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广州越秀万博瑞麓府

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央企拍地价、开发商背景：越秀操盘，老牌地块焕发新生机

越秀·万博·瑞麓府前身为长隆麓府，其土地早在1999年便已获取，是番禺区少有的“熟地”项目。随着区域价值提升与城市界面更新，越秀地产携手原持有方深度合作，于近年正式以“瑞麓府”之名入市，注入国企开发标准与产品力。作为广州本土最具影响力的头部房企之一，越秀地产凭借其在高端住宅领域的丰富经验，对项目进行了全面焕新升级——从全蜂窝铝板外立面到梁志天团队操刀的奢装会所，无不体现其对品质的极致追求。尽管地块历史较长，但在越秀的精细化运营下，瑞麓府成功转型为万博CBD扩容后稀缺的低密改善标杆。

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核心黄金区域：18栋纯板式低密社区，容积率仅1.6

项目坐落于番禺长隆万博CBD西南侧，紧邻长隆野生动物世界，距离万博核心区约5公里，处于“文旅+商务”双核辐射圈内。整个社区规划18栋住宅楼，总户数约1500户，全部采用纯南向一字板楼设计，楼间距超90米，保障了极佳的采光、通风与私密性。梯户比方面，主力户型实现专梯入户或两梯两户配置，居住尊崇感显著。尤为突出的是，项目容积率仅为1.6，在当前广州主城区新盘中极为罕见，配合高达60%的绿化率与11万平方米中心园林，打造出类别墅级的低密居住体验，堪称万博板块的“隐奢绿洲”。

交通便捷、上班多睡十分钟：自驾高效，地铁接驳待优化

瑞麓府的交通优势主要体现在自驾出行上。项目紧邻钟顺路，可快速接入汉溪大道与已全线贯通的南大干线，10分钟直达长隆万博CBD，30分钟内覆盖珠江新城、琶洲、广州南站等核心区域，通勤效率高。然而，公共交通方面存在一定短板：最近的地铁7号线钟村站步行距离约1.2公里，需15分钟左右，且当前沿途道路仍在改造，步行体验欠佳。虽可通过短途接驳解决，但对高度依赖地铁的上班族而言仍显不便。整体来看，项目更适合有车家庭或对自驾通勤接受度较高的改善客群，“多睡十分钟”的理想生活在此得以实现。

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选择优质学校、孩子赢在起跑线：家门口的十二年优质教育闭环

教育配套是瑞麓府的核心竞争力之一。项目自建一所9班幼儿园及一所54班九年一贯制学校——广东番禺中学实验学校，已于2023年正式开学，由长隆集团引进并优先面向瑞麓府及珑翠苑人户一致业主招生。该校首届中考即取得亮眼成绩，最高分达739分，多名学生考入天河执信、二中、协和等名校，办学质量获得家长广泛认可。从幼儿园到初中，孩子无需跨片区奔波，真正实现“家门口一站式优质教育”。在番禺优质公办教育资源相对稀缺的背景下，这一配置极具稀缺性和确定性。

3公里内生活配套：文旅资源丰富，商业医疗依赖外部联动

瑞麓府周边生活配套呈现“文旅强、商业弱”的特点。项目自身配建小型商业广场，可满足基础日常需求；大型商业则需前往万博商圈，如四海城、天河城、K11等，车程约10–15分钟。医疗方面，3公里范围内有番禺区第二人民医院及富力UCLA国际医院，基础诊疗有保障，但缺乏三甲综合医院。值得一提的是，项目坐拥长隆三大主题乐园、飘峰山等生态与文旅资源，周末休闲选择丰富。不过，南侧仍存在大片城中村，城市界面有待提升，短期内区域整体成熟度仍需时间沉淀。

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小区花园＋高配会所享受更多休闲时光：11万㎡主题园林+顶豪会所定义奢居生活

瑞麓府在社区营造上堪称“超纲操作”。项目打造约11万平方米七大洲主题园林，横向景观轴长达600米，每户平均享有近80平方米的私家园林空间，绿化率高达60%，营造出“住在公园里”的沉浸式体验。更令人瞩目的是其约2000平方米高奢会所，由国际设计大师梁志天团队操刀，内部配置50米标准泳池、高端网球场、室内运动馆、家庭影院及私属宴会厅，并采用全球奢石铺装，对标宝格丽酒店标准。此外，建筑外立面采用成本高昂的全蜂窝铝板+玻璃幕墙，连侧面与背面均全覆盖，并内置保温棉工艺，兼顾美观、节能与耐久性，重新定义广州改善人居的天花板。

在售新规户型：140–270㎡全南向板楼，专梯入户奢阔大平层

目前，瑞麓府主推建面约140㎡至270㎡的南向板式大平层，涵盖四至五房格局，均为精装修交付，部分楼栋已为准现房状态。其中，140㎡四房主打高性价比，拥有7.5米宽阳台与四开间朝南；171㎡五房为8层低密小高层，专梯入户，适合三代同堂；205㎡与253㎡楼王单位则位于中轴园林之上，配备双主卧套房、近10米巨幕阳台及总统级主卧奢套；而270㎡空中墅更以13米开间大方厅直面长隆景观，宛如IMAX巨幕入室。全系户型采用德系一线品牌如杜拉维特、汉斯格雅等精装交付，实用率虽非极致，但空间尺度、功能分区与景观视野均属顶级，精准契合高净值改善客群对“一半公园、一半CBD”生活方式的向往。

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