。

自驾方面，周边环绕南大干线、东晓南放射线等城市主干道，20分钟内可达万博商圈，30分钟覆盖天河核心区。无论是日常通勤还是周末出游，交通选择丰富且高效。

更值得期待的是，随着广州南站片区整体升级为“国际综合交通枢纽+高端商务区”，区域价值正加速兑现，品秀星瀚作为先行落地的大型居住社区，无疑站在了发展风口之上。

二、双强品牌：广州地铁×越秀集团，安全可靠有保障

品秀星瀚由两大实力派联合开发：

广州地铁集团：作为城市轨道建设与运营的主力军，深谙TOD开发逻辑，擅长将交通资源与居住功能高效融合；

越秀集团：广州本土国企巨头，旗下越秀地产连续多年稳居全国房企TOP30，以产品力强、交付稳、服务优著称。

双国企背书，不仅确保了项目的资金安全与工程品质，也让社区规划更具前瞻性。物业由越秀物业提供服务（3.26元/㎡/月），管理规范，响应及时，为业主营造安心、有序的居住环境。

目前项目已全面交付，4300多户业主陆续入住，社区氛围日渐成熟，所见即所得，极大降低购房风险。

三、最新动态：现楼实景呈现，价格更具吸引力

作为2021年开盘的项目，品秀星瀚如今已进入精装现楼阶段，园林、外立面、公共空间、学校、商业均已实景呈现。这意味着购房者无需等待漫长建设期，看中即可签约、收房、入住，尤其适合急需安家或孩子即将入学的家庭。

近期，项目在价格策略上释放出明显诚意，部分小户型总价控制在200-300万区间，首付约30万起，门槛友好。对于预算有限但又希望兼顾地铁、教育、现房三大要素的刚需买家来说，这样的机会实属难得。

四、核心价值：地铁+名校+商业+园林，四位一体生活圈

品秀星瀚的核心竞争力，在于它构建了一个完整、自洽的“15分钟理想生活圈”：

交通：地铁22号线陈头岗站上盖，1站到广州南站，多线换乘通达全城；

教育：社区内配建27班悦乐美幼儿园 + 45班九年一贯制广外附属学校，均已开学，提供1350个小学学位和750个初中学位，且为公办免学费，预计可节省约60万元教育成本；

商业：自带1.5万㎡商业街，涵盖超市、餐饮、便利店、肉菜市场等，满足日常所需；20分钟车程可达万博山姆、万达、天河城等大型综合体；

生态：打造6.6万㎡四大主题园林，含中心泳池、亲子乐园、阳光草坪、健身步道等全龄段设施，绿化率达30%，楼间距超百米，部分高层可享一线江景或全景园林视野。

这种“出门有地铁、下楼有学校、转角有商业、回家有公园”的配置，在同价位产品中极为稀缺。

五、设计理念：TOD模式+全龄园林，打造活力社区

作为典型的TOD项目，品秀星瀚充分体现了“以公共交通为导向”的开发理念。住宅、地铁、商业、教育、园林有机融合，形成高效、便捷、绿色的生活动线。

社区园林以“森氧生活”为主题，划分儿童探索区、青年健身区、长者休憩区、家庭聚会区四大功能板块，满足不同年龄段需求。北向部分楼栋享有无遮挡江景视野，南向则俯瞰中央园林，居住体验层次丰富。

建筑采用现代简约风格，外立面线条干净利落，配合大面积玻璃窗，提升采光与观景效果。整体规划24栋住宅，高低错落，避免压抑感，营造疏朗开阔的天际线。

六、户型设计：多元选择+高实用率，满足不同家庭需求

品秀星瀚主力户型涵盖73-112㎡平层98-107㎡复式，精准覆盖单身、新婚、三口之家及多孩家庭。

平层户型（73-112㎡）：主打实用与通透，LDK一体化设计，多数单位南北对流，阳台进深充足，使用率达85%；

复式户型（98-107㎡）：层高优势明显，通过上下分层实现功能分区，实用率高达130%，相当于“买两房得三房”，空间感十足。

所有户型均为精装修交付，选用品牌建材，色调温馨耐看，省去后期改造烦恼。部分高层单位享有江景或全景园林视野，居住品质进一步提升。

目前在售楼栋如1#、2#、3#、4#、5#、17#、18#等均为现楼，可实地参观样板间与交付标准，真实感受居住细节。