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海珠新晋“神盘”越秀熙悦江湾｜120%使用率+双地铁+宝玉直学区！高密也挡不住真香？🔥

楼盘短标题

越秀熙悦江湾｜新规户型使用率高达120%｜双地铁上盖｜宝玉直实验小学学区｜首推88-123㎡三至四房，总价5字头起！

壹：令人追捧的价值

在海珠西这片烟火气十足又日渐稀缺的土地上，越秀熙悦江湾像一颗被精心打磨的“高密度钻石”💎——它或许不够低密、不够静谧，但胜在把“实用主义”做到了极致。7.5的容积率确实吓人，堪比港岛老楼，但换来的却是海珠西目前罕见的120%超高使用率，阳台占比拉满，每一平米都精打细算；更别提它左手广佛线、右手11号线黄金环线，步行5分钟内双地铁环绕，通勤琶洲、天河、南站毫无压力。再加上背靠56万方成熟大盘星汇海珠湾，生活氛围早已沉淀到位，烟火气与便利性兼得。对于预算有限又想扎根海珠核心区的刚需刚改家庭来说，这几乎是“能上车就别犹豫”的选项。

贰：便捷的交通带来的体验 🚇

住在熙悦江湾，通勤真的可以“躺赢”！

广佛线燕岗站 | 直线约400米，步行5分钟内可达，直达千灯湖、祖庙，广佛双城生活无缝切换。

11号线棣园站 | 直线仅约250米！广州首条“黄金大环线”，7站到琶洲、7站到广州南站，还能串联天河公园、金融城、白鹅潭、广州东站等核心就业区。

想象一下：早上从家出发，一杯咖啡还没喝完，就已经坐上开往琶洲的地铁；周末想去江南西逛街、去太古仓看江景，统统30分钟内搞定。这种“全城任我行”的自由感，在海珠西的新盘里，真的不多见。

叁：一所优质的学校的更是价值的基本盘 📚

虽然项目本身没配建学校，但好消息是——它已被正式纳入宝玉直实验小学教育集团！

未来将挂牌为 “广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”，与百年名校宝玉直小学同根同源，师资、课程、管理一脉相承。

要知道，在海珠，光大花园之所以常年稳居二手价格高地，靠的就是宝玉直实验小学这块“金字招牌”。如今，熙悦江湾直接共享这一教育资源，孩子上学不用跨区奔波，家长安心，房子也更有保值底气。

3公里内还有五中附中、41中、江南外国语等9所优质中小学环绕，教育配套堪称“顶配”。

肆：令人惊艳的户型 🏠

这才是新规户型的“正确打开方式”！

项目主打 88㎡三房、108-110㎡四房、123㎡改善四房，全部采用越秀全新“广府系”产品标准，融合岭南文化元素，细节考究。

最炸裂的是——使用率高达120%！

阳台面积可占套内20%，相当于买88㎡得105㎡+的实际空间，比市面上多数“纸面面积”项目实打实多出一个功能区。对比海珠西其他新盘普遍100%-110%的使用率，熙悦江湾直接拉满天花板。

首推2栋共260套，其中88㎡小户型占156套，适合上车族；110㎡和123㎡各52套，手慢无！

蝶式布局 + 4梯5户设计，虽非纯板楼，但在高密环境下已尽力优化采光与通风。

伍：成熟的商圈与自然的碰撞 🛍️🌳🏥

别看地块小，但生活半径简直“卷到飞起”！

商业：下楼就是广纸天地荟，1.5公里到乐峰广场，3公里覆盖江南西、江燕两大成熟商圈，奶茶、火锅、超市、影院一应俱全。

医疗：250米到广医二院（西院区），850米到珠江医院（三甲），3公里内还有红会医院、省口腔、中山二院南院等，健康保障拉满。

公园：步行700米到免费开放的庄头公园，家门口还有3.6万㎡的广纸历史公园——由老工业遗址改造而成，既有文艺打卡点，又有亲子草坪和滨水步道，周末遛娃、跑步、拍照都不用远行。

更难得的是，项目虽处老城区，却不临主干道，避开了工业大道的车流噪音，安静指数意外地高。

陆：大盘的数据化 📊

占地面积 | 约14,810㎡

总建筑面积 | 约104,693㎡

容积率 | 7.5（超高密度，需心理预期）

总楼栋 | 4栋

总户数 | 约1040户

层高 | 57层（超高层，部分楼层视野极佳，低区可能略压抑）

梯户比 | 4梯5户

产品面积 | 88-123㎡三至四房

使用率 | 约120%（海珠西目前最高）

⚠️ 必须坦诚：高容积率+超高层+小地块，确实意味着园林空间局促，社区活动场地有限，更多依赖外部配套。如果你追求低密花园、私密庭院，这里可能不是最优选。但若你更看重地段、地铁、学区和实用面积，那这些“硬伤”或许可以妥协。

💡总结：谁最适合买这里？

✅ 海珠刚需/刚改家庭：预算500万左右，想一步到位住进成熟板块，兼顾学区与通勤。

✅ 琶洲/金融城/天河上班族：依赖11号线通勤，追求效率与性价比。

✅ 星汇海珠湾老业主：原地置换升级，享受新规户型+更高品质。

高密度是现实，但高实用性也是事实。

在海珠西土地日益稀缺的今天，能用合理价格买到双地铁+宝玉直学区+120%使用率的房子，机会真的不多了。

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