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珠江天郦：金融城北核双地铁现房，129–180㎡四房+合生汇商业+骏景学区，价格回调成稀缺上车机会

在天河金融城北区核心腹地，一个兼具地段稀缺性、双地铁通达性与准现楼确定性的高端住宅项目正迎来价值重估——【珠江天郦】。作为金融城板块唯二在售的新盘之一，项目由广州本土实力房企珠江投资开发，紧邻成熟大盘骏景花园，可视为其“收官组团”，目前已进入准现楼阶段（2025年6月交付），所见即所得，大幅降低购房不确定性。

尤为关键的是，项目坐拥地铁4号线车陂站（约600米）与13号线二期棠下站（约500米）双轨交汇，步行可达；西侧即将落成40万㎡合生汇商业综合体（2026年开业），未来生活能级跃升；主力户型为129–180㎡纯四房大平层，精装交付标准高，使用率达85–90%，在金融城新房中极具性价比。对于看重地段、交通与交付确定性的改善买家而言，珠江天郦提供了难得的“主城芯现房”选择。

项目概况：金融城北核高地，5栋高层打造572席改善社区

珠江天郦位于天河区中山大道西1150号，地处金融城北区核心，总占地约2万平方米，总建面约13.5万平方米，其中住宅约8万平方米，规划5栋31–32层高层住宅，共572户。

项目容积率高达7.2，属典型城市核心区高密度开发，但通过合理布局与产品设计，仍保障了居住功能。车位配比1:1.86（共1000个），满足多车家庭需求；物业由北京缦合酒店经营管理，服务标准对标高端住宅，物业费7元/㎡。

交通配套：双地铁+BRT+主干道，15分钟直达珠金琶

交通是珠江天郦的核心优势：

距地铁4号线车陂站约600米，4站直达万胜围（琶洲），换乘便捷；

距13号线二期棠下站约500米（预计2025年通车），未来可快速通达鱼珠、黄埔及白云机场；

21号线棠东站约900米，三地铁环绕，出行选择多元；

楼下即BRT车陂站，快速接驳天河、海珠各大商圈；

自驾方面，紧邻中山大道、黄埔大道等主干道，8分钟到琶洲，15分钟到珠江新城，通勤效率极高。

户型与产品力：129–180㎡纯四房，LDK一体化+高使用率

项目主打改善型四房产品，无小户型，圈层纯粹：

建面129㎡四房：传统竖厅布局，LDK一体化，设入户花园改造为家政间，实用性强，但餐厅采光一般；

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建面140㎡四房：三面采光，南向阳台直通客厅，采光面达18米，通风与视野俱佳；

建面180㎡四房：会客厅超40㎡，南向4.5开间朝南，7.4米宽景阳台，双主卧套房设计，奢阔尺度媲美豪宅。

全系层高3米，精装交付选用大金空调、唯宝卫浴等国际品牌，公区打造酒店式主入口、精装单元大堂，提升归家仪式感。使用率85–90%，在高层住宅中表现优异。

教育配套：骏景小学+骏景中学，学位需关注供需压力

教育方面，项目已配建3层幼儿园，移交教育局待划分。根据现行学区政策：

小学对口骏景小学：属天河东部中等水平，口碑尚可；

中学对口骏景中学：教学质量相对一般，非天河第一梯队。

需特别注意：骏景花园总户数近9000户，学位需求庞大，未来入学或需“摇号拼运气”，存在不确定性。对于高度依赖优质公办初中的家庭，建议提前了解招生政策变动风险。

商业与医疗：40万㎡合生汇+三甲医院环伺，生活能级跃升在即

商业配套迎来重大升级：

西侧在建40万㎡合生汇广场（预计2026年开业），集高端零售、酒店、会所于一体，将成为区域商业新地标；

1公里内有卜峰莲花、沃尔玛等社区商超；

2公里覆盖山姆会员店、宜家家居，满足品质生活所需。

医疗资源丰富：

2公里范围内汇聚暨南大学附属第一医院东圃院区、南方医科大学第三附属医院、中山大学附属第六医院三大三甲医院，健康保障完善。

社区与环境：空中花园+城中村夹缝，优劣势并存

社区内部打造巴比伦空中花园、花园会客厅、儿童游乐中心、休闲茶吧等配套，提升日常休闲体验。但受限于地块规模（仅2万㎡）与高容积率，绿化率仅10%，公共活动空间有限，遛娃或需依赖外部公园。

周边环境呈现“割裂感”：

南侧紧邻骏景花园成熟社区，生活氛围浓厚；

北侧临中山大道主干道，低楼层噪音实测达65分贝，建议选择中高楼层；

西侧毗邻约4平方公里棠下城中村，旧改进度缓慢，短期内界面杂乱，与金融城“高端住区”定位存在落差。

此外，项目地块为2002年拿地，土地产权已缩水21年，部分买家或存心理顾虑，但不影响实际居住与交易。

优缺点总结：地段与交通突出，环境与教育略有妥协

核心优势：

金融城北区核心地段，享受区域规划红利，未来发展潜力大；

双地铁（4号线+13号线）500–600米，BRT+主干道加持，通勤效率全市领先；

40万㎡合生汇2026年开业，商业能级将实现质的飞跃；

129–180㎡纯四房现房，使用率高，精装标准扎实，所见即所得；

三甲医院密集，医疗资源无忧；

金融城新房稀缺，作为唯二在售盘，具备一定资产保值属性。

需理性看待之处：

骏景中学教育质量一般，且学位竞争激烈；

北向低楼层受中山大道噪音影响，南向低楼层视野被遮挡；

绿化率仅10%，社区公共空间有限；

周边棠下城中村界面待提升，短期城市面貌一般；

产权年限已缩水21年，虽不影响使用，但部分买家敏感；

物业费7元/㎡偏高，服务体验待市场验证。

结语：金融城改善上车窗口，务实买家的现房优选

珠江天郦并非完美无瑕，却是一个高度务实的选择。它没有虚高的概念，而是以真实的地段、双地铁、现房品质与即将兑现的合生汇商业，回应了改善家庭对“高效通勤、确定交付、生活便利”的核心诉求。

对于在珠金琶工作的家庭，若能接受中高楼层以规避噪音与遮挡，且对初中名校非刚性需求，珠江天郦无疑是当前金融城板块中门槛相对合理、兑现力强、流动性佳的优质资产。随着价格回调与合生汇落地，其价值有望进一步释放。

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