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越秀东山云起

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最新楼盘介绍：越秀东山云起，老城芯唯一超新规纯住宅单栋盘

越秀东山云起位于广州越秀区老东山核心板块，是近十年来越秀区仅有的三宗宅地之一，稀缺性极为突出。项目由越秀地产于2024年12月以5.96亿元竞得，折合楼面价高达4.6万元/㎡，刷新区域地价纪录。地块占地面积仅4800平方米，总建筑面积约1.8万平方米，规划为1栋38层（高约135米）的纯住宅塔楼，总户数约116套，采用2梯4户布局，容积率3.8，绿化率30%，车位配比达1:1.6（共186个），充分满足高端家庭停车需求。项目预计2028年4月交付，主力在售面积涵盖建面约99㎡、122㎡（A/B版）及139㎡的三至四房产品，全南向设计，使用率高达100%–120%，并创新采用“抬高34米”设计——1–6层为配套及园林空间，7层为架空泛会所，住宅实际从8层起，实现“空中归家”的垂直生活新范式。

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开发商背景、顶级圈层：越秀地产回归主城，打造东山封面级资产

作为广州市属国企龙头，越秀地产深耕本土超40年，以“城市更新+核心地段开发”见长，曾打造天河北ICC、琶洲樾等标杆项目。此次落子老东山，不仅是其对主城稀缺土地资源的战略性回归，更彰显其打造“小而精、高定感”塔尖产品的决心。东山云起定位为越秀区首个“超新规”住宅，面向珠江新城高管、三甲医院医生、重点学校教师及本地改善型高净值家庭，形成高度同质化的优质圈层。凭借越秀自持物业运营能力（物业费暂定5.72元/㎡·月）与极致产品力，项目有望成为老城核心区新一代资产保值标杆。

交通便捷出行无忧：双地铁交汇，步行通达三大CBD

项目地处广州大道中与中山一路交汇处，步行约700米可达地铁5号线五羊邨站，900米至杨箕站；更关键的是，规划中的10号线将在广州大道中设站，距离项目仅约400米，未来可实现5/10号线双线换乘，快速通达天河北、海珠、荔湾等区域。自驾方面，紧邻广州大道中主干道，通过中山一立交无缝接入内环路、东风东路、黄埔大道，10分钟内直达珠江新城、天河北两大核心商务区。真正实现“一脚油门进CBD，一步地铁回老城”的高效通勤体验。

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教育配套：铁一教育集团加持，摇号名校概率提升

东山云起对口小学为杨箕小学，该校已于2024年正式纳入广州市铁一小学教育集团，办学质量与资源协同显著提升。初中阶段实行电脑派位，可参与摇号的学校包括省实、广铁一中、七中、十六中、培正中学等越秀区传统强校，优质教育资源密集度在广州首屈一指。虽非“直升名校”，但依托越秀区整体教育高地优势及铁一集团赋能，子女升学路径具备较强确定性与上升空间，尤其吸引重视教育的家庭关注。

3公里内商业与医疗呵护：下楼即繁华，步行享三甲医疗集群

项目周边生活配套成熟度极高。商业方面，富力新天地、佰盈商业城步行即达，日常消费便利；驾车10分钟内可抵达IGC、K11、太古汇等高端商圈，餐饮、购物、文化娱乐一应俱全。医疗资源尤为突出：中山大学附属第一医院、广东省人民医院、广州市妇女儿童医疗中心、南部战区空军医院等多家三甲机构均在3公里范围内，部分甚至步行可达，为家庭健康提供全方位保障，堪称“黄金医疗生活圈”。

小区绿化、会所满足日常：立体园林+泛会所设计，弥补单体楼短板

受限于地块狭小，东山云起无法打造传统围合式园林，但通过创新“垂直社区”理念有效弥补。项目1–6层设置立体园林与公共配套，7层打造约600㎡架空泛会所，融合休闲廊架、共享书吧、健身角等功能，形成“空中绿洲”。虽无大型中央花园，但凭借高窗地比、全南向布局及高层开阔视野，居住体验并未因密度而打折。对于追求地段与效率、能接受小体量社区的改善客群而言，这种“高定式”生活方式反而更具私密性与尊崇感。

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新规户型图：99–139㎡全系高使用率，139㎡天际平层仅15席

项目户型设计充分体现“超新规”优势。99㎡三房+1灵活空间，配备6.8米奢阔横厅，可变1–4房；122㎡四房实现南北对流+双阳台；139㎡天际大平层仅15套，占据东侧高区（23层以上），享270°环幕视野，直面珠江新城东西塔天际线。所有户型均采用无柱阳台、入户花园、高3.1米层高等细节，使用率突破120%，在同等面积下提供远超传统住宅的实际功能。尽管存在北卧对视、部分餐厨采光不足等细节问题，但凭借地段稀缺性、产品创新性与景观资源，东山云起仍是越秀老城不可复制的终极改善之选。

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