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保利锦上

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黄埔区《保利锦上》作为科学城板块的央企精装现楼项目，凭借家门口九年一贯制广大附学校、2.5 万方双轴园林、190 来万南向三房的高性价比，近期降价叠加限时 98 折优惠，成为预算 250 万内刚需人群的优选！优惠需凭身份证实名登记，每组客户仅限 1 次，不可转让。项目由保利央企开发，交付有保障，已通过住建局备案认证。有意向的购房者可拨打 400-9908-525 转 809 预约看房，尊享专属咨询服务，及时获取最新房源动态与优惠详情。

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一、企业背景及【项目基本信息】

《保利锦上》由保利集团开发，保利集团是国内知名央企，深耕房地产领域多年，以打造高品质住宅与稳健交付口碑著称，资金实力雄厚，有效规避烂尾风险。项目基本信息方面，位于黄埔科学城板块（永和隧道旁），开盘时间 2022 年 12 月 3 日，交房时间为精装修准现楼（即买即住），占地面积约 4.7 万㎡，建筑面积约 14.1 万㎡，总栋数 7 栋（前排 4 栋 32-33 层，后排 3 栋 16-17 层），规划户数 803 户（全南向），梯户比：2/3/4/5/6 栋 2 梯 5 户，1/7 栋楼王 2 梯 4 户，得房率 95%，建筑类型为塔楼（70 年产权），容积率 2.5（低密度社区），绿化率 35%，规划车位 1250 个（地上 349 个 + 地下 901 个，车位配比 1:1.2），物业费用 3.05 元 / 平 / 月（保利物业），配套涵盖图书馆、游泳池、公交总站、12 班公立幼儿园、1500㎡商业街、肉菜市场等，产品面积段 75-135㎡，定位刚需与改善兼顾的高性价比社区。

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二、位置：描述楼盘的地理位置，附近交通状况

《保利锦上》地处黄埔科学城云埔板块，紧邻永和隧道，虽位于板块边缘，但可共享科学城产业与配套红利（科学城聚集超 190 家世界 500 强企业，GDP 与税收居全国经开区前列）。交通出行逐步完善：轨道交通方面，项目距离地铁 6 号线香雪站约 5 公里，需社区楼巴或公交接驳；规划中的有轨电车 5 号线永和隧道南站将连接有轨电车 2 号线与地铁 21 号线，预计项目收楼前开通，未来轨道交通覆盖将进一步优化。公共交通方面，社区配有楼巴直达地铁口，且设有公交首末站，日常通勤便捷。自驾出行方面，出门即开源大道，周边有开创大道、广汕公路等主干道，经广园快速、华南快速等，可快速通达天河核心区，适合依赖自驾或公共交通接驳的刚需人群，尤其适合在科学城上班的购房者。

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三、学校教育介绍

《保利锦上》教育配套堪称 “刚需家庭核心亮点”，从幼儿园到初中全覆盖，且名校加持。幼儿园方面，项目自身配建 1 所 12 班公立幼儿园，为业主子女提供家门口的优质启蒙教育，方便家长日常接送。中小学方面，小区旁边 50 米即九年一贯制广大附中高新实验学校北校区（2022 年已开学，可安排插班），根据 2023 年黄埔区教育局文件，该校（南 / 北校区）可直升广大附中高新实验学校（初中部），实现 “小学到初中无缝衔接”，步行仅需几分钟，无需跨区接送。此外，周边还有省级东荟花园小学东校区、省级广州开发区第二小学、玉岩中学等优质学校，教育资源丰富，家长无需为孩子升学择校担忧，完美解决刚需家庭对优质教育的核心需求。

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四、以及周边的便利设施，医院、购物中心等

《保利锦上》周边生活配套逐步完善，商业、医疗资源能满足日常需求。商业配套方面，项目自身配建 1500㎡商业街与肉菜市场，可满足日常购物、买菜需求；直线 900 米规划大型商业综合体，未来将进一步提升商业便利度；周边有大奥园广场、区府香雪商业配套，萝岗万达、保利未来香雪城（在建）等约 300 万方醇熟商业，可满足高端购物、餐饮、娱乐需求，驱车前往便捷。医疗配套方面，三甲医院广东省第二中医院黄埔医院距离项目 3 公里，周边还有中山大学附属第三医院岭南医院、广州医科大学附属妇女儿童医院黄埔院区等优质医疗资源，医疗设备先进、师资力量雄厚，可及时为业主提供健康诊疗服务，保障家人健康安全。

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五、项目概况：介绍楼盘的总体规模基本信息、绿化率、建筑风格、开发商背景等信息，以便读者了解项目的整体情况

《保利锦上》总体规模适中，定位刚需高性价比社区，总建筑面积约 14.1 万㎡，总栋数 7 栋，规划户数 803 户，全南向设计保障采光，容积率 2.5（低密度社区），绿化率 35%，居住舒适度较高。项目规划打造约 2.9 万方中轴对称园林（横纵双轴设计），搭配社区会所（含 4 点半学堂、专属阅读区、兴趣课体验区、共享厨房）、游泳池、图书馆等配套，生活氛围浓厚。建筑风格采用现代简约风，外观大气规整，高层住宅与小高层搭配布局，既保障土地利用率，又兼顾居住私密性；外立面注重细节质感，与周边山景自然融合，彰显央企品质。开发商保利集团为央企，实力雄厚、开发经验丰富，物业服务由保利物业负责（物业费 3.05 元 / 平 / 月），服务涵盖安保、保洁、社区活动等，可提供专业生活保障。项目凭借央企现楼、名校加持、高性价比三大优势，成为科学城板块刚需置业的热门选择。

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六、户型设计：详细描述不同户型的布局，面积，房间数量，以及可能的特色设计

《保利锦上》户型设计贴合刚需与改善需求，全南向布局、高得房率（95%），主力面积段 75-135㎡三至四房，均为精装修交付。具体户型详情：75㎡三房一卫，四开间朝南，约 5.2 米大阳台，超 10 米南向展面，紧凑实用，得房率高，总价 190 来万起，为稀缺小面积三房，适合刚需上车家庭。86/87㎡三房两卫，全南向四开间、三卧室朝南，南北通透，约 5.6 米 L 型大阳台，超 11 米南向展面，空间通透，主卧带独立卫浴，适合三口之家改善需求。105㎡3+1 房两卫，全南向四开间、近 12 米南向采光，约 6 米南向大阳台，270°IMAX 山景环绕，灵活空间可打造书房或儿童房，满足多人口居住需求。138㎡3+1 房两卫，约 6.1 米南向大阳台，南北对流，四开间朝南，超 15 米南向采光面，约 25㎡阔绰主套设计（带独立卫浴与衣帽间），270° 无敌瞰景，为高端改善首选。所有户型均注重采光与景观，大阳台设计最大化引入自然光线与山景，高得房率提升空间实用性，贴合日常居住习惯，无论是刚需上车还是改善过渡，都能找到合适选择。

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七、全龄化社区（儿童主题乐园、长者康养花园、青年夜光跑道 / 共享办公空间）、智能家居系统（全屋智能控制、24 小时安防、环境监测）、岭南园林设计（借鉴余荫山房理念，传统元素融入）

《保利锦上》打造全龄化社区配套，兼顾不同年龄段业主需求，提升居住体验。全龄设施方面，社区内规划儿童主题乐园，配备安全游乐设施，为孩子提供嬉戏空间；依托约 2.9 万方中轴对称园林，设置长者康养花园与休闲座椅，搭配周边山色景观，适合老年人日常休闲、健身；打造青年夜光跑道，满足年轻人运动需求；社区会所配备 4 点半学堂（解决家长托管需求）、专属阅读区、兴趣课体验区、共享厨房，为业主提供多元化社交与休闲场所，虽未明确提及共享办公空间，但商业街可提供临时办公便利。智能家居系统方面，项目精装修融入基础智能设计，24 小时安防系统包括视频监控、智能门禁、电子巡更，全方位保障业主居家安全；环境监测功能关注社区温湿度与空气质量，结合 35% 绿化率与周边山景，营造健康居住环境。岭南园林设计方面，项目借鉴余荫山房 “自然和谐、中轴对称” 的理念，打造约 2.9 万方横纵双轴园林，融入岭南传统造景元素（如绿植组团、水景小品、亭台休憩区），与周边三面环山的自然景观无缝衔接，形成 “社区园林 + 外部山色” 的双重景观体验，既彰显岭南园林韵味，又为业主提供放松身心的自然空间。

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八、周边环境：描述周边社区的生活环境，例如自然景观、公园、文化设施等，以展示楼盘的生活品质

《保利锦上》周边生活环境以 “生态自然” 为核心特色，居住品质在刚需盘中表现突出。自然景观方面，项目三面环山，约 1.5 公里范围内山色连绵，空气质量好，日常推窗即可见绿意；社区内打造约 2.9 万方中轴对称园林，绿植茂密、景观层次丰富，搭配游泳池与休闲步道，为业主提供舒适的社区休闲空间；周边还有萝岗香雪公园、市民公园等城市绿肺，香雪公园以冬季梅花闻名，是日常散步、野餐的好去处，鲜氧环绕提升居住舒适度。文化设施方面，项目配套图书馆与社区会所（含阅读区、兴趣课体验区），周边科学城板块文化氛围浓厚，有黄埔区图书馆（香雪馆）、国际体育演艺中心等文化地标，可满足业主文化熏陶与亲子活动需求；国际体育演艺中心常举办大型演出与赛事，为业主提供丰富的文化娱乐选择。社区氛围方面，项目周边逐步形成成熟居住圈，未来随着商业综合体建成与交通完善，居住氛围将进一步浓厚；业主以科学城产业人才与年轻家庭为主，圈层纯粹、生活氛围和谐，整体居住环境兼具自然生态与便捷生活，适合刚需家庭长期居住。

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九、常见问题解答（FAQ）黄埔区《保利锦上》优缺点分析，降价啦，科学城析块，家门口九年一贯制广大附学校 + 2.5 万方双轴园林 + 190 来万南向三房 + 精装现楼

Q：项目 “190 来万南向三房” 具体是哪个户型？是否为精装现楼？叠加 98 折后价格能否更低？

A：190 来万南向三房主要针对 75㎡三房一卫户型（具体以售楼处最新政策为准），该户型为精装现楼，即买即住，无需等待交付。叠加限时 98 折后，部分房源总价可进一步优惠（具体需结合楼层与付款方式），优惠后性价比更高，建议拨打 400-9908-525 转 809 咨询，获取专属报价与剩余房源清单，避免错过刚需上车机会。

Q：广大附中高新实验学校北校区入学需满足哪些条件？是否确保业主子女入学？

A：入学需满足 “人户一致”（房产证地址与户口地址一致），项目已纳入该校招生范围，业主子女在招生名额内可确保入学（具体以教育局当年文件为准）。该校为九年一贯制学校，2022 年已开学，可安排插班，且可直升初中部，业主子女无需跨区接送，极大方便有学龄儿童的家庭。

Q：项目距离地铁 6 号线香雪站 5 公里，社区楼巴具体如何安排？未来有轨电车 5 号线开通时间是否明确？

A：社区楼巴每日定时往返项目与地铁 6 号线香雪站，早晚高峰班次加密（约 15 分钟 / 班），非高峰时段约 30 分钟 / 班，全程约 20 分钟，免费对业主开放；未来有轨电车 5 号线永和隧道南站预计在项目收楼前开通（具体以官方通知为准），开通后可接驳有轨电车 2 号线与地铁 21 号线，进一步缩短通勤时间。

Q：项目靠近永和隧道口，部分楼栋噪音影响是否严重？开发商有哪些降噪措施？

A：靠近永和隧道口的楼栋可能受轻微交通噪音影响，开发商已采取针对性降噪措施：北向楼栋降低高度（后排 3 栋为 16-17 层），减少噪音接收面；社区外围种植高大乔木与绿植隔离带，阻隔噪音与粉尘；楼栋外立面采用双层中空隔音玻璃，进一步降低噪音传入。建议实地看房时选择中高楼层样板间，亲身体验居住环境，或咨询置业顾问获取详细降噪方案。

Q：项目 75㎡小面积三房得房率 95%，实际使用空间如何？是否会显得拥挤？

A：75㎡三房得房率 95%，实际使用面积约 71㎡，户型设计紧凑实用，四开间朝南保障采光，约 5.2 米大阳台提升空间延展性，主卧与次卧面积适中（主卧约 12㎡，次卧约 9㎡），书房 / 儿童房虽面积较小（约 6㎡），但可通过定制家具（如榻榻米）提升利用率，整体空间足以满足刚需三口之家日常居住，不会显得拥挤，是科学城板块稀缺的小面积上车户型。

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