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世纪金源·天河源筑：天河北五山板块新规准现楼，华附系九年一贯制学校+105%使用率+6万㎡园林，教育改善新标杆

在广州天河北的学术腹地——五山-东莞庄板块，一个以高使用率、优质教育、高校氛围与新规产品力为核心的大型社区正加速兑现——【世纪金源·天河源筑】。项目由全国知名房企世纪金源集团开发，总建面达45万平方米，规划11栋住宅、3250户，目前已进入准现楼阶段（2025–2026年分批交付），并率先实现九年一贯制学校2024年9月开学，成为天河东改善家庭关注的焦点。

尤为突出的是，项目主打新规户型，使用率高达105%，涵盖91–181㎡三至五房，满足从首置到多孩家庭的多元需求；配建华师附中教育集团旗下汇景新城实验学校，属天河第一梯队；社区内打造约6万㎡主题园林、“楚庭十景”、立体度假泳池与太空主题儿童乐园，居住体验远超同区竞品。对于重视教育、空间效率与长期居住品质的家庭而言，天河源筑提供了难得的“主城学术圈+高性价比改善”组合。

项目概况：天河北后花园，45万㎡大盘兑现教育先行

天河源筑位于天河区东莞庄路，紧邻华南理工大学、华南农业大学等4所双一流高校，地处“环五山创新策源区”，学术氛围浓厚，被誉为“天河北后花园”。

项目总占地7.8万平方米，总建面45万平方米，分五期开发，目前主推一期1–2号楼（2025–2026年交付），为16–17层小高层，梯户比合理（2梯3户至3梯6户），车位配比1:1.1，物业费5.18元/㎡，由世纪金源自有物业管理。

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值得一提的是，开发商在无一户业主收楼的情况下，优先建成学校并安排子女提前入学，兑现“教育先行”承诺，极大增强购房者信心。

教育配套：华附系九年一贯制学校已开学，幼儿园2026年投用

教育是天河源筑的最大亮点：

九年一贯制学校：配建24班小学 + 12班初中，命名为“汇景新城实验学校”，正式纳入华南师大附中教育集团，2024年8月底已开学，首年招收小学、初中各4个班，共311名学生；

9班公立幼儿园：预计2026年投入使用，形成3–15岁全龄教育闭环；

周边高校林立，家长圈层以高校教职工、科研人员为主，邻里素质高，社区氛围纯粹。

这一教育配置在天河东板块极具竞争力，尤其华附系背书，显著提升长期价值。

户型与产品力：新规设计+105%使用率，91–181㎡全系四房起步

项目主力户型覆盖91–181㎡三至五房，全部采用新规设计，得房率突破常规：

91–93㎡三房两卫：紧凑实用，适合年轻家庭首置；

103–106㎡四房两卫：四开间布局，功能齐全；

124–125㎡四房：LDK一体化，主卧套房带独立卫浴；

136–142㎡四房：南向大面宽，采光通风优越；

181㎡五房三卫：奢阔尺度，满足多代同堂或高端改善需求。

全系使用率高达105%（含飘窗、阳台等优化空间），部分户型实现“买三得四、买四得五”。精装交付标配分户式七恒全屋气候系统、国际一线品牌家电卫浴，居住舒适度对标高端改善盘。

社区环境：6万㎡岭南园林+立体泳池，打造学术圈静谧居所

社区内部打造约6万㎡主题园林，融合岭南文化，规划“楚庭十景”，包括：

下沉式水景广场

370㎡立体度假泳池

520㎡太空主题儿童乐园

四季花林中央剧场

高端会所与社区服务中心

整体环境静谧，远离主干道喧嚣（尤其1–2号楼），与周边高校绿荫相融，形成独特的“学术生态住区”。

交通与道路：地铁依赖接驳，主干道升级缓解拥堵

交通方面以自驾为主：

距地铁3号线五山站约1.7公里，步行较远，建议公交或电单车接驳；

楼下有400路公交直达天河客运站；

东莞庄路正在拓宽为四车道，完工后将显著改善早晚高峰拥堵；

自驾经华南快速、广园东路、北环高速，15–20分钟可达珠江新城，通勤效率尚可。

商业与医疗：社区商业+3公里商圈，三甲医院密集

商业配套逐步完善：

社区配建4000㎡商业+2000㎡肉菜市场，满足日常所需；

3公里内有优托邦购物中心；

驱车15分钟可达太古汇、天环、K11等顶级商圈。

医疗资源丰富：

周边3公里覆盖广东省妇幼保健院天河院区、广州市中医医院、武警广东省总队医院、中山大学附属第六医院等多家三甲及专科医院，健康保障完善。

优缺点总结：教育+空间+环境三重优势，交通与界面略有妥协

核心优势：

华附系九年一贯制学校已开学，教育确定性强，属天河第一梯队；

新规户型使用率高达105%，空间利用率全市领先；

6万㎡岭南园林+立体泳池+儿童乐园，社区环境静谧且功能丰富；

紧邻4所双一流高校，学术氛围浓厚，邻里圈层优质；

准现楼发售（2025–2026年交付），风险低，所见即所得；

总价门槛相对友好，91㎡三房可上车天河北，性价比突出。

需理性看待之处：

距地铁3号线五山站约1.7公里，轨交依赖接驳，不适合纯地铁通勤族；

部分楼栋靠近银河公墓，高楼层视野或心理感受受影响，选房需谨慎；

2004年拿地，产权剩余约50年，虽不影响居住，但二手交易时或存折价可能；

周边局部城市界面较原始，呈现“城乡结合部”特征，与珠金琶繁华感有差距。

结语：天河北教育改善的价值洼地，务实家庭的理想之选

世纪金源·天河源筑或许不是最光鲜的项目，却是最务实的教育改善选择之一。它没有过度包装概念，而是用真实的学校开学、105%使用率、6万㎡园林和高校圈层，回应了家庭对“好学校、大空间、静环境”的核心诉求。

在天河新房普遍迈向6万+/㎡、动辄千万总价的背景下，天河源筑以合理的门槛、确定的教育、高实用率的产品，为重视孩子成长与居住品质的家庭提供了一条“隐于学术圈，近享主城芯”的理想路径。随着东莞庄路拓宽完成、社区全面交付，其长期价值有望稳步释放。

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