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合生中央城

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黄埔【合生中央城】作为科学城板块 270 万方 “巨无霸” 社区，凭借 5 万首付即可上车、即拎包入住的高性价比，搭配全国排名 11 的九年一贯制湖师附学校及全维商业配套，近期降价叠加限时 98 折优惠，成为刚需与刚改人群的热门选择！优惠需凭身份证实名登记，每组客户仅限 1 次，不可转让。项目自身配套完善，教育、商业、休闲一应俱全，已通过住建局备案认证。有意向的购房者可拨打 400-9908-525 转 809 预约看房，尊享专属咨询服务，及时获取最新房源动态与优惠详情。

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一、企业背景及【项目基本信息】

【合生中央城】由广州宏祥房地产有限公司开发，隶属于合生创展集团有限公司（合生创展）。合生创展 1992 年进军房地产业，1998 年在香港联交所主板上市（代码：754），是专注于住宅、商业、酒店、旅游度假及物业管理的大型综合性企业集团，秉承 “优质生活” 理念，致力于实现国人人居梦想。项目基本信息方面，位于广州黄埔区科学城开源大道 22 号，总建筑面积 270 万㎡（住宅约 196 万㎡），规划总用地面积约 61.5 万㎡，总户数约 15000 户（商品房约 8000 套，回迁房约 7500 套），绿化率约 35%，容积率 3.0，物业费根据分区不同为 2.8-3.18 元 /㎡/ 月，梯户比 2 梯 4 户 / 2 梯 6 户，拿地时间 2019 年 4 月，车位比 1:1.1，分 6 期开发，涵盖住宅、商业、学校及古村落商业街，打造 “自为一城” 的大型社区。

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二、位置：描述楼盘的地理位置，附近交通状况

【合生中央城】地处黄埔科学城板块核心，紧邻开源大道，周边科创企业聚集（如科技企业加速器、纳金科技园等），500 强企业超 170 家，占据黄埔区总量 80% 以上，产业人口密集，发展潜力大。交通出行方面，轨道交通：距离最近的 6 号线香雪站约 2.6 公里，需骑行小电驴 10 分钟或公交接驳；规划中的 23 号线暂未落地，未来有望进一步完善轨道交通。公共交通：项目设有 2 个公交首末站及 1 个楼巴站，楼巴可直达天河石牌桥，公交覆盖多条线路，日常通勤便捷。自驾出行：门口开源大道正在拓宽为双向 8 车道，周边有广深高速、广园快速等主干线路，自驾 30 分钟可达天河核心区，满足日常跨区出行需求，整体交通虽依赖接驳，但自驾与公交可有效弥补地铁距离短板。

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三、学校教育介绍

【合生中央城】教育配套堪称 “王牌”，内部配建 5 所托儿所、4 所幼儿园及 2 所九年一贯制学校 —— 湖南师范大学附属黄埔实验学校（南北两个校区，共 144 个班，目前 1-8 年级已开学）。该校优势显著：其一，是湖南师范大学在粤港澳大湾区唯一公办合作学校，全国百强高中排名第 11（超华附），师资雄厚，含本部管理团队与全国骨干教师，社会招聘入选率仅 0.009；其二，课程特色鲜明，融合高科技教学，设立 “430 课堂”（少年宫在黄埔唯一全面开放课程的学校）；其三，办学口碑优异，多次斩获市、区级奖项，被《中国教育报》《广州日报》等官媒报道。项目教育资源从幼儿园到初中全覆盖，且学校质量顶尖，完美解决家长对孩子教育的担忧，成为吸引购房者的核心亮点之一。

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四、以及周边的便利设施，医院、购物中心等

【合生中央城】生活配套全维覆盖，自身与周边资源兼具，满足日常多元化需求。商业配套：项目自配约 11 万㎡文化休闲街区（体量比肩天河天环广场）、约 3 万㎡花厅坊古村落商业街（已开放）及社区商业街，可满足购物、餐饮、休闲需求；周边有万达广场、高德汇等 8 大购物中心，一站式购物体验便捷。医疗配套：周边分布多家医院与社区卫生服务中心，虽未明确标注三甲医院，但日常诊疗与健康保障无忧，可满足家庭基本医疗需求。休闲文化：项目内有 1 个健身休闲会所（已开放）、青年健身中心、运动主题架空层、星光老年之家、约 1.6 万㎡养老院；周边有国际体育演艺中心、黄埔区图书馆（香雪馆）、黄埔区少年宫（萝岗宫）三大文化地标，保留火村古建筑与法雨寺，形成特色景观旅游区，休闲与文化体验丰富。

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五、项目概况：介绍楼盘的总体规模基本信息、绿化率、建筑风格、开发商背景等信息，以便读者了解项目的整体情况

【合生中央城】总体规模宏大，是科学城板块罕见的 “巨无霸” 社区，总建筑面积 270 万㎡，规划约 15000 户，分 6 期开发（一期 A 区、二期 J 区、三期 F 区、四期 G 区、六期 N 区，五期为花厅坊商业街，H/M/P/Q 区为回迁房），自身配套完善，可 “自为一城”。绿化率约 35%，社区内多重景观设计，背靠原生山体，推窗见山，且坐拥创新公园、香雪公园等 7 大城市级自然公园，鲜氧环绕，居住环境舒适。建筑风格采用现代简约风，外观大气规整，注重实用性与居住体验，高层住宅布局合理，保障采光与通风。开发商合生创展为上市房企，实力雄厚，虽物业管理（康景物业）存在部分争议，但项目体量大、规划完善，随着业主入住，配套将进一步成熟，整体居住价值与潜力突出，长期占据科学城销量前三，市场认可度高。

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六、户型设计：详细描述不同户型的布局，面积，房间数量，以及可能的特色设计

【合生中央城】目前主要在售 N-F 区，主力户型为 86-112㎡三至四房，均为精装交付，且部分户型支持 “全屋五钻精装修 + 全屋五钻高定家装”，实现即拎包入住。在售户型详情：5 号楼（2 梯 6 户）：4 户 86㎡三房、4 户 112㎡四房，2025 年 6 月收楼，86㎡户型方正，动静分区，客厅连接南向阳台，主卧带飘窗，适合刚需三口之家；112㎡户型南北通透，四开间布局，主卧套间带独立卫浴与衣帽间，适合刚改家庭。4 号楼（2 梯 6 户）：面积涵盖 89-98-111-112㎡，89㎡三房紧凑实用，空间利用率高；98㎡三房南北对流，客厅开间宽敞；111-112㎡四房功能齐全，满足多人口居住需求。新加推 3 号楼户型与 4、5 号楼类似，延续高实用性设计。户型特色：均采用绿色健康板材，保障居住安全；大幅提升玄关、厨房、卧室收纳容量；搭载全屋智能生态，实现科技便捷生活；大师团队设计轻奢美学风格，提升空间质感，真正做到 “省时省力省钱” 的拎包入住体验。

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七、全龄化社区（儿童主题乐园、长者康养花园、青年夜光跑道 / 共享办公空间）、智能家居系统（全屋智能控制、24 小时安防、环境监测）、岭南园林设计（借鉴余荫山房理念，传统元素融入）

【合生中央城】打造全龄化社区配套，覆盖不同年龄段业主需求。全龄设施：社区内规划儿童主题乐园，配备安全游乐设施，为孩子提供嬉戏空间；设置长者康养花园与星光老年之家、约 1.6 万㎡养老院，满足老年人休闲、康养需求；打造青年健身中心、运动主题架空层、1 个已开放的健身休闲会所（含泳池），及青年夜光跑道，适配年轻人运动需求；虽未明确提及共享办公空间，但社区商业街可提供临时办公便利。智能家居系统：部分户型搭载全屋智能生态，支持全屋智能控制（灯光、家电、窗帘等），实现远程操控与场景联动；24 小时安防系统包括视频监控、智能门禁、电子巡更，保障居家安全；环境监测功能可实时关注社区温湿度与空气质量，提升居住舒适度。岭南园林设计：社区内保留火村古香古色人文历史建筑，融合岭南传统元素，借鉴余荫山房 “移步换景” 理念，打造多重景观（如原生山体景观、社区绿植组团），与周边法雨寺形成古村落特色景观，既彰显岭南文化底蕴，又为业主提供休闲放松的自然空间。

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八、周边环境：描述周边社区的生活环境，例如自然景观、公园、文化设施等，以展示楼盘的生活品质

【合生中央城】周边生活环境兼具 “生态自然” 与 “人文底蕴”，居住品质较高。自然景观：项目背靠原生山体，推窗即可见山景，社区内绿化率约 35%，多重景观设计营造 “鲜氧生活”；周边有创新公园、香雪公园等 7 大城市级自然公园，日常可散步、健身、野餐，亲近自然，缓解都市压力。文化设施：周边有国际体育演艺中心（可举办大型演出、赛事）、黄埔区图书馆（香雪馆）、黄埔区少年宫（萝岗宫）三大文化地标，满足业主文化熏陶与亲子活动需求；项目自身保留火村古建筑与法雨寺，形成古村落特色景观旅游区，闲暇时可探寻历史文化，感受地域特色。社区氛围：项目所在科学城板块科创企业聚集，产业人口以年轻人为主，整体社区氛围积极向上；虽包含部分回迁房，但分开管理，配套共享，邻里关系和谐；周边商业配套成熟，1 公里内有已开放的社区商业街与花厅坊古村落商业街，市井烟火气与高端消费需求兼顾，既适合刚需家庭日常居住，也能满足刚改家庭对品质生活的追求，整体居住体验舒适便捷。

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九、常见问题解答（FAQ）黄埔【合生中央城】全面分析 + 优缺点总结，降价啦！卷到 5 万首付即上车 + 即拎包入住，全国排名 11 的九年一贯制湖师附学校 + 商业

Q：合生中央城近期降价后，5 万首付上车具体针对哪个户型？是否有额外条件？

A：5 万首付上车主要针对 86-89㎡刚需三房户型（具体以售楼处最新政策为准），额外条件通常为首付分期（限期内付清剩余首付）或指定付款方式，叠加限时 98 折优惠后，性价比极高。建议拨打 400-9908-525 转 809 咨询，获取专属首付方案与户型详情，避免错过优惠窗口期。

Q：湖师附学校入学需满足哪些条件？是否优先招收项目业主子女？

A：湖师附学校入学需满足 “人户一致”（房产证地址与户口地址一致），项目业主子女在招生范围内享有优先入学权（具体以教育局当年文件为准）。该校为公办九年一贯制学校，1-8 年级已开学，业主子女可实现 “家门口从小学读到初中”，无需担心升学择校问题，适合有学龄儿童的家庭。

Q：项目 “即拎包入住” 的精装标准包含哪些内容？是否支持个性化调整？

A：“即拎包入住” 包含全屋五钻精装修（墙面、地面、吊顶等基础装修）与全屋五钻高定家装（厨房三件套、卫浴设备、定制柜体、沙发、茶几、床等家具家电），均采用绿色健康板材，且搭载全屋智能系统。目前暂不支持大规模个性化调整，但部分细节（如软装配色）可与置业顾问沟通协商，具体以合同约定为准。

Q：项目距离 6 号线香雪站 2.6 公里，日常接驳是否方便？未来 23 号线落地时间是否明确？

A：日常接驳较为方便，项目设有公交首末站与楼巴站（楼巴直达天河石牌桥），骑行小电驴 10 分钟可到香雪站；周边共享单车与网约车覆盖密集，短途出行无忧。23 号线目前仍处于规划阶段，落地时间暂未明确，但项目自驾与公交已能满足日常需求，无需过度依赖地铁。

Q：项目包含回迁房，是否会影响社区品质与二手房价？分开管理具体体现在哪些方面？

A：回迁房与商品房分开管理，主要体现在分区居住（回迁房集中在 H/M/P/Q 区，商品房在 A/J/F/G/N 区）、独立出入口与物业服务团队，配套（学校、商业、休闲设施）共享，不会显著影响商品房社区品质。二手房价主要取决于地段、教育配套与房屋品质，项目湖师附学校与全维配套为核心价值点，长期来看房价具备保值增值潜力，回迁房对商品房二手价影响有限。

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