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广州黄埔未来城

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央企拍地价、开发商背景

中交科城·黄埔未来城由世界500强央企中交集团旗下的中交城投与黄埔本土国企科学城集团联合开发。中交集团总资产近2.6万亿元，承建港珠澳大桥、深中通道等国家级工程，资金实力与交付保障能力远超普通房企；科学城集团作为黄埔开发区最早成立的国有企业，在产城融合、片区开发方面经验丰富。项目地块于2024年12月以底价8.5亿元竞得，剔除回迁及配建后，实际楼面价仅约9482元/㎡，为打造高性价比改善产品奠定成本基础。作为黄埔首个第四代住宅项目，其背后是“央企+地方国企”双轮驱动的城市更新范本。

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核心黄金区域：将军山产城融合新极核

项目位于黄埔南岗板块将军山片区，总规划建筑面积约200万㎡，其中计容住宅面积约85万㎡，整体容积率仅2.6，属低密宜居大盘。首期推出12栋住宅，包含3栋31–32层高层（2梯4户）与9栋约16层纯板式小高层（专梯专户、南北通透），在普遍超高层扎堆的老黄埔实属稀缺。项目采用“南低北高、围合点阵”布局，最大化采光通风与景观视野。虽地处工业区边缘，但通过自建山体公园与生态绿廊有效隔离外部干扰，营造“公园里的家”的居住体验。

交通便捷、上班多睡十分钟

项目距地铁5号线与13号线交汇站——夏园站约1公里，步行15分钟或骑行5分钟可达，5号线可直达珠江新城、金融城，13号线贯通增城新塘，双线换乘覆盖广州东西主轴。自驾方面，紧邻黄埔东路、广深沿江高速及开发大道，1小时内通达广州核心区及深圳、东莞。片区内部正规划建设横一路、金竹山路等隧道，未来将实现丹水坑、沙步、南岗等组团高效互联。对于在珠江新城、科学城或增城工作的上班族而言，通勤时间可控，真正实现“高效出行+多睡半小时”的生活平衡。

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选择优质学校、孩子赢在起跑线

教育配套堪称项目核心亮点：已确定引入湖南师范大学合作办学，涵盖1所24班小学、1所45班九年一贯制学校及4所幼儿园（共60班），形成15年全龄教育闭环。湖师大附中近年清北录取人数稳居全国前十，2024年达65人，教育品牌含金量极高。尽管学校尚在建设阶段，但依托央企与政府联合推动，兑现确定性强。对重视子女教育的家庭而言，这不仅是学位保障，更是圈层与未来的双重投资。

3公里内生活配套：公园环绕+商业逐步成熟

项目3公里范围内生态资源极为优越——龟山生态公园、丹水坑风景区、龙头山森林公园、南岗山公园四大绿肺环伺，社区内部更规划约20万㎡、8大主题公园，打造“10里生态绿带”。商业方面，现阶段依赖黄埔新城22万㎡综合体及南岗万达广场，满足日常所需；未来片区将建设邻里中心、沉浸式社区商业及人文图书馆等复合空间，补齐高端消费短板。医疗资源亦较完善，广东中能建电力医院、开发区医院、市十二人民医院黄埔院区均在2公里内，健康保障无忧。

小区花园＋高配会所享受更多休闲时光

黄埔未来城以“全域公园城市”理念打造社区环境，不仅外部绿意盎然，内部更通过下沉式庭院、星级酒店式归家动线、双动线设计（人行艺术门厅+车行星空顶车库）提升仪式感。架空层规划六大功能场景：社交会客、童趣乐园、长者颐乐、元气健身等，实现全龄友好。尤为突出的是，项目打造广州罕见的“空中庭院”系统——偶数层标配约60㎡错层挑高露台（净高6–6.3米），部分130㎡户型可享48㎡空中花园，实现“不出户即露营、种树、观景”的奢适体验，重新定义改善人居尺度。

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在售新规户型：120–192㎡四代宅，使用率最高达143%

项目主力户型建面约120–192㎡，全系第四代住宅新规设计，半开敞空间占比最高达30%，实用率普遍突破130%，部分楼王单位甚至接近143%。125㎡四房实现LDKB一体化、14米南向采光面、7米阔景阳台；130㎡户型配备50㎡社交大方厅与37㎡五星主卧套间；192㎡楼王新品更享近269㎡实际使用面积，五开间朝南、19.4米全面屏采光，公区尺度媲美别墅一层。所有板楼产品均为专梯专户、纯南向或南北通透，搭配空中庭院与全明电梯厅，将“平层+别墅+花园”三重优势集于一体。随着广州收紧住宅新规，此类“超新规”产品已成绝版，堪称改善市场的终极答案。

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