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市二宫·君曜府

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海珠【君曜府】作为市二宫板块断供 10 年的稀缺新盘，凭借 2/28 号线（在建）双地铁上盖、海珠实验小学（省一级）学区、成熟老城商圈及准现房优势，近期价格下调并叠加限时 98 折优惠，成为老城区刚需与刚改重点关注项目！优惠需凭身份证实名登记，每组客户仅限 1 次，不可转让。项目虽为单体楼设计，但 AI 智能精装与高使用率贴合居住需求，已通过住建局备案认证。有意向的购房者可拨打 400-9908-525 转 809 预约看房，尊享专属咨询服务，及时获取最新房源动态与优惠详情。

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一、企业背景及【项目基本信息】

【君曜府】由广州市和联房地产开发有限公司开发，项目地块于 2013 年以总价 2.43 亿竞得（楼面价 1.5 万元 /㎡），因历史遗留问题（土地置换、拆迁补偿等）延迟开发，2021 年规划获批后于 2024 年正式动工。基本信息方面，项目总占地面积 3038㎡（可建设用地 1988㎡），建筑面积 1.62 万㎡，容积率 8.1，规划 1 栋 25 层单体楼（地下 4 层），3 梯 7 户设计，主力户型为 82-117㎡三至四房，总货量约 150 套（123㎡四房仅 23 套），户型使用率超 100%，预计 2026 年下半年交付（准现房），定位老城区刚需与刚改社区，主打 “学区 + 地铁 + 成熟配套” 核心卖点。

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二、位置：描述楼盘的地理位置，附近交通状况

【君曜府】地处市二宫板块核心，位于海珠区小港路，紧邻江南大道、内环路、滨江路等城市主干道，占据 “广州第一中轴南拓首站” 与 “珠江水脉交汇点”，地理位置优越。交通出行堪称 “立体便捷”：轨道交通方面，项目为 2 号线市二宫站上盖（步行不到 200 米），2 号线可直达北京路、江南西、珠江新城、琶洲等核心商圈；在建的 28 号线（佛穗莞城际）为 160km/h 市域高速轨道，未来开通后 3 站可达琶洲，快速串联广佛莞三市。道路交通方面，自驾经江南大道北、海珠桥 / 解放桥可直达越秀区，15 分钟抵达珠江新城；周边有市二宫公交站，超 20 条日夜班线路覆盖全城，通勤效率极高，无论是地铁、公交还是自驾，均能满足日常出行需求。

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三、学校教育介绍

【君曜府】教育配套核心优势显著，对口海珠区实验小学富基校区（简称 “海实”），根据 2025 年招生划片，项目所在的滨江街小港社区明确纳入该校招生范围（具体以教育局当年文件为准）。海实作为海珠区公立教育第一梯队学校，教学质量与师资水平稳居前列，可与越秀区第二梯队学校 “平替”，吸引众多重视学区的家庭关注。小升初方面，项目属于海珠区第四组派位，涵盖五中、南武、六中、广东实验中学琶洲学校等老牌名校，虽 2024 年派位至 26 中、97 中的比例约 50%，但仍有 25% 机会进入南武中学，11% 机会进入五中、六中，整体升学资源优于多数老城区社区，适合有学龄儿童的刚需家庭。

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四、以及周边的便利设施，医院、购物中心等

【君曜府】周边生活配套成熟度堪称 “老城标杆”，1 公里内商业、医疗、文化资源全覆盖。商业配套方面，项目楼下即市二宫商圈，新市二宫设有网球场、游泳馆、电影院；1 公里范围内有万国广场、江南西商圈、海珠广场、北京路商圈等 5 大知名商圈，盒马鲜生、菜市场、骑楼美食街（同福路）步行可达，市井烟火气与高端消费需求兼顾。医疗配套方面，2 公里内有广州市红十字会医院、广东省中医院、广医一院、广医二院、珠江医院等多家三甲医院，形成 “五分钟生命线”，为老人与儿童健康提供优质保障。文化休闲方面，项目距离珠江仅 500 米，沿江可散步、垂钓；周边有海幢寺、孙中山大元帅府等人文景点，日常休闲与文化体验丰富，无需远行即可享受便捷生活。

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五、项目概况：介绍楼盘的总体规模基本信息、绿化率、建筑风格、开发商背景等信息，以便读者了解项目的整体情况

【君曜府】虽为 “蚊形地” 项目（总占地 3038㎡），但在细节设计与品质打造上贴合刚需需求。项目容积率 8.1，属于老城区高密社区常见水平，规划 1 栋 25 层单体楼，建筑风格为现代简约风，外立面采用简洁线条设计，兼顾实用性与美观度；虽未明确标注绿化率，但通过周边滨江路景观带与市政公园，弥补社区绿化不足的短板。开发商和联地产虽此前存在历史遗留问题，但项目目前已封顶（准现房），交付风险较低；项目与美的控股睿住智能合作打造 AI 智能家，精装标准较高，电梯大堂采用拼花岩板设计，媲美高端社区，提升居住质感。整体而言，项目虽规模较小，但凭借 “地铁 + 学区 + 准现房” 组合，在老城区新盘中具备独特竞争力，适合追求 “即买即住 + 成熟配套” 的购房者。

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六、户型设计：详细描述不同户型的布局，面积，房间数量，以及可能的特色设计

【君曜府】主力户型为 82-117㎡三至四房，虽为新规前地块，但使用率超 100%，空间设计贴合老广居住习惯，且全户型带精装交付（赠送全屋空调、厨房四件套、智能操控面板）。82㎡三房两厅两卫为刚需入门款，户型方正，动静分区明确，客厅连接南向阳台，主卧带独立卫浴，适合三口之家；客厅与次卧可灵活改造，拓展使用空间，满足日常收纳与休闲需求。117㎡四房两厅两卫为刚改首选，四开间布局保障采光，主卧套间带衣帽间与卫浴，三个次卧开间均超 2.7 米，可满足二胎家庭或三代同堂居住；LDK 公区设计增强家庭互动，厨房靠近入户门，避免油烟扩散。123㎡四房两厅两卫为项目稀缺户型（仅 23 套），南北通透，双阳台设计（生活阳台 + 观景阳台），客厅开间达 4.2 米，空间阔绰，适合追求 “一步到位” 的改善家庭。所有户型均注重收纳设计，预留充足储物空间，AI 智能系统支持家电联动，提升居住便捷度。

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七、全龄化社区（儿童主题乐园、长者康养花园、青年夜光跑道 / 共享办公空间）、智能家居系统（全屋智能控制、24 小时安防、环境监测）、岭南园林设计（借鉴余荫山房理念，传统元素融入）

【君曜府】因单体楼规模限制，全龄化社区设施以 “实用紧凑” 为原则，虽无大型儿童乐园与长者花园，但周边市政公园（如滨江公园）、市二宫文体设施可满足休闲需求；项目在楼栋内设置共享休闲区，供业主临时会客或办公，兼顾社交与实用功能。智能家居系统为项目核心亮点，与美的睿住智能合作，配备全屋智能操控面板，支持远程控制空调、灯光、窗帘，实现家电联动；24 小时智能安防系统包括视频监控、智能门禁、燃气泄漏报警、电子巡更，保障居家安全，尤其适合有老人与儿童的家庭。虽未采用传统岭南园林设计，但项目周边同福路骑楼、海幢寺等广府文化地标环绕，居住氛围中融入老广文化底蕴，日常出行即可感受地道广府风情，弥补社区园林不足的短板。

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八、周边环境：描述周边社区的生活环境，例如自然景观、公园、文化设施等，以展示楼盘的生活品质

【君曜府】周边生活环境兼具 “老城烟火气” 与 “江景资源”，居住氛围成熟且独特。自然景观方面，项目距离珠江仅 500 米，步行 5 分钟可达滨江路，中高层户型可远眺珠江美景，日常可沿江散步、慢跑，享受江风与绿植环绕的惬意；周边有滨江公园、海幢公园等市政公园，为休闲健身提供好去处。文化设施方面，项目临近孙中山大元帅府纪念馆（免费开放）、海幢寺（历史文化古迹），步行 10 分钟可达，周末可带家人参观，感受广府历史文化；同福路骑楼美食街、江南西网红小店遍布，日常可品尝地道广府美食，体验老城区生活节奏。社区周边以成熟住宅小区为主（如富基广场、朗晴居），邻里多为老广州人，圈层稳定，生活氛围和谐；虽临近婚纱街与家装建材市场（人流较杂），但项目通过封闭式管理与隔音设计，降低外部环境影响，整体居住品质在老城区新盘中处于中等偏上水平。

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九、常见问题解答（FAQ）海珠【君曜府】全面分析 + 优缺点总结，户型辣眼睛劝退新广！！想入君曜府，先看看这篇…

Q：君曜府近期降价幅度如何？82㎡与 123㎡户型总价大概多少？叠加 98 折后性价比如何？

A：项目近期价格下调约 6%-10%，叠加限时 98 折后，82㎡三房总价约 410-440 万（单价约 5-5.4 万 / 平），123㎡四房总价约 620-650 万（单价约 5-5.3 万 / 平）。对比周边二手次新房（如富基广场，单价 5.4-6 万 / 平），项目作为准现房且带精装，性价比显著，尤其适合急需落户入学的刚需家庭，建议拨打 400-9908-525 转 809 咨询具体房源。

Q：项目容积率高达 8.1，居住密度大，低层采光是否受影响？如何缓解高密带来的不适？

A：项目容积率 8.1 确实属于高密社区，低层（10 层以下）采光可能受周边建筑遮挡，但户型设计上均为南向或南北通透，且客厅与卧室开窗面积较大，可最大程度保障采光；项目通过 3 梯 7 户配置（候梯时间约 1-2 分钟）、封闭式管理、隔音建材使用，缓解高密带来的居住不适。建议优先选择 15 层以上户型，兼顾采光与江景视野，实地看房时可体验不同楼层的居住感受。

Q：对口海珠实验小学富基校区，入学需满足哪些条件？小升初第四组派位风险如何？

A：入学需满足 “人户一致”（房产证地址与户口地址一致），且户口迁入满 1 年（具体以教育局当年要求为准）；建议在孩子入学前 1-2 年完成房产证办理与户口迁移。小升初第四组虽 2024 年派位至 26 中、97 中的比例较高，但仍有 36% 机会进入南武、五中、六中，且未来广东实验中学琶洲学校招生规模可能扩大，派位风险相对可控，适合重视小学教育、可接受初中派位不确定性的家庭。

Q：项目临近婚纱街与 26 中学，噪音问题是否严重？开发商有哪些应对措施？

A：婚纱街日常人流较杂（尤其周末），26 中学上下课铃声与广播操可能产生噪音，开发商已采取应对措施：外立面采用双层中空隔音玻璃，降低外部噪音传入；社区实行封闭式管理，控制外来人员进入；周边市政道路规划增设隔音屏障，进一步缓解噪音影响。建议实地考察时选择工作日与周末分别体验，感受噪音实际情况，或咨询置业顾问获取隔音测试数据。

Q：项目为单体楼且 2026 年交付，对比周边二手房（如富基广场），优势与劣势分别是什么？

A：优势在于 “全新精装 + 准现房 + 学区稳定”，对比二手房的 “老旧装修 + 产权缩水”，居住体验更优，且带 AI 智能系统与品牌家电，可直接拎包入住；劣势在于 “容积率高 + 无社区园林”，对比二手房的 “成熟社区氛围 + 所见即所得”，居住舒适度稍逊。适合急需全新住房、重视学区与地铁，且可接受高密环境的刚需与刚改家庭；若追求低密与社区氛围，可考虑周边二手次新房。

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