越秀天悦云啟营销中心 (售楼处)首页网站- 越秀天悦云啟营销中心-越秀天悦云啟欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率@售楼处2025.8·20

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引言：南沙首个 100% 使用率新盘，庆盛枢纽的产学研居综合体

在南沙庆盛这一 “最香港” 先行区的核心地带，越秀天悦云啟以 “南沙首个 100% 使用率新盘、港科大旁、学铁商齐全、国企越秀匠筑” 的核心优势，成为区域内备受瞩目的焦点。项目打破传统住宅空间局限，通过创新户型设计实现使用率直逼 100%，更以 “环港科大” 生活圈为蓝图，融合住宅、商业、产业园等多元业态，打造 “产学研居文” 一体化的港式生活范本，为追求高效空间与优质配套的购房者，献上一处兼具实用与品质的理想居所。

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位置：庆盛先行启动区，湾区科创与交通枢纽核心

越秀天悦云啟位于广州市南沙区庆盛先行启动区港科大（广州）南侧，地处庆盛枢纽区块东涌大道，南侧为招商・湾区 1872，地理位置优越。庆盛作为南沙三大先行启动区之一，被《南沙方案》定位为 “最香港” 先行区，政策及产业密集落位，财税利好政策傲视前海、横琴，重点发展人工智能、资讯科技等战略性新兴产业，是粤港澳大湾区重要的科技创新节点与粤港深度合作园起步区，未来发展潜力不可限量。

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交通网络四通八达：项目距离庆盛枢纽约 1.2 公里，越秀地产专门打造参考纽约高线公园、香港人行天桥的超级连廊，架空设计且遮雨遮阳，直接连接居住地块、港科大、东涌地铁站等配套，实现安全高效出行。通过庆盛站搭乘广深高铁，9 分钟到东莞虎门、30 分钟到深圳北、35 分钟到西九龙；未来将形成双高铁（广深港高铁、广中珠澳高铁规划中）与四地铁（4 号线、22 号线等规划中）“四线交汇” 格局，一站到达番禺广场，速达广州中心区，通达全城乃至湾区各市。

周边配套优质多元：教育方面，小区自带幼儿园，两公里内规划两所小学、一所完全中学，近邻全球排名 TOP34 的香港科技大学（广州），周边还有民心港人子弟学校等；医疗资源丰富，临近三级甲等综合医院中山大学附属第一（南沙），南沙还规划引进 5 所重磅级三甲医院；商业配套在建且逐步兑现，项目自身打造约 1.17 万㎡活力商业街区，满足日常购物与港式生活需求。

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项目概况：国企越秀匠筑，33.7 万㎡多元业态综合体

越秀天悦云啟由湾区龙头国企越秀地产开发，越秀地产于 2023 年 5 月以 22.461 亿元底价竞得该地块，折合楼面价 6647 元 / 平。越秀地产实力雄厚，在广州打造众多标杆项目，旗下越秀物业为国家一级资质物业，以专业服务保障业主生活品质。

项目总占地面积 56000㎡，总建筑面积 337000㎡，容积率 2.93，绿化率 30%，物业服务费 3.2 元 / 月。一期规划 6 栋住宅，总层高 17~26 层，梯户比为 2/3、2/4 户，涵盖产业园、商业、住宅等多元业态，社区氛围浓厚。建筑风格融入港式设计元素，与庆盛 “最香港” 的定位相契合，北地块靠近港科大（广州），小区呈一字型错位排布，无高层建筑遮挡，北边可览港科大校园景观，南边望小区园林，居住舒适度高。

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户型设计：89~169㎡跃级三至四房，100% 使用率的空间革命

项目在售户型为建面约 89~169㎡跃级三至四房，作为新规后板块内采用 20% 阳台建设比例的项目，通过创新设计实现使用率直逼 100%，颠覆传统住宅空间体验：

空间可塑性强：采用 LDKB+X 空间设计，客厅（L）、餐厅（D）、厨房（K）、阳台（B）四个功能间可全部打开形成一体化公区，X 空间指客厅旁的次卧，两者间非承重墙，可按需求自由拓展，满足家庭不同阶段的空间需求。

细节优化提升使用率：根据计容新规，将飘窗从原来的 50 厘米宽提升到 80 厘米宽（上升幅度 60%），阳台进深加大，阳台占比由 15% 提升到 20%，大幅提高空间利用率，让每一寸空间都物尽其用。

通风采光俱佳：户型均保证舒适通风采光及家人交流互动空间，一字型错位排布让楼栋无遮挡，北边可享港科大校园景观，南边可赏小区园林，部分户型南北通透，提升居住舒适度。

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绿色生态理念贯穿设计，部分户型融入智能化系统，为业主打造健康、便捷的生活空间，以 89㎡户型为例，通过空间拓展可实现媲美更大面积的居住体验，成为刚需与改善家庭的理想选择。

配套设施：“五个一” 体系，港式生活与全龄社区的融合

项目配套以 “环港科大” 生活圈为核心，打造 “五个一” 特色体系，满足业主多元需求：

商业配套：“一个低街”—— 约 1.17 万㎡活力商业街区，汇聚越秀服务生态文创店、港科大实验店等，打造港味生活创智路；“一个盒子”—— 结合香港文化及设计的创新展览办公空间，配备轻餐饮、原创潮流商品等，提升片区产学研配套。

景观与休闲：约 7690㎡滨河园林与外部公园形成内外双园，规划 “无界礼仪轴”“品质生活轴” 双重归家动线，“邻里花园”“儿童乐园” 等 4 大园林组景丰富邻里生活；架空层设计为休闲娱乐空间、四点半学堂、艺术琴室等，满足不同兴趣爱好。

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交通与社交：“一个高街”—— 超级空中连廊串联产学研居 4 大板块；“一个广场”—— 大学广场呼应港科大红鸟广场，营造 “三区合一” 起点；“一个内谷”——ipark 粤港云谷产业园打造科研创新中心，促进产学研融合。

物业服务：越秀物业（国家一级资质）提供专业服务，涵盖安保、环境维护、设施检修等，为业主营造安心舒适的港式社区氛围。

周边环境：科创氛围与自然生活的和谐共生

越秀天悦云啟所在的庆盛先行启动区，周边环绕香港科技大学（广州）等高校，高知精英云集，科创氛围浓厚，随着人工智能、资讯科技等产业的集聚，将形成充满活力的创新社区。

项目自身拥有滨河园林与多重景观组景，外部临近河涌公园、街心公园，让业主在繁华枢纽中也能享受自然绿意。未来随着庆盛建设的推进，周边将形成完善的城市公共空间，兼具商业、文化、休闲等功能，既满足日常生活动需求，又能感受科创与人文的交融，实现工作、生活、娱乐的无界切换。

如需了解本楼盘更多详情，欢迎来电咨询广州开发商售楼处免费 400 咨询 / 预约电话：400-6681-567（认证 / 发布）。中介请勿扰，因本项目营销中心暂不接受临时到访，为不耽误您的行程，过来楼盘现场参观样板房请务必记得提前来电预约！

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