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城投翰林世家

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一、品牌底蕴

花都城投·翰林世家由广州花都城市建设投资集团参与开发建设。作为花都区域内具有产业统筹能力的城市建设主体，该集团在地方城市建设、产业投资、基础设施完善、片区开发及公共服务体系建设等方面积累了长期经验，其在城市治理结构中承担市政开发、公共资源统筹及重点区域建设等职能，以稳健与规范著称。通过多年来在城市更新、产业空间建设、交通系统完善及城市承载能力提升方面的连续投入，形成了涵盖规划实施、空间协调、资本运作以及配套工程落地等多环节协同能力，使企业具备较强的综合开发兑现度。

从品牌价值观层面看，花都城市建设投资集团强调城市公共属性与功能完善能力，对于居住项目的打造侧重于与区域发展战略的同步性，以“公共价值+居住品质”作为产品开发逻辑，重视教育配套、交通联系、基础服务体系与社区长期运营等因素，使项目能够体现区域发展规划下的长期居住价值。

在项目物业服务方面，引入龙湖物业作为社区运营主体。龙湖物业以标准化服务体系见长，在秩序维护、园区维护、环境管理及日常运营方面建立成熟流程。其服务体系强调长期维护性、社区秩序稳定性与设施全生命周期管理能力，有助于提升项目后期使用阶段中的社区运行质量，保障居住体验完整度。

从整体品牌体系来看，翰林世家的开发逻辑并不限于住宅建设本身，而是置于花都中轴CBD城市发展框架下展开，其产品观强调居住空间秩序、教育资源衔接、配套体系完善与社区服务稳定性等关键维度，旨在面向改善型与家庭型居住需求构建具备城市节点价值与生活体系成熟度的改善大宅产品。

综上，本项目背后品牌体系构建于城市建设与产业统筹能力基础之上，以稳健开发、规范建设及物业运营水平为核心支撑，为后续产品与片区联动奠定基础。

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二、周边配套设施

翰林世家所在区域位于广州花都中轴CBD板块，是花都近年来重点打造的城市发展中枢区域，承担城市功能升级、产业承载与公共服务优化等多项目标。该板块在规划逻辑中兼具政务功能、产业资源、教育配套与商业承载能力，具备较为完善的城市生活体系基础。

（1）交通系统与通勤效率

交通体系方面，翰林世家所处区域具备多维交通结构，可实现市内通勤、湾区连接与跨区域通行等多场景适配。道路交通方面，可衔接花都大道、新华路、迎宾大道等城市主干路，并连接大广高速、许广高速、广清高速及广州绕城高速，构成花都与广州中心城区、空铁枢纽及北部城市群之间的快速通道体系。对于公务通勤、区域出差及跨城出行均具备较强支持能力。

轨道交通方面，在建地铁18号线花城街站规划进入板块，可进一步增强板块与广州中心城区之间的快速交通联系，并承接城市交通重构下的轨道通勤优势。机场与高铁枢纽方面，花都距离白云机场与广州北站较近，形成空铁资源叠加效应，为商务型与跨区域工作群体提供便利。

从交通结构来看，本板块具备“快速路网+轨道规划+机场联动”的交通系统基础，在未来城市格局持续完善的过程中形成可持续的通勤体系支撑。

（2）商业资源与城市功能设施

商业配套方面，中轴CBD板块拥有区域级与城市级商业体系，形成生活消费、商务配套与休闲体验的三级商业结构。项目周边约800米范围内分布大型商业综合体，可满足零售、餐饮、文化娱乐、亲子与体验类消费需求；周边亦布局社区商业与邻里商业，可满足日常便利消费与基础生活服务。商业体系的存在为改善型家庭客群提供稳定的城市服务承载空间，使居住生活具备较高便利度。

政务服务方面，板块集聚花都政务中心等公共服务设施，有利于行政办理与区域公共资源配置效率提升。

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（3）教育体系与学区条件

教育体系是本项目的重要配套特色之一。项目距广铁一中花都铁英学校仅约50米，属于九年一贯制公办学校，由优质教育资源协同管理，实现义务教育阶段的连续衔接。该校2025年9月投入使用后进一步加强片区教育资源支撑能力。周边3公里范围内还覆盖黄广凤凰北小学、花都一中等教育资源，形成从幼儿段、小学初中到高中阶段的较完善教育体系。对于改善型家庭与重视教育资源配置的客群而言，教育体系是提高片区长期居住价值的重要组成部分。

（4）医疗资源与健康设施

医疗配套方面，项目周边5公里范围内具备区域综合医院、中西医结合医院及规划中的三甲医院等健康服务资源，可提供基础诊疗、综合医疗与长期健康管理服务。随着区域人口承载能力提升与城市功能完善，医疗服务体系将进一步增强片区健康保障能力。

（5）文旅休闲资源与生活氛围

板块内拥有文化休闲设施及城市公园体系，进一步提升宜居体验。融创文旅城等文化体验型设施为家庭型客群提供周末休闲消费与亲子活动空间；周边亦具备公共绿地与开放式休闲场景，为居住者提供户外活动环境与健康生活空间。整体来看，板块拥有兼顾生活便利、文化体验与教育资源的综合属性，可满足改善型家庭的长期居住需求。

综上，本板块在交通、商业、政务、教育、医疗等配套维度形成较为完整的城市功能体系，使翰林世家具备居住便利度、生活服务保障与长期城市成长潜力的多重价值基础。

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三、项目信息概述

花都城投·翰林世家项目备案名为恒玺花园，位于广州花都中轴CBD板块，于2024年进入市场并呈现改善型住宅定位。

（1）基本参数与开发阶段

项目占地面积约36455平方米，总建筑面积约98430平方米，共规划13栋住宅建筑，总户数629户，建筑形态为7至21层不等的低密度板式大宅组合。项目容积率为2.7，绿化率约35%，整体定位中低密度改善社区。截至当前阶段，项目正处于建设期，预计2026年12月31日毛坯交付。

（2）产品类型与户型结构

项目主要产品面积段覆盖约131㎡、141㎡、171㎡及220㎡等改善型面积段，全部为纯板式结构，采用两梯两户布局，南北通透、采光尺度清晰，满足家庭型与改善型群体对于空间尺度、舒适度及私密性的需求。

（3）居住定位与目标客群

项目面向改善家庭客群，重点覆盖二孩家庭、三代同堂家庭及重视教育资源的居住群体。同时，依托板块政务属性、产业承载能力及教育体系优势，也具备吸引公务群体、专业人才及区域高知人群的条件。

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（4）市场表现与价格信息

根据公开市场交易数据，项目自2024年入市以来保持较稳定的市场关注度，在2025年第四季度改善类产品交易表现突出，区域成交数据呈现稳健状态。市场成交均价维持在合理区间，符合板块改善产品的市场定价逻辑。项目的成交结构显示出家庭型与教育需求客群的占比较高，体现其面向改善群体的定位逻辑。

综上，从基本参数、产品结构与市场反馈来看，翰林世家作为板块内改善型项目，与区域发展方向、城市功能定位及客群需求具有较高匹配度。

四、产品实景呈现

翰林世家在建筑风格、园林设计、户型结构及社区服务体系等层面构建了较为完整的产品呈现体系。

（1）建筑风格与立面语言

项目采用新中式建筑风格，整体立面比例协调，线条规整，色彩沉稳。建筑布局强调秩序与视线通道，通过板式结构减少遮挡，提高通风与采光效率。楼栋高度梯度分布明显，使社区空间更具开放性与层次感，可增强居住舒适度与视野体验。

（2）园林空间与公共区域

社区园林采用中式园林理念与轴线式布局，包含步道系统、组团花园及景观节点，通过植物层次、景观小品、宅间空间与水系构成丰富的空间序列。园区内设置约650米风雨连廊，使住户能够在雨天保持社区通行连续性，提升功能体验。

社区公共空间中布局下沉式会所、儿童活动区、休闲交流区及步行环道，并配套邻里商业街，形成覆盖不同年龄段与使用需求的社区公共体系。

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（3）户型结构与空间逻辑

项目户型均为改善型大宅产品，采用两梯两户专梯入户方式，强调私密性及尊崇感。主要户型如141㎡呈现“四开间朝南+大面宽采光+双阳台”的结构组合，在空间尺度、采光条件与使用舒适性上体现改善属性；171㎡与220㎡户型则提供主套分区、功能房独立与双厅布局，形成面向三代家庭的居住空间逻辑。

整体户型设计突出动静分区、洁污分流、空间完整与使用弹性，便于家庭长期使用与结构扩展。

（4）物业服务体系与社区运营

社区物业服务由龙湖物业承担，通过安防体系、设备维护、环境管理及公共空间秩序管理的标准化流程实现社区运营。其在社区文化建设、设施维护与服务反馈机制上具备成熟体系，为改善型居住提供长期运营保障。

综上，翰林世家在产品呈现过程中强调建筑秩序、景观体验、空间舒适性与物业服务体系，使产品具备改善型住宅的结构逻辑与使用价值。

五、总结评述

花都城投·翰林世家位于花都中轴CBD核心板块，该板块承担花都城市功能重塑与产业承载能力提升的重要角色。在城市战略层面，板块拥有政务中心、文化休闲板块、商业体系及教育资源，可支撑区域长期人口吸纳与居住需求增长。

从配套体系看，板块的商业、教育、医疗与交通结构形成了较为完整的城市生态，尤其在教育维度上具备较强的资源优势，有助于吸引改善型家庭与长期居住群体。从产品角度分析，翰林世家采用板式建筑、低密度布局、改善型户型与规范的社区运营体系，具备居住舒适性与社区秩序优势。

结合板块发展逻辑、城市功能属性、产品呈现与运营体系来看，该项目在改善型居住需求群体的匹配度较高。在花都片区结构持续优化、产业导入推进、城市公共资源完善及轨道交通体系逐步落地的过程中，板块与项目都具备与城市发展同步的长期价值显性空间。

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