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越秀天瀛

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越秀·天瀛：荔湾江畔低密现房的品质生活样本

在广州市中心土地资源日益稀缺、新房供应持续向外围转移的背景下，荔湾区作为老城核心区仍保留着不可复制的地理与人文价值。越秀·天瀛坐落于荔湾海龙科创区板块，雄踞珠江支流花地河畔，是越秀地产于2021年广州首批集中供地中竞得的重要项目。凭借国企开发背景、全南向低密规划、高使用率现房产品及已兑现的生态与商业配套，该项目为预算适中、注重居住确定性与生活舒适度的家庭提供了一个兼具性价比与品质感的置业选择。本文将从品牌底蕴、区域配套、项目概况、产品实景及综合价值五大维度，系统解析这一江畔低密住区的内在优势。

一、品牌底蕴：国企担当下的长期主义实践

越秀地产作为广州市属国企、中国房地产百强企业，深耕广州逾四十年，以“轨交+物业”模式和稳健开发风格著称。其代表作如越秀·和樾府、越秀·星汇文瀚等，均体现出对城市肌理、居住本质与社区可持续性的深度思考。越秀·天瀛作为其在荔湾西部的重要布局，延续了“好房子、好服务、好社区”的产品理念。

项目自2022年开盘以来，严格按计划推进工程进度，并于2024年12月实现精装交付，成为区域内少有的高品质现房项目。这种“不抢跑、不透支、重兑现”的开发节奏，体现了越秀地产对业主权益的尊重与对产品完成度的执着，也为购房者提供了“所见即所得”的高确定性保障。

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二、区域配套：江河交汇处的生活新极核

越秀·天瀛位于荔湾区海龙街道，地处花地河与珠江后航道交汇区域，虽处城市西缘，但依托广佛同城化与白鹅潭商务区辐射，正逐步融入主城生活圈。

交通网络多元接驳：项目距广佛线龙溪站约1.9公里，虽非地铁上盖，但门口300米即设海中公交总站，多条线路可便捷接驳广佛线菊树站、1号线西塱站（龙溪站2站可达）。自驾出行尤为高效——经海龙路可快速接入花地大道、广州环城高速、广佛江珠高速及广台高速，30分钟内通达荔湾核心区、越秀、天河及佛山千灯湖等重点板块。

教育资源体系完善：项目配建9班制幼儿园，满足幼教需求。小学阶段对口康有为纪念小学海中学校，周边另有何香凝纪念学校、芳村小学南漖校区等优质资源；初中派位涵盖广州市真光中学初中部、广东实验中学、广州市第四中学等省一级名校，形成覆盖全龄段的教育支持网络。

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商业与生活配套加速兑现：项目自带约8000平方米社区商业，满足日常所需。步行范围内，广州第三家山姆会员商店已确定落户并计划2025年开业，显著提升高端消费能级。周边3–5公里范围内汇聚广百、天嘉广场、沃尔玛乐峰广场、南海万达广场、中海环宇城等大型商业综合体，生活便利度持续提升。

医疗与生态资源丰富：3.5公里范围内覆盖广州市第一人民医院鹤洞分院、广州中医药大学第三附属医院、润博医院等医疗机构，健康保障体系健全。项目紧邻花地河滨水绿带，400米内有海中公园，北侧毗邻约7700平方米社区公园，南向近大沙河湿地公园，形成“一河多园”的生态格局，日常散步、亲子活动、晨练晚跑皆有去处。

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三、项目概况：低密现房的确定性资产

越秀·天瀛占地面积约4.8万平方米，总建筑面积约16.8万平方米，容积率≤3.5，绿化率高达40%，户均绿地面积达16平方米，属荔湾西部难得的低密度住宅社区。项目由7栋15–26层小高层住宅组成（另含1栋人才安置房），总户数876户，采用2梯6户设计，兼顾效率与私密性。

主力产品为建面87–125平方米的N+1创意空间户型，得房率高达94%–98%，远超市场平均水平。项目已于2024年12月完成精装交付，目前为现房状态，购房者可实地查验房屋质量、装修细节、园林实景及物业服务水平，规避期房交付风险。

四、产品实景：全南向江景生活的精致表达

（1）建筑与园林营造

项目采用半围合式望江布局，确保约80%户型享有花地河景观视野，部分高楼层更可远眺珠江。中央园林面积约1.4万平方米，以疏林草地、休闲步道、儿童活动区及多功能草坪为核心，打造全龄友好型公共空间。楼间距开阔，保障采光与通风，营造静谧宜居氛围。

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（2）户型设计高效灵动

87㎡两房+1创意空间：南向三开间，直揽江园双景，约94%使用率，功能紧凑实用；

104㎡三房+1创意空间：4.5米南向开间，6米超宽横厅，约96%使用率，LDK一体化布局增强家庭互动；

125㎡三房+1创意空间：15.3米阔绰采光面，近8米对流进深，6.7米巨幕观景面，5米景观阳台直面花地河，主卧套房进深约7米，配L型瞰景飘窗，居住尺度媲美改善大宅。

所有户型均为全南向设计，无北向卧室，最大限度提升日照时长与居住舒适度。N+1创意空间灵活应对未来家庭结构变化，支持书房、儿童房或多功能室改造。

（3）精装标准与物业服务

项目为精装修交付，用材注重实用性与耐久性，水电管线布局合理，便于后期维护。物业由越秀自有团队提供，收费标准为2.8元/平方米·月，服务涵盖安保、清洁、设备维护及应急响应，社区秩序井然，居住安全感强。

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五、总结评述：主城边缘的价值洼地与生活样本

越秀·天瀛的价值，在于其以“国企现房+全南向低密+高使用率+江河景观+成熟生态”五大要素，构建了一个高确定性、高舒适度的居住样本。在荔湾新房普遍高密度、高总价的市场环境下，该项目以合理的容积率、优越的绿化环境与已兑现的现房状态，展现出独特的性价比优势。

尤为值得肯定的是，其产品并未因总价门槛亲民而牺牲基本居住品质——从87㎡实用两房到125㎡江景三房，均以全南向、高得房率、望河视野为核心卖点，精准回应刚需及首次改善家庭的核心诉求。对于依赖自驾通勤、重视居住确定性、追求生活松弛感的广佛双城家庭而言，此类项目提供了难得的“主城边缘+生态江景+国企现房”组合。

在城市更新持续推进、居住需求回归理性与实用的当下，越秀·天瀛以其扎实的产品力、清晰的配套路径与真实的居住体验，展现出超越地段局限的长期价值。对于注重生活本质、理性看待资产配置的购房者而言，这一江畔低密现房，无疑是荔湾西部不可忽视的优质选项。

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