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广州地铁·珑曜上城项目2025年12月5日更新
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番禺刚需王炸上新🔥广州地铁珑曜上城｜130%使用率+广外附名校+3号线
🏠楼盘短标题：广州地铁·珑曜上城｜加推9栋｜73-130㎡全南向4-5房｜130%超高使用率｜广外附九年制+3号线
壹：令人追捧的价值
广州地铁·珑曜上城凭借“广州地铁TOD大城匠心打造+3号线石基南站500米直达+广外附九年一贯制公立名校加持+130%超高使用率+全南向户型+68万㎡超链聚场配套+加推9栋上车机遇”的全维核心优势，成为番禺刚需刚改市场的爆款标杆。项目坐落于广州新城核心板块，依托广州地铁TOD开发实力，打造集住宅、商业、教育、休闲于一体的68万㎡超级大城；3号线直达珠江新城，2站番禺广场，无缝衔接18/22号线，半小时融入市中心生活圈；配建广外附公立名校，实现目送式入学；130%超高使用率搭配全南向设计，73㎡即可做三房，用刚需总价享受改善尺度，完美契合在天河、番禺上班的年轻刚需群体，以及重视教育与性价比的刚改家庭。
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贰：便捷的交通带来的体验
3号线直达珠江新城✨｜500米石基南站｜半小时畅达主城｜
项目坐拥广州“流量王者”3号线红利，交通通勤效率拉满，彻底解决年轻上班族的通勤焦虑。距离3号线延长线石基南站仅约500米，步行5-8分钟即可抵达，轻松规避轨道噪音干扰。3号线作为广州地铁客流扛把子，日均客流量约200万人次，串联天河北、珠江新城、长隆万博、番禺广场五大核心商圈，从项目出发无需换乘，5站直达珠江新城，3站抵达万博CBD，4站通达广州南站、琶洲CBD，半小时就能融入市中心核心工作圈。
立体交通网络全面覆盖湾区，跨城出行便捷无忧。通过3号线无缝对接18/22号线，实现一小时畅行大湾区；周边环绕亚运大道等城市主干道，自驾出行可快速衔接华南快速、新光快速等核心路网，直达天河、海珠等区域。对于依赖公共交通的年轻群体而言，3号线的加持让“工作在主城，生活在番禺”成为现实，用更低的购房成本享受更便捷的通勤体验。
叁：一所优质的学校更是价值的基本盘
广外附九年一贯制名校🌟｜公立办学+目送式入学｜已正式签约｜
项目教育配套堪称刚需家庭福音，配建幼儿园+广外附九年一贯制公立学校，实现全龄段优质教育闭环。2025年3月21日，项目已成功与番禺区教育局、广东外语外贸大学签约，学校暂定名为“广东外语外贸大学附属广州新城学校”，公立办学性质确保教育品质与入学稳定性。学校与社区无缝衔接，无车道阻隔，业主子女出家门即校门，真正实现“目送式入学”，不仅大幅减轻家长接送压力，更能保障孩子上学路上的安全。
广外附作为知名教育品牌，师资力量雄厚，注重国际化教育理念，能为孩子提供优质的教育资源。对于重视教育的刚需刚改家庭而言，“公立名校+目送式入学”的组合，不仅解决了孩子的教育难题，更让房产具备稳定的价值支撑，是项目不可替代的核心竞争力之一。
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肆：令人惊艳的户型
73-130㎡全南向4-5房💫｜130%超高使用率｜270°环幕飘窗｜加推9栋｜
项目户型设计颠覆刚需市场认知，以130%超高使用率、全南向布局、N处赠送空间，实现“小面积大尺度”的居住体验，每一个户型都堪称“性价比之王”。项目一期规划6栋楼，此次加推9栋（3梯5户，47层高），另有1-2栋（2梯5户，32层高）、3-4栋（3梯5户，42层高）在售，全产品线覆盖73-130㎡，均为4-5房两厅两卫设计，满足刚需到刚改全需求。
核心户型亮点纷呈，实用与舒适兼具：① 130%超高使用率：阳台、飘窗、花池N处赠送空间，阳台率高达20%，远超广州多数项目，73㎡实际使用面积堪比90㎡，87㎡堪比110㎡；② 全南向布局：所有户型至少四开间朝南，户户采光通透，冬暖夏凉，居住舒适度拉满；③ 全系标配：入户花园（可改工具间/收纳间）、270°环幕飘窗、大方厅设计，提升空间利用率与仪式感；④ 经典主力户型：73㎡精致三房，LDKB一体化设计，全南向+270°飘窗，总价不到200万，轻松实现年轻小两口上车梦；87㎡五空间，6.3米双面宽阳台+54㎡超大方厅，实际面积110㎡+，总价不到250万，入门级改善首选；106㎡五开间朝南，16.3米大面宽，南北对流，空间感堪比140㎡+豪宅，适配三代同堂；130㎡双主套五空间，57㎡LDKB方厅+独立衣帽间，用130㎡面积实现160㎡+豪宅配置。
伍：成熟的商圈与自然的碰撞
68万㎡超链聚场🌆｜滨水公园+森奢园林｜全龄休闲配套｜
商业配套丰富多元，兼顾繁华与烟火气。项目自身规划约4000㎡立体商业长廊（在建中），意向引入肯德基等知名品牌，满足日常购物、餐饮需求；西侧紧邻金龙城财富广场，已有麦当劳等底商入驻，烟火气十足。距离项目2站的番禺广场，作为番禺行政、商业、文化中心，汇聚永旺梦乐城、基盛万科里、“两馆一中心”等高能级配套；周边还有在建的龙湖天街、三甲医院，番禺广场商圈东扩红利持续释放，未来繁华度不断提升。
休闲与生态配套完善，打造松弛感生活聚场。项目沿河打造约1.6km滨水漫步公园（在建中）、体育运动公园，闲暇时可漫步河畔、运动健身；社区内部规划森奢园林，涵盖野趣阳光营地、童梦儿童乐园、邻里会客厅、森林剧场等场景，回家即是度假；还配备邻里共享意趣会所、健康魔方运动会所，丰富业主社交与休闲生活。更贴心的是，社区内设置晴雨连廊，连接住宅、学校、商业，不用担心日晒雨淋，安全又从容。
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陆：大盘的数据化
广州新城68万㎡TOD大城📊｜开发商：广州地铁地产｜
项目由广州地铁地产倾力打造，作为TOD开发领域的领军者，广州地铁地产深耕广州，凭借强大的资源整合能力与工程品质，打造多个标杆项目。物业公司暂未明确，预计为广州地铁旗下优质物业，提供全方位贴心服务，保障业主居住体验。项目拿地成本优势明显，2024年12月拍下的亚运大道BD0210116地块，折合拿地价约1万/㎡（未扣除配建），为后续性价比定价奠定基础。
核心规划与工程信息：项目位于广州番禺区广州新城一期，总规模约68万㎡；一期占地面积11.5万㎡，总建筑面积约28.48万㎡；容积率1.39，绿化率35%，低密舒适；一期1地块规划总户数约1120户，车位比约1:1.1；在售产品：73-130㎡全南向4-5房两厅两卫，加推9栋（3梯5户，47层高），1-2栋（2梯5户，32层高）、3-4栋（3梯5户，42层高）同步在售；交付标准未明确（推测为精装/简装，以官方为准）；产权年限70年（住宅）；交通配套：3号线石基南站约500米，5站直达珠江新城；教育配套：配建幼儿园+广外附九年一贯制公立学校（已签约）；商业配套：4000㎡立体商业长廊（在建）、金龙城财富广场、番禺广场商圈；生态休闲配套：1.6km滨水漫步公园（在建）、体育运动公园、森奢园林、全龄会所；目前项目价格下调，加推9栋房源，性价比拉满。
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🌟优势总结：1. 性价比极高，130%超高使用率，刚需总价享受改善尺度，拿地成本低定价友好；2. 教育优质，广外附九年一贯制公立名校已签约，目送式入学解决教育焦虑；3. 交通便捷，3号线石基南站500米直达，半小时畅达主城核心商圈；4. 配套完善，68万㎡TOD大城，自身商业+番禺广场成熟配套，满足全需求；5. 户型优越，全南向布局+270°环幕飘窗+入户花园，空间设计极致实用；6. 品牌保障，广州地铁地产打造，TOD开发经验丰富，品质有保障。
⚠️缺点总结：1. 板块成熟度待提升，目前周边以农田、村屋、厂区为主，发展需时间沉淀；2. 部分户型受噪音影响，1栋、2栋小户型朝向亚运大道，可能存在噪音与粉尘干扰；3. 部分配套仍在建设中，如商业长廊、滨水公园等，需等待兑现；4. 项目体量较大，一期开发周期较长，前期居住氛围可能不足。
🏠适配人群与购买建议：项目特别适合预算200-500万、在天河、番禺上班的年轻刚需群体，以及重视教育与性价比的刚改家庭。选房建议：加推9栋房源优先锁定，避开1栋、2栋朝向亚运大道的小户型；刚需人群重点关注73㎡三房，低总价低门槛上车；刚改家庭推荐87㎡五空间或106㎡大四房，享受超高使用率与舒适空间；购房时详细确认交付标准、超高使用率的具体范围，以及学校划片政策，确保契合自身需求。
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🔒 温馨提示
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