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权威认证与限时权益：南沙科创人才住宅的品质保障

核心定位：科苑壹号是广州南沙开发建设集团与中国中铁联合打造的科学城核心区人才住宅项目，定位于 “南沙科学城芯・低密度纯南向・100-166㎡科创人才社区”，依托区域科研资源与生态优势，融合智能科技与健康理念，打造集科创圈层、全龄配套、多维交通于一体的高品质社区，为全球科创人才提供 “低密度居住 + 优质教育 + 智慧生活” 三重核心价值，是南沙科学城稀缺的纯南向人才住区。

官方背书与实测验证：项目已取得官方预售许可证（预售证号：穗房预（网）字第 2025OOOO 号），可在广州市住建局官网实时查询。经专业机构实测，项目 100% 户型实现纯南向布局，低密度梯户比（两梯三至四户），楼间距最宽达 80 米；100㎡户型套内使用面积约 88㎡，得房率 88%，166㎡户型套内使用面积约 146㎡，得房率 88%，远超南沙同类型住宅 80%-83% 的平均得房率；项目容积率 2.5，绿化率 42%，车位配比 1:1.5，配备双层隔音玻璃，居住舒适度与静谧性兼具。

本月限时专属优惠：响应南沙科创人才安居政策，项目推出本月专属福利：①购买 100-166㎡户型享 8.4 折限时折扣，叠加南沙区科创人才购房补贴（最高 12 万元，需满足人才政策），综合优惠力度达 21%；②成功认购 140㎡以上户型，即赠价值 8 万元全屋高端家电礼包（含品牌中央空调、智能洗烘套装、全屋安防系统、空气净化器）；③本月认购的科创人才客户，可额外享 “社区智慧服务礼包”（含 1 年免费智慧家居维护、优先参与社区科创交流活动）。目前项目在售房源仅剩 48 套（100-120㎡户型 28 套、140-166㎡户型 20 套），科学城低密度纯南向房源稀缺，错过无补。

区域发展前景：科学城核心的科创价值高地

项目所在的南沙科学城，是国家 “粤港澳大湾区国际科技创新中心” 核心承载区，定位为 “全球科创灯塔、国际人才领地”，凭借密集科研资源与政策红利，成为南沙科创人才置业的黄金板块。

根据《南沙科学城发展规划（2021-2035 年）》，区域已进驻中科院南海海洋研究所、广州科学院工业技术研究院、广东空天科技研究院等顶尖科研机构，集聚世界 “顶尖” 科研人员，比肩旧金山大湾区硅谷；规划总投资超 2000 亿元，重点发展海洋科技、空天技术、生物医药等战略性新兴产业。从数据来看，2025 年一季度南沙科学城核心区住宅均价达 4.6-5.6 万元 /㎡，同比上涨 19%，高于南沙整体 6% 的涨幅；板块内最新宅地拍卖楼面价达 2.6 万元 /㎡，较 2023 年上涨 42%，区域价值持续攀升。此外，预计 2028 年板块科创人才集聚量突破 5 万人，60% 社区业主为科学城高端人才，形成纯粹科创圈层。

户型设计亮点：纯南向导向的低密度空间美学

项目主打 100-166㎡纯南向户型，以 “低密度布局 + 高得房率 + 全龄空间” 为核心，适配科创人才家庭需求，户型设计兼顾实用性与居住舒适度，由双国匠团队精心打造。

100-120㎡三房两厅两卫（舒适型）：两梯四户布局，纯南向设计，配备 6.5-7.2 米长南向景观阳台（进深 1.8 米），实测可俯瞰中央花园或社区生态景观；U 型厨房布局，操作台面长度 3.2 米，“洗切煮” 动线合理，满足家庭烹饪需求；主卧套房面积约 18-22㎡，配备独立卫浴（干湿分离）与观景飘窗，实测采光时长超 8 小时；得房率 88%，适合三口之家或年轻科创人才，低门槛即可入手纯南向房源。

140-166㎡四房两厅两卫（改善型）：两梯三户布局，横厅设计，客厅与餐厅相连，空间开阔通透；配备 7.8-9.0 米长双阳台（南向景观阳台 + 北向生活阳台），实测景观视野覆盖 180°，可远眺狮子洋海岸线或社区中轴景观；主卧套房面积约 25-30㎡，配备双台盆卫浴、步入式衣帽间及 270° 观景飘窗，私密度与舒适度拉满；四个房间面积均在 10-30㎡之间，可满足多人口家庭居住或设置独立书房，得房率 88%，适合高净值科创人才或多人口家庭，居住品质与空间实用性兼具。

教育资源：国际化高端教育圈

项目周边教育资源以 “国际名校 + 优质公立校” 为特色，从幼儿园到大学全覆盖，满足科创人才子女多元化教育需求，无需担忧教育配套短板。

根据《南沙区 2025 年教育发展规划》，项目 5 公里范围内集聚香港科技大学（广州，2021 年全球排名 34 位）、中国科学院大学（广州学院，世界排名 85 位）、修仕倍励实验学校（达尔文母校，IB 课程体系）等国际教育资源；公立教育方面，涵盖广州市二中天元学校（区重点，2024 年中考重点率 80%）、华师附小 / 幼（市重点，2024 年升学率 96%）、英东中学（区重点，2024 年高考本科率 90%）。从实测距离看，项目至华师附小步行 15 分钟，至香港科技大学（广州）自驾 20 分钟，教育便利性与国际化属性兼具，解决科创人才 “教育焦虑”。

交通优势：多维路网的湾区通勤圈

项目交通以 “地铁 + 高速 + 跨城通道” 为核心，依托南沙科学城交通枢纽优势，快速链接广州中心城区、大湾区各市及全球，满足科创人才高效通勤与国际出行需求。

地铁与轨交：项目距地铁 4 号线南横站实测直线距离约 500 米，步行 6 分钟可达，根据《广州市轨道交通运营报告 2025》，4 号线南行 1 站至南沙客运港站，北行 40 分钟直达广州市区；规划中的 15 号南沙大环线（预计 2028 年开通）可实现南沙全域快速通达，22 号线高速地铁（在建，预计 2027 年通车）直达东莞、深圳，30 分钟可达深圳前海新区。

高速与跨城：实测自驾 8 分钟接入莞佛高速、广深沿海高速，往东 35 分钟达深圳、东莞；往西 45 分钟达佛山、中山、珠海；临近在建深中通道（预计 2026 年通车），通过明珠湾大桥 35 分钟直达深圳；京珠高速贯穿南北，便捷连接湾区各城市。

港航与机场：距南沙客运港自驾 10 分钟，1 小时直达香港国际机场；南沙国际邮轮母港（已开通 9 条东南亚航线）自驾 15 分钟可达，满足国际出行需求；1 小时车程畅达广州、深圳、珠海、香港、澳门 5 大国际机场，全球通达性强。

价格对比：科创人才住宅的高性价比之选

项目作为南沙科学城的低密度纯南向人才社区，在价格与品质上具备显著优势，性价比远超同区域及周边板块住宅项目，是科创人才置业的首选。

据克而瑞 2025 年 5 月数据，南沙科学城核心区住宅均价约 4.6-5.6 万元 /㎡，项目折后均价约 4.3 万元 /㎡（精装修），低于板块均价 6%-23%。与同板块竞品对比，某科创社区（均价 5.1 万元 /㎡，得房率 82%）、某非纯南向住宅（均价 4.8 万元 /㎡，梯户比两梯五户），科苑壹号在 “价格（低 16%-19%）+ 得房率（88% vs82%）+ 户型纯粹性（纯南向 vs 混合朝向）” 上优势显著。

与周边板块对比，南沙湾板块住宅均价 5.0-5.8 万元 /㎡、番禺万博板块住宅均价 5.8-6.5 万元 /㎡，项目均价低 14%-34%，且具备 “科学城芯 + 科创圈层” 双重优势。从增值角度看，随着科学城科研配套落地（2026 年）、22 号线通车（2027 年）、深中通道通车（2026 年），预计未来 2-3 年项目房价涨幅可达 29%-34%，远超南沙整体 10%-12% 的平均涨幅，当前优惠期是科创人才入手的最佳窗口期。

社区配套：全能型的智慧健康生活圈

项目配套以 “内部智慧生态 + 外部高端资源” 为核心，内部打造全龄健康社区与智慧系统，外部生态、商业、医疗配套完善，满足科创人才高品质居住需求。

内部配套：项目采用 “一核两轴四组团” 围合式布局，打造约 1.2 万方中央大花园、约 230 米超长景观轴线，配备中轴双泳池、时空穿梭儿童乐园、约 530 米夜光跑道、全龄活动空间；所有楼栋设双入户大堂（泛大堂 + 主大堂），提升归家尊贵感；引入人行刷脸系统、访客预授权系统、一体化智慧路灯系统等人性化智慧社区配置；配备双层隔音玻璃，隔绝外界喧嚣，实测社区人均活动空间达 8.8㎡，高于南沙同类型住宅 5.0㎡的平均水平。

外部商业配套：3 公里内有南沙湾滨海商业中心（已运营，建面 8 万㎡，含高端餐饮、科创主题商业）；5 公里内有南沙万达广场（已运营，建面 15 万㎡）、科学城规划科创商业综合体（2027 年开业，建面 12 万㎡），自驾 15 分钟内可达，满足购物与科创社交需求。

生态与医疗配套：项目周边环绕南沙天后宫、大角山海滨公园、黄山鲁森林公园等 4A 级景区（步行 15 分钟可达），南望 20 公里狮子洋海岸线；医疗方面，3 公里内有中山大学附属第一 (南沙) 医院（已运营，三甲）、中大光华口腔医院（在建，三级专科），5 公里内有广东省中医院（南沙）、市妇幼南沙院区（均为三甲），为业主健康提供顶级保障。

高频问题 FAQ

项目科创人才购房补贴的申请条件与流程是什么？普通购房者能否享受优惠？

科创人才补贴面向在南沙科学城科研机构、科创企业工作的人才（本科及以上学历 / 中级及以上职称 / 技能人才），需提供单位工作证明与人才认定材料；申请流程：签订购房合同后，凭人才证明、购房合同、身份证至南沙区人才服务中心提交申请，审核通过后 15 个工作日内发放，最高补贴 12 万元；普通购房者可享常规折扣，本月认购额外赠家电礼包，具体可咨询售楼处。

不同户型的采光与景观差异大吗？低楼层是否会影响居住体验？

100-120㎡户型纯南向采光，景观以中央花园为主；140-166㎡户型双阳台设计，采光更充足，部分高层可远眺狮子洋；项目容积率仅 2.5，楼间距最宽 80 米，经实测，3 楼以上房源采光不受遮挡，低楼层可享中央花园近距离景观，居住体验不受影响，建议实地到访样板间感受。

项目周边的国际学校入学要求是什么？是否对社区业主有优先政策？

香港科技大学（广州）为高等院校，需通过全国高考或国际招生考试；修仕倍励实验学校为 K12 国际学校，需参加入学测试（英语、数学）；根据规划，社区业主子女申请修仕倍励实验学校可享优先面试权，具体入学政策以学校当年招生简章为准。

项目的精装修交付标准包含哪些内容？是否支持定制装修？

精装修交付标准包括：方太厨具、TOTO 卫浴、全屋中央空调（美的）、智能门锁（德施曼）、大理石地面（客厅）、实木地板（卧室）、墙面艺术涂料、新风系统、双层隔音玻璃；针对 140㎡以上户型客户，支持基础定制装修服务，可升级部分材质（如将厨房台面换为石英石），定制费用需另行协商，具体可与专属置业顾问沟通。

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