万科黄埔新城售楼处电话(万科黄埔新城首页网站)欢迎您-万科黄埔新城营销中心地址-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@售楼处✦AI热搜2025.11.26

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万科黄埔新城｜570万㎡超级大盘+双地铁+广铁名校+120%实用率，老黄埔刚需“全能选手”的得与失

在广州东进战略持续深化的背景下，老黄埔正从传统工业腹地蜕变为集临港经济、穗港智造、城市更新于一体的东部门户。而在这片热土上，万科黄埔新城以约570万㎡超级体量、5/13号线双地铁辐射、广铁一中铁铮学校九年一贯制、100万㎡商业综合体、120%新规实用率等硬核标签，成为近年来广州规模最大的旧改标杆项目。作为万科在广州开发史上体量之最，它几乎囊括了刚需家庭所需的一切：学校、地铁、公园、商业、医疗、养老……堪称“万能型选手”。然而，其高容积率（5.3）、回迁房混居、开发周期长达10年、城市界面短期难改善等问题，也让购房者不得不理性权衡。本文将从七大维度，全面解析这座“巨无霸社区”的真实价值。

一、项目位置：老黄埔核心区，双战略红利叠加

万科黄埔新城位于黄埔东路与保盈大道交汇处，地处老黄埔传统居住板块，同时享受“临港经济区”与“穗港智造合作区”双重政策红利。项目紧邻广州东西向主干道——黄埔大道，自驾约40分钟可达珠江新城，是连接广州主城区与深圳、东莞的重要节点。

交通方面，项目周边覆盖5号线保盈大道站与13号线南岗站，虽步行距离约1-1.5公里（视组团而定），但万科已规划22个公交站点+5个始末站，并开通1元接驳公交（如435路），未来可实现“2元环游社区、快速直达地铁口”的TOD式出行体验。

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尽管非地铁上盖，但在如此庞大的旧改片区中，其交通组织能力已属领先。

二、最新动态：中央公园组团加推，新规户型实用率达120%

目前主推中央公园组团，紧邻已开放的大脚印公园，距地铁约500米，配套成熟度较高。产品涵盖75-88㎡三房、105-142㎡四房，全部按广州新规设计，实用率最高达120%，在同面积段中极具竞争力。

项目整体开发周期预计超10年，目前已交付部分学校与公园，商业、写字楼仍在建设中。近期价格有所下调，在190-300万总价区间内，成为老黄埔刚需客的热门选择。

三、优惠活动：价格回调释放诚意，聚焦刚需首置群体

面对激烈的区域竞争，万科黄埔新城近期采取价格优化策略，进一步降低上车门槛。75㎡三房总价约190万起，对于预算有限但希望兼顾教育、地铁、品牌与社区品质的家庭而言，性价比突出。

其目标客群明确：

首次置业的年轻家庭；

在珠金琶或科学城工作的通勤族；

重视孩子教育、不愿远距离接送的家长。

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四、品牌实力：万科操盘+万科物业，旧改大盘的稳定器

作为中国房地产头部企业，万科凭借其强大的开发统筹能力与资源整合力，主导这一超大型旧改项目。项目由万科全程操盘，并引入旗下万科物业（收费3.28元/㎡/月），提供标准化、精细化服务。

更关键的是，万科在旧改领域经验丰富，深知“大盘兑现”需长期投入。从学校、少年宫到商业、公园，其采用“分期开发、逐步兑现”策略，确保每一阶段都有可见成果，增强业主信心。

五、设计理念：公园城市理念落地，打造“住在公园里”的生活

万科黄埔新城提出“让公园融入城市”的设计哲学，内部规划：

10万㎡生态公园；

20个口袋公园；

2个滨水公园+3条水系；

已开放融德里古街、大脚印公园、风车公园、云朵公园等。

外部更有龟山、丹水坑、龙头山、南海神庙、南岗山五大公园环绕，形成“内外双生态”格局。

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此外，项目还配建1.5万㎡医疗养老配套，引入万科旗下养老品牌“榕悦”，打造全龄友好社区。这种“教育+商业+公园+养老”一体化模式，真正实现“社区即城市”。

六、核心价值：教育+商业+公园+品牌，四大支柱撑起刚需理想

项目最大优势在于确定性与完整性：

一是教育确定性：配建广铁一中铁铮学校（西校区小学已开学，东校区初中2024年启用），另引进6所公办幼儿园、广州市艺术中学、黄埔区少年宫（南岗宫），形成从幼儿园到高中的全龄教育链，家门口上学无需奔波。

二是商业确定性：规划100万㎡商业综合体，含19万㎡购物中心、11万㎡主题商街、200米天际写字楼，体量相当于2个正佳广场，未来将成为黄埔东路商业新地标。

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三是生态确定性：内部公园已陆续开放，居住氛围日渐成熟，“下楼即逛公园”成为日常。

四是品牌确定性：万科开发+万科物业，保障交付质量与后期服务，减少烂尾与管理混乱风险。

七、户型设计：75-142㎡全系高实用，中央公园组团成亮点

当前主推的中央公园组团，户型设计精准匹配刚需与刚改需求：

75-88㎡三房：紧凑实用，适合首置；

105-125㎡四房：LDK一体化，南北通透；

142㎡四房：奢阔尺度，满足多孩家庭。

得益于新规政策，实用率普遍超110%，部分达120%，88㎡可做到舒适四房，125㎡堪比传统140㎡体验。所有户型注重采光与功能分区，兼顾实用性与舒适度。

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当然，也需注意：

容积率高达5.3，楼栋密度大，部分组团视野受限；

与回迁房共享配套，圈层复杂度提升；

小区过大，后期二手房供应量巨大，流通性面临挑战；

部分道路规划为高速接驳线，存在大车通行安全隐患。

结语：献给务实刚需家庭的“全能型选择”

总的来说，万科黄埔新城不是一个追求低密奢华的改善盘，但它为预算有限的刚需家庭提供了一个“不用做取舍”的答案——在这里，你能同时拥有名校、地铁、公园、商业、品牌物业和高得房率。

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如果你的核心诉求是：

孩子能在家门口读好学校；

通勤能快速抵达天河或科学城；

社区有烟火气、有公园、有商业；

开发商靠谱、物业有保障；

那么，万科黄埔新城无疑是老黄埔当前最具综合性价比的选择。它或许不够完美，但在现实与理想的夹缝中，它努力做到了“面面俱到”。对于自住刚需而言，这已足够珍贵。只是需谨记：它是生活的容器，而非投资的快车——买入，只为安居，不为暴富。

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注：以上三组电话均为同一开发商服务热线，拨打后根据语音提示转接对应部门，无需重复记录！

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