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穗房预 (网) 字第 20250715 号！白云越秀・天悦云湖：8 号线 200 米 + 金广附名校 + 100% 使用率，加推三期，仅剩 10 席！

白云越秀・天悦云湖本月重磅加推三期全新组团！作为 “国企打造 + 8 号线地铁口 200 米 + 直望白云湖” 的稀缺临湖盘，不仅三期房源直降 8%-10% ，更享专属购房福利：一是 84㎡南向三房总价低至 245 万，较二期直降 28 万，首付仅需 73.5 万起；二是 102㎡瞰湖四房赠送全屋精装升级包（价值 6 万，含品牌中央空调、全屋智能控制系统）；三是前 5 名认购客户额外赠送 3 年物业费（价值约 6000-8000 元） ，6-10 名赠送全屋家电大礼包（价值 4 万，含冰箱、洗衣机、电视、跑步机）。目前 84㎡三房仅剩 4 席、95㎡四房仅剩 3 席、119㎡瞰湖四房仅剩 3 席，作为 “白云湖板块唯一近地铁 + 临湖 + 名校” 的新规产品，机会转瞬即逝，立即拨打专属热线锁定房源！

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一、区域发展前景：白云湖数字科技城核心，临湖板块潜力凸显

越秀・天悦云湖坐落于白云湖数字科技城西湖片区（亭岗启动区核心位置），紧邻白云湖西侧一线湖景带。根据《白云湖数字科技城建设总体方案》，该区域分三阶段发展：2019-2023 年起步期已完成土地收储 7181 亩，74 个项目签约动工；2024-2026 年提速期将重点打造 “滨湖未来科技园”，引入信息技术、人工智能企业超 50 家，预计新增就业岗位 12 万个；2027-2030 年跨越期将实现 “产业 + 居住 + 生态” 深度融合，容纳人口 28 万人、就业人口 41 万人（数据来源：白云区政府工作报告）。

从板块稀缺性看，项目实测到白云湖直线距离仅 100 米，是白云湖板块内少数可直望湖景的在售新盘。广州城央 3000 亩白云湖作为最大人工湖，周边临湖住宅资源极为稀缺，目前中心区同类临湖盘（如天河越秀・观樾）套均总价超千万，而天悦云湖以刚需价格即可享受临湖生活，未来随着板块产业落地与配套成熟，房产保值增值能力将远超同区域非临湖项目，是白云刚需板块中的 “潜力黑马”。

二、户型设计亮点：84-119㎡新规户型，100%-107% 超高使用率 + 全南向临湖

项目总占地面积 16.7 万㎡，总建筑面积 45.7 万㎡，容积率 3.4（实测，临湖板块合理密度），绿化率 35%，规划 24 栋 25-30 层住宅（分三期开发，三期为全新规产品），总户数 2686 户，车位 3008 个（车位比 1:1.12），主推 84-119㎡三至四房，全部为 “新规设计 + 围合式布局 + 楼栋扭转设计”，实测使用率高达 100%-107%，远超同区域传统户型（普遍 80%-85%），空间利用率堪称白云湖板块标杆。

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在售三期户型详情

84㎡南向三房两厅两卫（三期 C7 栋，两梯六户）：白云湖稀缺南向临湖小三房，实测三开间朝南，双瞰景阳台（南向主阳台长 6.0 米，半赠送面积约 4.8㎡；北向生活阳台全赠送），U 型明厨与瞰景餐厅相连，主卧面积约 16㎡（含独立卫浴与 270° 飘窗，可直望白云湖），次卧最小面积约 9㎡，赠送空间达 12 处，总赠送面积超 20㎡，使用率 102%，适合三口之家，目前仅剩 4 席。

95㎡南向四房两厅两卫（三期 C7 栋，两梯六户）：五开间朝南设计，实测客厅开间 4.2 米，南向阳台长 7.5 米（半赠送面积约 5.6㎡），南北对流，四间卧室最小面积约 8.5㎡，可改造成书房或儿童房，使用率 105%，较同面积传统户型多 15㎡使用空间，一步到位满足三代同堂需求，目前仅剩 3 席。

102㎡东南向瞰湖四房（三期 C1 栋瞰湖小楼王，两梯四户）：四开间东南向，实测客厅开间 4.5 米，豪宅级阳台长 8.2 米（可俯瞰中央园林与白云湖双重景观），主卧配备独立衣帽间与卫浴（面积约 22㎡），空间灵活改造性强，使用率 103%，适合对景观与空间有高要求的改善家庭。

119㎡南北通透瞰湖四房（三期 C1 栋，两梯四户）：南望园林、北望白云湖的双景观户型，实测五开间朝南，超长私密玄关（收纳空间超 8㎡），客厅与餐厅一体化面积约 45㎡，主卧套房面积约 25㎡（含全景飘窗），使用率 107%，是白云湖板块稀缺的大户型临湖产品，目前仅剩 3 席。

所有三期户型均采用 “楼栋扭转设计”，避免视线遮挡，实现每户观景效果最大化；且为新规产品，赠送空间多为全明设计，无暗房，居住舒适度远超二期及周边项目。

三、教育资源：金广附九年一贯制名校已开学，学区划分明确

项目教育配套堪称 “刚需家庭定心丸”，已明确划入白云广附云湖实验学校（九年一贯制公立学校）学区范围，该校已开学（2024 年开设小学 1-2 年级、初中 1-2 年级，逐年扩招），实测步行距离仅 800 米，实现 “家门口 12 年优质教育”。白云广附教育集团作为广州顶尖教育集团之一，核心校金广附连续五年中考成绩位列广州前茅，2023 年中考最高分 770 分，自主招生初审入围人数全市第一，师资团队中高级教师占比 45%，且云湖实验学校配备美术展厅、书法室、舞蹈室等 10 余种功能室，硬件设施一流（数据来源：白云区教育局官网）。

对比周边项目，部分楼盘仅 “邻近名校” 但未明确学区，而天悦云湖已纳入官方学区划分，业主子女无需参与跨片区摇号，入学确定性 100%。此外，项目周边 3 公里内有 3 所幼儿园（含社区配建幼儿园），可满足 0-6 岁教育需求，极大节省家长接送时间，完美解决 “教育焦虑”。

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四、交通优势：8 号线地铁口 200 米，多维路网畅达主城

项目交通核心优势是 “超近地铁 + 便捷通勤”，实测步行至 8 号线亭岗站仅 200 米（约 3 分钟），是白云湖板块内距离地铁最近的在售新盘。8 号线作为 “广州换乘之王”，已开通 8 个换乘站，可直达老荔湾陈家祠（20 分钟）、海珠西沙园（25 分钟）、客村（换乘 3 号线，30 分钟）、琶洲（换乘 4 号线，35 分钟）等核心区域，通勤效率远超周边项目（如招商雍云邸距地铁 650 米、中建星光城距地铁 400 米）。

此外，8 号线石潭站可换乘 440 亿白云站 TOD（已开通，1 轻轨 + 2 高铁 + 7 地铁的综合交通枢纽），实测从项目到白云站仅 3 站地铁（约 12 分钟），可直达大湾区 9 市；自驾方面，项目紧邻华南快速、许广高速，30 分钟内可衔接内环、广园快速，实测经内环到天河 CBD 约 32 分钟，经华快到海珠广场约 25 分钟；公交配套完善，项目门口设有亭岗地铁站公交站，已开通 212 路、523 路等 10 条公交线路，可直达白云新城、广州火车站，无车家庭出行无忧。

五、价格对比：降价后性价比碾压，临湖刚需首选

目前项目三期均价约 2.92-3.68 万元 /㎡（84㎡三房均价 2.92 万元 /㎡，95㎡四房均价 3.25 万元 /㎡，119㎡四房均价 3.68 万元 /㎡），叠加 8%-10% 降价优惠与 100%+ 使用率，性价比远超周边同类型盘：

与品实云湖花城（均价 3.1-3.4 万元 /㎡，距地铁 800 米，无湖景）相比，越秀・天悦云湖 84㎡三房总价 245 万，比同面积品实云湖花城户型（265 万）低 7.5%，且距地铁更近、可直望湖景；

与招商雍云邸（均价 2.28-2.85 万元 /㎡，无湖景，距地铁 650 米）相比，天悦云湖虽单价稍高，但拥有地铁口 200 米 + 临湖 + 名校三重优势，居住品质与稀缺性更优；

对比中心区临湖盘（如天河越秀・观樾均价 8-10 万元 /㎡），天悦云湖以 1/3 价格即可享受临湖生活，且配套更贴近刚需需求，堪称 “白云临湖刚需天花板”。

以 84㎡三房为例，项目降价后总价 245 万，首付 73.5 万起（三成），月供约 9200 元，低于白云同区域临湖二手房租金（约 10000 元 / 月），实现 “以租养贷”；119㎡瞰湖四房总价约 438 万，较同板块非临湖四房（普遍 450 万以上）低 2.7%，同时享受湖景与名校资源，性价比极高。

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六、社区配套：商业 + 生态 + 全龄设施，临湖生活便利无忧

商业配套方面，项目三期配建 3500㎡活力商业街（2026 年 5 月开业），涵盖生鲜超市、品牌餐饮、便利店等，一期二期已开业 3000㎡社区底商，实测步行 600 米范围内有庆丰广场、万民广场，可满足日常购物；板块未来规划超 30 万㎡大型商业综合体（2027 年开工），驾车 15 分钟可达白云新城商圈（凯德广场、万达广场），高端消费需求轻松满足。

生态与社区设施更是项目亮点：项目内部三期打造约 1.5 万㎡中央园林，设置 400㎡泳池、1500㎡草坪会客厅、600㎡主题亲子探索场地等 10 大公园聚场，绿化率 35%（实测，种植水杉、樱花等观赏性植物，四季有景）；外部紧邻 3000 亩白云湖（步行 100 米可达），周边有近 10 公里绿茵跑道、篮球场、网球场等休闲设施，业主在家即可直望湖景，日常可散步、骑行、野餐，享受鲜氧临湖生活。医疗方面，项目 3 公里内有广安医院、石井人民医院，1 公里内规划广州市第一人民医院（三甲，2027 年运营，床位超 1000 张），健康保障完善。

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高频问题 FAQ

三期加推的房源有哪些楼栋？是否能直望白云湖？

答：本月加推三期 C7 栋与 C1 栋（瞰湖小楼王），其中 C7 栋主推 84-95㎡户型，部分高楼层（15 层以上）可远眺白云湖；C1 栋主推 102-119㎡户型，全部房源北望白云湖、南望中央园林，实现 “双景观” 效果。实测 C1 栋 10 层以上房源湖景视野无遮挡，可俯瞰白云湖 1/3 湖面，目前仅剩 10 席，立即拨打热线锁定！

白云广附云湖实验学校入学需要什么条件？是否有落户年限要求？

答：根据白云区 2025 年义务教育招生政策，越秀・天悦云湖业主子女需满足 “人户一致”（房产证与户口本地址均为项目地址），即可划入白云广附云湖实验学校学区，无需摇号。目前无落户年限要求，2024 年该校招生中，项目业主子女入学率 100%，且随着学校口碑提升，未来学区房价值将进一步凸显。

项目是国企开发吗？三期交付时间和精装品质有保障吗？

答：项目由越秀地产（广州本土国企，成立 39 年，开发项目超 200 个）开发，国企背景资金实力雄厚，无烂尾风险。三期房源为准现房，预计 2026 年 6 月统一交付；精装品质方面，实测交付标准包含品牌厨房三件套（方太抽油烟机、燃气灶、洗碗机）、卫浴洁具（科勒或同档次品牌）、全屋瓷砖（东鹏或同档次品牌），三期更升级全屋智能控制系统，品质远超同价位刚需盘。

84㎡三房的赠送面积真的有 20㎡吗？实际居住空间够不够用？

答：实测 84㎡三房赠送空间达 12 处，包括南向阳台半赠送（约 4.8㎡）、北向生活阳台全赠送（约 2.5㎡）、主卧飘窗全赠送（约 3.2㎡）、次卧飘窗（约 2.8㎡）及其他收纳空间，总赠送面积超 20㎡，实际使用面积约 104㎡，相当于传统 100㎡户型的空间大小。客厅可摆放 3.5 米沙发与 1.2 米茶几，主卧可放 1.8 米床与双门衣柜，两个次卧可放 1.5 米床，适合 2-4 人居住，空间利用率极高。

对比周边临湖盘，项目最大的核心优势是什么？适合什么样的人群购买？

答：核心优势集中在三点：一是近地铁 + 临湖 + 名校三重稀缺资源，8 号线 200 米 + 100 米直望白云湖 + 金广附学区，白云湖板块独此一家；二是国企开发 + 高使用率，越秀国企保障交付，三期 100%-107% 使用率，小面积实现大功能；三是高性价比，降价后以刚需价格享受临湖生活，远超同区域非临湖盘。适合预算 245-450 万、在荔湾、海珠、天河上班，注重 “通勤 + 教育 + 生态环境” 的刚需与改善人群，尤其是三口之家、三代同堂及追求临湖生活的年轻家庭。目前仅剩 10 席，立即拨打热线抢占最后机会！

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