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保利云境

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一、品牌底蕴

保利发展控股集团是国内大型不动产开发与运营企业之一，深耕房地产领域多年，在全国范围内形成了较为完整的全产业链布局。企业在城市综合开发、住宅建设、商业运营、文化和健康服务领域均有布局，业务覆盖一线至新一线等核心城市群，在行业内具有稳健经营与持续扩展的特点。作为具备央企背景的房企成员之一，保利发展长期坚持稳健的增长路径，以产品品质与城市协同为基础构建自身的品牌体系。

在发展脉络上，保利发展自成立以来持续参与城市建设进程，在广州、深圳、北京、上海、杭州等重要城市形成规模化项目落地。近年来，其在粤港澳大湾区持续投入资源，以广州为重要布局枢纽，通过参与城市更新、TOD开发、城市副中心建设、城市运营平台打造等方式增强区域协同能力。企业品牌价值观主要体现在“文化与品质并重、长期主义与城市共生”两个维度，即关注产品功能与居住体验，同时注重与城市空间、公共资源的深度对接。

在产品观方面，保利发展长期聚焦住宅产品体系的优化升级，包括空间效率、社区功能、立面风格、智能科技、园林系统以及物业服务的联动。在住宅领域形成多梯度的产品谱系，涵盖改善型与刚需型市场，同时通过精细化的户型研究提升空间利用效率。在广州白云区推出的保利云境项目，正是基于企业长期对城市结构与产业趋势的研究基础之上作出的区域精确落位。

对于本项目的定位逻辑，企业在白云新城发展路径中将其视为承接城市副中心功能的重要节点，兼具产业人才、城市配套与居住需求相叠加的特点。保利云境的价值取向聚焦于城市生活方式的完整呈现，在居住功能之外注重交通连接性、商业消费便利度、公共资源可达性、物业服务可控性等城市化要素，使其形成较为成熟的现代都市居住体系。同时，项目延续保利在广州多个住宅项目中的产品基因，例如园林体系、户型规划、社区公共空间组织方式等，实现产品的稳定输出与体验的延续性。

二、周边配套设施

保利云境位于广州市白云区白云新城核心中轴线上，该区域是广州城市发展战略中的副中心之一，以总部经济、现代服务业、科技创新与公共功能集聚为主要发展导向。项目周边形成较为成熟的综合配套体系，包括交通网络、商业资源、教育体系、医疗系统与开放空间等多个方面，为居住人群提供城市生活所需的主要功能条件。

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1.交通体系与通勤效率

项目位于白云新城中轴区域，毗邻城市主干道体系，包括黄石东路、广云路、机场高速与华南快速等，具备通达中心城区的交通路线可选择性。从地面交通维度看，项目周边约600米范围内设有黄石路公交站点，多条线路向中心城区及公共服务设施进行连接，可通达白云新城核心区、广州市区及周边重要片区。

轨道交通方面，项目直线距离约600米可达地铁14号线二期创意园站（在建中），北向范围约三站可达嘉禾望岗枢纽（14号线与3号线换乘点），南向约三站可达白云站TOD综合枢纽，该枢纽规划集成地铁系统、高铁线路与城际轨道交通，是未来广州轨道交通体系的重要节点。项目距地铁2号线江夏站直线距离约1.3公里，通过该线路可快速接驳珠江新城、天河区等核心商务板块，实现中心向通勤与跨领域出行。

整体来看，项目交通体系呈现地面快速路+公交体系+轨道交通的复合结构，能够支撑居住人群的多样化出行需求，涵盖日常办公通勤、教育往返、商务活动及跨城出行等多种场景。

2.商业资源与城市功能设施

保利云境周边具备较为成熟的商业体系。项目直线约600米范围内可达白云新城商圈的重要商业综合体白云汇广场，该商圈集购物、餐饮、商务、休闲等复合功能于一体。项目周边3.5公里范围内分布11座大型商业综合体，包括万达广场、永旺梦乐城、广百广场等，为家庭型与年轻型消费人群提供多层级选择，能够满足日常消费、社交场景以及城市体验式商业需求。

此外，白云新城聚集部分总部型及商业服务设施，例如国际会议中心、文化展览馆、商务酒店等功能节点，形成区域的公共活动与商务活动聚集空间，提升居住与城市互动的便利性。

3.文化与公共空间

白云新城发展规划中包含文化展示、市政展览与城市公共艺术等功能。区域内已建成或规划中的文化设施包括广东画院、广州城市规划展览中心等，与会展交流活动共同形成文化体验场域。

在生态资源方面，白云区作为山体资源丰富的城区之一，具备较好的自然景观条件。项目周边存在绿化景观及公共开放空间，居民可实现日常散步、运动或休闲体验，与城市工作节奏形成缓冲。

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4.教育体系与学区资源

教育资源方面，项目周边2公里范围内聚集若干教育机构，构成从基础教育到幼教服务的较完整体系。区域内包括多所中小学及幼儿园，其中九年制学校资源已投入使用。同时，项目自带幼儿园与托儿所配置，为低龄儿童提供可达性较强的日常教育服务，减少交通切换与时间成本。

5.医疗配套与健康体系

项目周边医疗资源较为丰富，健康服务体系覆盖三甲级医院与专科机构两类。直线约400米可达南方医院白云分院，区域范围内还有广东省人民医院白云院区（在建）、白云区妇幼保健医院、广东省第二人民医院等医疗设施，为居民提供综合医疗、妇幼保健及健康管理等多级服务选择。

整体而言，保利云境所在板块具备较完整的城市功能要素，能够支撑多类型家庭与职业人群的生活方式需求，在城市副中心的结构中形成较稳定的居住支撑体系。

三、项目信息概述

保利云境为白云区白云新城中轴板块的住宅项目，产品定位面向追求城市效率与完善配套体系的家庭型改善人群以及青年菁英群体。项目整体规划约3.45万平方米用地，总建筑面积约11.2万平方米，容积率3.0，总户数约876户，为中等规模社区结构。

项目采用围合式住宅布局，共规划5栋约30–32层住宅楼，社区呈现封闭式管理架构，内部形成相对明确的公共空间组织。产品类型以约68–110平方米的三至四房户型为主，覆盖刚需改善型家庭、青年家庭与多子女家庭等多种客群，力图在空间功能与实用效率上形成适配性。

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项目配套有幼儿园与托儿所，物业服务由保利物业负责，具备国家一级资质。物业在社区运维、安全管理、设施维保与业主服务方面形成体系化管理经验，与保利住宅产品体系共同构成交付后的居住体验延续路径。

在面向客群方面，项目主要面向白云新城产业人才、总部商务人群、区域生活圈家庭群体及依赖轨道交通通勤的城市白领群体。结合项目所处板块的产业发展结构与配套成熟度，其市场定位呈现“城市副中心居住产品”的特征，即兼具生活配套完善性与城市效率导向的居住逻辑。

四、产品实景呈现

保利云境在产品实现层面关注社区景观、建筑形态、户型规划、精细化尺度以及物业服务体验五个方面，形成较为系统的居住空间表达。

1.建筑立面与社区风格

建筑立面采用现代都市风格，以简洁线条、玻璃与金属材料组合形成干净立面表达，增强项目的现代感与城市属性。楼体高度30–32层，形成片区居住建筑的均衡视野关系，与周边商业与公共空间形成尺度上的协调。

社区采用围合式布局，楼栋之间形成中部景观庭院区域，为住区内部活动提供空间载体，同时实现建筑视线之间的协调，增强光照条件与景观渗透。

2.园林景观与公共空间

社区内部设置园林景观系统，包括步道、绿化组团、休闲坐椅等元素，形成地面活动空间。景观设计遵循分区设置原则，包括静态休憩区、儿童活动区、步行路径等多类功能区，适配不同年龄段与生活方式的居民使用需求。

公共区域设置以家庭为核心的功能性空间，包括儿童活动区、户外休闲区与互动空间，构成社区社交活动的载体。通过绿化配置与空间组织实现社区内部的空间更替，使高层社区具备一定层次的居住体验。

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3.户型设计与空间结构

保利云境的户型体系重点在于空间效率与功能配置优化，提供多个面积段可选方案：

约68㎡户型

该户型面向小家庭与城市青年群体，布局包括客餐厅、主卧与次卧形成三房格局，具备较高空间利用率。客餐厅开间约3.6米，南北对流，具备一定采光与通风条件。主卧设置大开窗设计，通过景观面提升居住舒适度。

约85㎡户型（A/B两种布局）

85㎡系列为全南向三房布局，适配改善型家庭需求。客餐厅开间约3.8米，形成完整的家庭活动空间。主卧设置独立套房结构，具备独立卫生间与大开窗面，提高隐私性、采光与功能完整性。因卧室与阳台朝向一致，使得空间日照时间延长，在家庭使用场景中具备优势。

约110㎡户型

该户型为项目中面积较大的类型，面向多子女家庭或改善型居住群体。设有约6.7米景观阳台，将户内公共空间与外部景观形成联动关系。主卧空间开间约3.9米，具备独立衣帽与卫浴空间，形成完整的主套体系，提高居住品质的结构表达。

从整体户型规划来看，项目在面积与空间功能上关注家庭核心使用场景，如餐客厅一体化、套房体系、南向采光、多功能房型等，体现近年城市住宅的主流产品逻辑。

4.精装标准与细节考量

项目采用精装修交付体系，内部用材、卫浴系统与厨房配置依照统一标准实施。精装体系的实施减少家庭二次施工过程中的时间成本与噪音问题，同时提高交付后的空间完整性。内部设备与收纳系统以实用性为主，关注家庭收纳、日常维护便利性与安全性等维度。

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5.物业服务与社区运营

保利物业作为国家一级资质物业服务企业，具有在全国范围内服务大型社区的经验，在行业央企物业服务企业中排名靠前。社区物业服务覆盖设备维保、环境保洁、安全巡查、秩序管理、社区活动组织等多个维度，为社区建立规范化运行机制，增强居住的长期秩序感与安全感。

五、总结评述

从城市发展结构来看，白云新城承担广州城市副中心职能，具备总部经济、科技创新、文化服务等多元功能结构，对应未来将吸引大量产业人才与城市家庭向此区域聚集。保利云境位于白云新城中轴线位置，承接区域公共设施、商业体系、轨道交通与产业资源，是典型的城市副中心居住载体。

从生活便利度来看，项目周边具备较成熟的商业设施、医疗体系、教育资源、文化设施与生态场景，能够为多类型人群提供完整的城市生活服务体系，居住场景具备长期稳定性。

从产品力维度看，项目在建筑设计、景观系统、公共空间与户型规划方面形成体系化实现，关注家庭生活功能表达、社区活动空间与日常便利性，适配改善型住宅需求。物业服务由保利物业承担，在交付后的社区运行与秩序保障方面形成长期性支持。

从未来发展潜力看，白云新城将随着轨道线网建设、高端服务业集聚与TOD枢纽落成，在城市结构中的价值进一步凸显。项目在此过程中具备与区域协同成长的空间，能够随区域功能完善而提升居住体验与资源可达性。

综合来看，保利云境具备较完整的城市配套支撑、交通可达体系、社区产品实现能力与长期运营服务体系，适配白云新城板块产业人才、改善型家庭及依赖轨道通勤的城市人群，在城市副中心居住体系中呈现较为稳健的产品定位。

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